Газета «Коммерсантъ в Башкортостане» 24 мая собрала в отеле Holiday Inn Ufa представителей городской администрации, участников рынка малоэтажного строительства и журналистов. Темой для разговора стала ситуация и тенденции на рынке малоэтажного жилья, проблемы застройщиков и их клиентов, перспективы развития этого сегмента рынка в условиях экономического кризиса и пересмотра градостроительной политики мэрии Уфы.
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Обсудить актуальную тему с «Коммерсантом» пришли первый заместитель главы администрации Уфы Александр Филиппов, курирующий вопросы строительства и земельных отношений, первый заместитель главы администрации Уфимского района Артем Ковшов, генеральный директор домостроительной компании «ПОРАДОМ» (малоэтажный ЖК «Есенинский» в Нагаево) Ринат Зайнуллин, заместитель генерального директора по связям с общественностью ГК «Нерал» (поселки «Ново-Иглино» и «Алкинские пруды») Андрей Ковтуненко, коммерческий директор «Центра малоэтажного строительства» Валентин Еремеев, руководитель отдела продаж недвижимости группы «ПСК-6» (проект «Балановская слобода») Виктория Андреева, руководитель отдела маркетинга компании «Жилой квартал» (проекты «Михайловка Green», «Гудвилл парк», «Зубово Life) Анастасия Волкова, директор Фонда развития городских проектов Владимир Барабаш, директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева, представители ведущих региональных СМИ.
Александр Филиппов, характеризуя общие тенденции на строительном рынке города, сообщил, что по итогам 2015 года Уфа стала едва ли не единственным миллионником в России, которому удалось не только сохранить темпы строительства и ввода жилья, но и показать рост на 10%. Для сравнения: российский строительный рынок просел за год среднем на 15–25%. На малоэтажное жилье в прошлом году в Уфе приходился каждый третий построенный квадратный метр: 267 тыс. из 817 тыс. кв. м.
Господин Филиппов указал на системные пробелы в реализуемой под Уфой концепции малоэтажного строительства. По сложившейся традиции, при слабом администрировании власти, поселки в своем большинстве строились и строятся без развития социальной инфраструктуры. Такая практика уже создала массу неудобств как покупателям загородного жилья, так и городским властям. Первым приходится нести дополнительные затраты денег и времени, чтобы добраться в город на работу, в школу и детский сад. Дополнительные затраты из-за маятниковой миграции, нагрузки на дороги ложатся на городской бюджет. Плюс все более усугубляющаяся проблема пробок на въезде и выезде из города. Конечно, признают в администрации, вешать на застройщиков поселков экономкласса строительство социальной инфраструктуры было бы неверно, так как им самим не хватает оборотных средств, а доступ к банковским кредитам в сегодняшних условиях ограничен. В качестве варианта в мэрии предлагают реализовывать схемы муниципального частного партнерства, предполагающие, например, постепенный выкуп соцобъектов муниципалитетом.
Но и в целом городские власти пересмотрели подходы к развитию рынка загородного жилья. «Бесконечно расширяться — это абсолютно неправильный и нерациональный подход»,— отметил Александр Филиппов. По его оценке, немалый, до 14 млн кв. м, потенциал жилищного строительства сохраняется на самом так называемом «Уфимском полуострове», то есть в границах существующей застройки. «Во всем мире за городом живут обеспеченные люди, у нас же обратная картина. За счет того, что стоимость коттеджного строительства ниже, за город едут малообеспеченные люди, застройщик строит дома в расчете на низкобюджетную категорию населения. Люди требуют полную инфраструктуру городского уровня, которой нет, и это порождает кучу проблем»,— отметил представитель мэрии.
