Новосибирский рынок новостроек столкнулся с беспрецедентным перепроизводством — 4,2 млн кв. м готовы к продаже, однако спрос есть только на треть предложений. К такому выводу пришли эксперты, проанализировав работу строительного сектора в первом квартале 2016 года. Доля однокомнатных квартир и студий на рынке строящегося жилья составляет 60%. И спрос на них снижается. Не за горами падение цен, убеждены авторы исследования. Однако у застройщиков другой взгляд на проблему: рыночная ситуация тяжелая, но вовсе не критичная.
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
Много как никогда
Как рассказал „Ъ“ директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка девелопмент» Максим Марков, анализ платежеспособного спроса и предложения на рынке недвижимости в первом квартале 2016 года показал, что проблема перепроизводства на новосибирском рынке усугубляется. По данным ГК, на территории Новосибирской агломерации (включает Новосибирск, Бердск, Искитим, Обь, р. п. Краснообск и наукоград Кольцово) сейчас продается около 4,6 млн кв. м жилья на вторичном рынке и 4,2 млн кв. м — на первичном. «Домохозяйства физически способны купить не больше 1,5–1,7 млн кв. м жилья в год в обоих секторах. С учетом повышения рисков в долевом строительстве можно предположить, что в новостройках в этом году будет приобретено не более 800 тыс. кв. м. Следовательно, квартиры в строящихся домах будут продаваться в течение шести лет»,— говорит господин Марков.
В Новосибирске зарегистрировано 568 новостроек. Только в двух домах проданы все квартиры, в 311 строящихся и 84 сданных домах продажи идут, но строится еще 171 дом, где продаж еще нет. «К последней категории относятся объекты, строительство которых находится на начальном этапе, с низкой степенью готовности или ведется слабыми темпами, а 49 строек вовсе заморожены и признаны проблемными»,— поясняет Максим Марков. Напомним, в 2015 году в Новосибирске сдан рекордный объем жилья — 1,71 млн кв. м (132 многоквартирных дома и 1 464 малоэтажных и индивидуальных строения). До конца текущего года планируется построить 1,4 млн кв. м.
Особенно критично перепроизводство в сегменте малометражного жилья, отмечают в ГК «Елка девелопмент». «Доля однокомнатных квартир и студий на новосибирском рынке новостроек составляет 62%, на вторичном рынке объем таких предложений 46%, в то время как в 1990-х годах их было 25%. Сегодня Новосибирск как никогда готов к приему большого количества одиноких жителей, студентов, пенсионеров и бездетных пар, но городу нужно жилье завтрашнего дня»,— считает господин Марков.
Аналитики ГК «Елка девелопмент» предрекают в ближайшие месяцы снижение цен на однокомнатные квартиры, вплоть до себестоимости строительства. «На такое развитие событий указывают две тенденции,— говорит Максим Марков.— Первая: доля населения, располагающего возможностями приобрести жилье, за прошедший год снизилась с 23 до 14%. Вторая: впервые за 10 лет рост цен на жилье оказался ниже инфляции. А значит, у инвесторов больше нет возможности зарабатывать на недвижимости. Ведь однокомнатная квартира — главный спекулятивный продукт на рынке». Если до кризиса средняя рентабельность строительного бизнеса оценивалась в 50%, то сейчас — в 20%.
Дело в инфраструктуре
Решить проблему перепроизводства на рынке новостроек можно, только изменив подход к бизнесу, считает генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. «Людям уже мало адекватной цены квадратного метра и транспортной доступности, им нужна комфортная среда обитания. Это удобные планировки квартир, благоустроенная придомовая территория, близость социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры. Но многие строительные компании мыслят исключительно ценовыми категориями, строя „муравейники“ на отшибе с квартирами-студиями по 20 кв. м. И у них сегодня действительно есть проблемы»,— говорит господин Белокобыльский. По его словам, доля однокомнатных квартир и студий в строящихся домах ГК «Стрижи» составляет 50%: «Для нас это совершенно комфортно. По нашим покупателям я не вижу тенденцию, что однокомнатные квартиры перестали быть востребованы».
«Люди стали обращать внимание на качество стройматериалов, организацию строительных площадок,— отмечает директор по маркетингу и продажам компании „Сибакадемстрой“ Динар Зарипов.— Критериями в оценке жилья стала архитектура дома, навигация в холлах, ландшафтный дизайн». В общем объеме строящегося компанией «Сибакадемстрой» жилья доля однокомнатных квартир составляет 40–45%.
«Из-за нестабильной экономической ситуации люди отдают предпочтение объектам с высокой степенью готовности, которые сдаются в ближайшие три—шесть месяцев,— комментирует сложившуюся ситуацию на строительном рынке президент компании „Строймастер“ Евгений Коновалов.— Многие потенциальные покупатели не могут продать старое жилье, чтобы приобрести квартиру большей площади в новостройке, — все это в совокупности влияет на продажи, сделки становятся более долгими и сложными».
