Главным достижением 2015 года банкиры считают сокращение рынка ипотечного кредитования всего лишь на треть. Более значительного падения, как это было в провальном 2009-м, удалось избежать благодаря запуску программы господдержки.
Большие перспективы, открывающиеся благодаря ипотечному кредиту, пока не привлекают значительного количества заемщиков
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Единственным способом сохранить уровень рынка эксперты считают продление действия госпрограммы хотя бы на год.
Структурные изменения
По данным Банка России, за 2015 год в стране было выдано 691,85 тыс. ипотечных жилищных кредитов суммарно на 1,14 трлн рублей. Это меньше уровня 2014 года на 31,9% в количественном и на 34,7% в стоимостном выражении. В декабре объем рынка ипотечного жилищного кредитования составил 162,1 млрд рублей, было выдано 97,7 тыс. кредитов, что на 28,5% меньше, чем в декабре 2014 года. В то же время, отмечают эксперты "Русипотеки", такие показатели можно считать достижением, если сравнить с провальными данными кризисного 2009 года. Тогда количество выданных ипотечных ссуд сократилось более чем на 61%, а их объем — на 74,5%.
Удержать ипотечный рынок от обрушения удалось главным образом благодаря программе субсидируемой государством ипотеки, запущенной в марте прошлого года. Эти кредиты выдаются на покупку недвижимости на первичном рынке под конечную ставку не более 12% годовых. Недополученные доходы банка до уровня ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 3,5 п. п., покрываются госсубсидией, c 3 августа 2015 года она составляет 11%. Минфин РФ сообщил, что за март — декабрь в стране по этой программе было выдано более 210 тыс. кредитов в сумме более чем на 374 млрд рублей. Это составляет чуть больше трети от выданной в стране ипотеки и по количеству, и по объему. "Рост первичного рынка на фоне мер государственной поддержки — одна из основных тенденций в 2015 году", — констатирует директор департамента продаж подразделений сети Абсолют-банка Иван Любименко.
"Запуск программы во втором квартале значительно поддержал рынок ипотечного кредитования и не позволил реализоваться худшим прогнозам аналитиков, ожидавших спад на уровне 2009 года", — отмечают в ВТБ24.
Другим фактором поддержки рынка стало последовательное снижение ключевой ставки ЦБ: за год регулятор, отмечая замедление темпов развития инфляции, пересматривал ее значение пять раз. В результате ключевая ставка снизилась с 17% в декабре 2014 года до 11% в августе 2015-го. Однако с тех пор из-за снижения цен на нефть риски инфляции в стране вновь выросли, что не позволило регулятору продолжить снижать ставку и дальше. Ключевая ставка влияет на стоимость кредитных ресурсов для всех участников финансового рынка, поэтому ее снижение отразилось и на стоимости ипотечных кредитов. "Совокупное действие снижения ключевой ставки и выдачи кредитов по госпрограмме позволило снизить средневзвешенную ставку выдачи на рынке с 14,7% в феврале--марте 2015 года до 12,7% в декабре", — отметили в ВТБ24.
По программе с господдержкой заемщикам доступны минимальные ставки: среднерыночный уровень составляет 11,7%. В то же время среднерыночный уровень ставок на вторичном рынке — 15,2%, по кредитам на новостройки без госпрограммы — 13,28%.
В 2015 году изменилась и структура ипотечного рынка: радикально выросла доля госбанков, которые могут позволить себе выдавать кредиты под невысокий процент. По подсчетам экспертов "Русипотеки", рыночная доля Сбербанка достигла 66%, в целом банки с госучастием контролируют 87% рынка. Например, сейчас Сбербанк выдает кредиты по субсидируемой государством программе под 11,4% годовых, кредиты на покупку жилья на вторичном рынке — для незарплатных клиентов 14,5-15,5% при условии комплексного страхования. По кредитам на готовое жилье ставка будет на 1 п. п. ниже после регистрации ипотеки в пользу банка. ВТБ24 по программе также выдает кредиты под 11,4% годовых. Покупку готового жилья незарплатным клиентам банк кредитует по ставке от 14% годовых при условии комплексного страхования.
Уменьшение чека
Ипотечные кредиты, не связанные с программами господдержки, оказались малодоступны заемщикам в 2015 году. К тому же риски потери дохода или реальное сокращение зарплаты заставили значительное количество заемщиков отказаться от покупки новой квартиры. В основном кредиты выдавались на улучшение жилищных условий: взять ипотеку могли граждане, у которых была возможность заменить имеющуюся квартиру на новую. "Сокращение происходило в основном за счет вторички, по результатам десяти месяцев 2015 года, по данным Росреестра, выдачи на вторичку на ипотечном рынке сократились на 46% к аналогичному периоду 2014 года", — говорит заместитель председателя правления "Дельтакредита" Ирина Асланова.
"Это обусловлено перераспределением спроса на ипотеку с пониженной ставкой благодаря мерам государственной поддержки и участию крупнейших застройщиков в дополнительном субсидировании ставок, — называет причины Иван Любименко. — Вторым сегментом, показавшим заметное падение, стала коммерческая ипотека, но с учетом сегодняшней экономической ситуации это вполне объяснимое явление". При этом объем кредитов на покупку квартир на первичном рынке ожидаемо сократился в меньшем объеме. "По первичке выдачи уменьшились только на 16%", — подсчитывает Ирина Асланова.
В неопределенных экономических условиях граждане старались брать как можно меньшие суммы кредитов. "Уменьшение средней суммы кредита стало другой важной тенденцией прошлого года", — отмечает Иван Любименко. По данным ЦБ, в первом полугодии 2015 года средний размер предоставленных ИЖК уменьшился с 1,72 до 1,64 млн рублей, при этом в Москве он составил 3,8 млн рублей. Участники рынка определяют сейчас средний размер кредита на уровне чуть больше 2 млн рублей. "В 2014 году средняя сумма кредита составила 2,15 млн рублей, а в 2015 году — 2,05 млн",— сравнивает Иван Любименко.