80% жителей загородных поселков под Уфой — это жители города, подтвердил первый замглавы администрации Уфимского района Артем Ковшов. Поскольку темпы жилищного строительства под Уфой уже на пять лет опережают развитие социальной инфраструктуры, в ближайшее время местная администрация не планирует выделять дополнительные площади для строительства загородных поселков. Договоренность об этом достигнута и с федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС), сообщил господин Ковшов. Сейчас власти района сосредоточили усилия на развитии промышленного строительства в южной части – Зубовском, Топтыковском, Булгаковском сельсоветах, чтобы обеспечить жителей работой. В Уфимском районе строятся два индустриальных парка – «Уфимский» и парк «РусГидро». Увеличение налогооблагаемой базы должно помочь и содержанию загородного жилья. «Сейчас с одного гектара, где максимум может стоять шесть домов, собирается не больше 50 тыс. руб. налогов. При этом на этот гектар нужно подвести все сети, построить дороги, вести уборку и прочее,— сокрушается господин Ковшов.— Для сравнения: в городе на один гектар можно «посадить» 30 тыс. кв. м жилья и соответствующий объем платежей». Второе направление, которое должно восстановить баланс, — разработка концепции контрактов комплексного освоения территорий. «Хотя градостроительный кодекс указывает, что они (договоры.— Ъ) заключаются только на предоставленные в аренду участки, мы говорим об участках в собственности. Мы прописываем все нюансы в части строительства сетей, дорог, ливневых канализаций. По условиям договора застройщики только после соблюдения всех условий смогут получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов и начать продажи»,— отметил представитель райадминистрации. По наблюдению Артема Ковшова, ситуация с развитием социальной инфраструктуры загородных поселков медленно, но улучшается: в них появляются частные детские сады, а школьники прикрепляются к школам близлежащих населенных пунктов. Основная проблема возникает для тех, кто не имеет другого, кроме загородного жилья.
Участники рынка малоэтажного строительства поддержали идею комплексного развития территорий. Как сообщил генеральный директор компании «ПОРАДОМ» Ринат Зайнуллин, за этим будущее. «Кризис изменит рынок малоэтажного строительства. На нем останутся только добросовестные застройщики, которые предложат покупателю не только жилье, но и готовую инфраструктуру»,— уверен он. Заместитель генерального директора по связям с общественностью ГК «Нерал» Андрей Ковтуненко добавил, что «девелопмент загородных территорий еще только формируется». Компания «Нерал», в частности, одновременно со строительством жилья развивает также два проекта по формированию загородной промышленной зоны — логистического центра, центров по продаже автомобилей и сельхозтехники.
Участники дискуссии обменялись и своими наблюдениями о балансе спроса и предложения на рынке загородного жилья в этом сезоне. По мнению директора сети агентств недвижимости «Эксперт» Елены Андреевой, сезон начался не так активно, как хотелось бы, главным образом из-за снижения покупательской активности и ограничения ипотеки. Ткой же темп сохранится до конца года: «Доходы падают, покупается в основном дешевое жилье»,— заметила она. В то же время Ринат Зайнуллин из «ПОРАДОМа» полагает, что правильнее говорить о расслоении спроса: «Есть спрос на самое дорогое и самое дешевое жилье. Снизился спрос со стороны среднего класса, так как именно он страдает в кризис в первую очередь»,— отметил господин Зайнуллин. Коммерческий директор ООО «Центр малоэтажного строительства» Валентин Еремеев также отмечает, что спрос на объекты средней ценовой категории, от 2 до 4 млн руб., упал наиболее существенно. Участки же, которые позволяют строить дома в категории до 2–2,5 млн руб., находятся либо в садовых товариществах, либо на большом удалении от города. «Есть проблема с выкупом таких участков. В результате на территории многих СНТ уже идет активное строительство непонятных мелких застройщиков. Мы вынуждены конкурировать с ними на этом рынке»,— резюмировал он.
«Коммерсантъ в Башкортостане» благодарит всех гостей, принявших участие в организации и проведении пресс-завтрака: спикеров и экспертов — за отзывчивость и профессионализм, журналистов — за интерес к теме и злободневные вопросы, отель Holiday Inn Ufa — за гостеприимство и вкусный завтрак.
До новых встреч с «Коммерсантом»!
18+