Ни один из опрошенных „Ъ“ застройщиков не назвал количество непроданных квартир в своих домах, но все отметили, что остатки некритичны. Тем не менее рынок полон слухов, что большинство крупных строительных компаний имеют на балансе сотни непроданных квартир. Известно, что в конце 2015 года промышленно-строительный концерн «Сибирь» обратился к мэру Новосибирска с просьбой забрать квартиры в счет арендной платы за земельные участки. Тогда, по словам начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Георгия Жигульского, в новостройках компании непроданными оставались 800 квартир. Но, поскольку Бюджетный кодекс не позволяет производить такие взаимозачеты, власти не смогли помочь строителям.
«Если у застройщика после сдачи дома „зависает“ больше 10–15% квартир — это четкий сигнал: ребята, вы налепили не те пельмени или сшили не то пальто»,— подчеркивает Игорь Белокобыльский.
Впрочем, по словам руководителя отдела новостроек офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на Красном проспекте, 13, Григория Якобсона, снижение объемов сделок на рынке строящейся недвижимости практически не влияет на ликвидность малометражного жилья. «Доминирование предложения однокомнатных и студий никаким явным образом не влияет на рынок. Дело в том, что даже в сегменте однокомнатных квартир существует широкий диапазон возможных вариантов, доступны как бюджетные предложения в 16 „квадратов“, так и огромные квартиры площадью 90–120 кв. м. Ценовой коридор здесь от 1,5 до 8 млн руб.».
Нужны коррективы
Смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир станет в ближайшие годы рыночной тенденцией, убеждены эксперты. Процесс этот уже идет. Застройщики пересматривают планировки как перспективных проектов, так и строящихся зданий. «Развивая жилой комплекс „Ясный берег“, мы увидели растущий спрос на двухкомнатные квартиры на начальном этапе строительства, чего не ожидали. Ведь первым всегда покупается малометражное жилье. Пришлось оперативно вносить коррективы. Благо, что планировка этажей позволила безболезненно превратить три однокомнатные квартиры в две двухкомнатные»,— говорит член совета директоров ООО «Аква сити» Владимир Мартыненков. Если изначально из 10 квартир на этаже шесть были однокомнатными, то в новых проектах таковых только три. «В следующих наших проектах мы решили отказаться от студий и уменьшить количество однокомнатных квартир. Будем больше строить двух- и трехкомнатные квартиры»,— подчеркнул господин Мартыненков.
Более того, по его словам, застройщикам дешевле строить жилье большей квадратуры. «Себестоимость однокомнатной квартиры всегда выше, чем двух- или трехкомнатной. Просто дороже обходятся инженерные коммуникации — в ванной, туалете, на кухне — в пересчете на квадратные метры. Из-за этого разница в себестоимости между одно- и двухкомнатной квартирой может достигать 10–15%»,— констатирует акционер ООО «Аква сити».
При этом бизнес скептически смотрит на прогноз снижения цен на новое, прежде всего малометражное, жилье. «Рынок слишком неоднороден. Кто-то из застройщиков вынужден будет снижать ценник, кто-то — повышать. Но пока государство видит в строительстве локомотив экономики, серьезных ценовых колебаний здесь ожидать не стоит»,— считает Игорь Белокобыльский. «Как только рынок снова начнет воспринимать квартиру как единицу сохранения инвестиций, студии и однокомнатные квартиры станут дефицитом, цены на них вырастут. Сегодня я не вижу предпосылок для того, чтобы из-за перепроизводства цены снижались»,— дополняет коллегу Григорий Якобсон.
Как и в прошлые годы, львиная доля сделок на рынке новостроек приходится на ипотеку. «В первые месяцы 2016 года отмечалась высокая активность покупателей, которые хотели приобрести квартиры через ипотеку. Были опасения, что ипотека с государственной поддержкой не будет продлена. Люди хотели успеть заключить сделку по выгодным условиям»,— вспоминает Динар Зарипов. Благодаря этой государственной программе число сделок увеличилось почти вдвое. Если в феврале 2015 года доля ипотечных сделок в «Сибакадемстрое» составила 31%, то сегодня 65%. Показатели «Строймастера» скромнее: рост 20%.
Восстановление спроса на новостройки эксперты и участники рынка ожидают не раньше второй половины 2017 года. «Быстрого улучшения не произойдет, но при условии стабилизации экономики рынок начнет приходить в себя. Объемы ввода готового жилья снижаются, при этом город растет, и людям все равно необходимо решать квартирный вопрос»,— подытоживает Евгений Коновалов.