Собственно ипотечные кредиты уступали место ссудам под залог имеющейся недвижимости. "В изменившихся экономических условиях можно отметить возросшую популярность кредитов под залог имеющейся недвижимости", — отмечает Вадим Пахаленко. Такие кредиты не обязательно связаны с покупкой новой квартиры: часто их берут на ремонт или неотложные расходы. Ставка по ним ниже, чем по потребительским кредитам, но выше, чем по ипотечным. Например, Райффайзенбанк предлагает нецелевой кредит на сумму до 5 млн рублей в Москве под залог имеющейся недвижимости под 17,5% при официально подтвержденном уровне дохода. При этом рыночный уровень ставок по необеспеченным потребительским кредитам — 19-30% годовых в зависимости от суммы и срока кредитования.
Занимай в рублях
Подавляющее большинство — более 99,9% — выданных в прошлом году кредитов были рублевыми. По данным ЦБ, в иностранной валюте в стране был выдан всего 91 кредит на общую сумму 3,7 млрд рублей. По словам участников рынка, взять кредит в иностранной валюте может сейчас только заемщик, получающий в ней основной доход. Это, например, сотрудники иностранных компаний, экспаты, моряки дальнего плавания.
Слабеющий рубль стал одной из основных проблем отечественной экономики в целом, негативно повлияв и на ипотеку. Резко упав в конце 2014 года, курс отечественной валюты был нестабилен на протяжении всего 2015 года. Правда, в первом полугодии рубль несколько укрепился: на 13 января установленный ЦБ курс доллара составлял 62,7 рубля, а к 1 апреля опустился до 57,65 рубля. Однако падение нефтяных цен осенью вернуло его к рекордно кризисным значениям: к концу декабря установленный ЦБ курс доллара составлял 72,8 рубля, а в январе 2016-го уже достигал уровня 80,5 рубля.
Банки начали отказывать в выдаче кредитов в иностранной валюте еще в 2014 году, а проблемы заемщиков, выплачивающих ипотеку в иностранной валюте, стали одной из основных тем прошлого года. Большинство из них брали кредиты еще в докризисном 2007 году, когда курс доллара не превышал 25,6 рубля. В январе 2015 года ЦБ рекомендовал банкам реструктурировать ипотеку в иностранной валюте по курсу на 1 октября 2014 года (39,4 рубля за доллар). Однако банки не пошли на уступки заемщикам, мотивируя свою позицию регулированием валютных рисков и тем, что заемщики на момент заключения договора осознавали степень опасности.
Недавно ЦБ сообщил, что за 2015 год по 18 кредитным организациям, на которые приходится около 90% портфеля кредитования в иностранной валюте, количество заемщиков по валютным ипотечным жилищным кредитам снизилось на 22% и составляет на февраль 2016-го 25 тыс. человек. Снижение, по данным регулятора, обусловлено принятыми банками программами реструктуризации такой задолженности. Сбербанк, у которого не больше 2 тыс. заемщиков по ипотеке в иностранной валюте, рассчитывает в ближайшее время решить проблему реструктуризации этих кредитов, сообщил в феврале глава банка Герман Греф.
Реструктуризацию ипотечных кредитов в иностранной валюте банки обычно проводят за счет конвертации и изменения ставки. Правда, льготный курс банки устанавливают неохотно. "Еще в 2014 году Транскапиталбанк предлагал конвертацию в рубли по текущему курсу, но по индивидуальной ставке, — рассказывает Вадим Пахаленко. — Каждый случай реструктуризации рассматривается отдельно".
"28 января 2016 года Абсолют-банк разработал дополнительные меры поддержки валютных ипотечных заемщиков и предложил им воспользоваться конвертацией долга по льготному курсу 65 рублей за доллар США и по курсу 60 рублей за доллар США при полном погашении задолженности, — рассказывает Иван Любименко. — Для льготных категорий установлены особые условия: для заемщиков, имеющих трех и больше несовершеннолетних детей, конвертация долга пройдет по курсу 57 рублей за доллар. Если говорить о новых предложенных банком мерах поддержки, то с момента ввода новых условий реструктуризации ипотечных кредитов интерес у валютных заемщиков вызвал вариант полного досрочного погашения валютного кредита по курсу 60 рублей за доллар. В рамках этого варианта конвертации банк проводит несколько досрочных погашений в день".
Объемы не снизятся
В конце 2015 года заемщики спешили взять кредит по субсидируемой государством программе, не дожидаясь принятия решения о продлении. В феврале Минфин РФ направил проект, предусматривающий продление программы поддержки ипотечного кредитования до 31 декабря 2016 года. Правда, параметры программы претерпят изменения. Объем выдаваемых кредитов будет увеличен до 1 трлн рублей, а размер госсубсидии по кредитам на приобретение жилья на первичном рынке уменьшится до 1,5% при ключевой ставке ЦБ на уровне 11% годовых.
В 2016 году все снова будет зависеть именно от ипотеки с господдержкой. "С учетом того, что программа господдержки в 2016 году будет продлеваться, можно ожидать роста выдачи на 10-15% к базе прошлого года", — считает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. "Прогноз на 2016 год основан на информации о продлении программы государственной поддержки, с одной стороны, и наличии отложенного спроса на фоне снижения цены на вторичном рынке — с другой. С учетом этого мы прогнозируем выдачу ипотечных кредитов на уровне 2015 года", — говорит Иван Любименко.