Ни принятые поправки в генеральный план Санкт-Петербурга, ни утвержденные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не гарантируют строительному бизнесу неизменности условий его работы в ближайшей перспективе. Город должен сформулировать правила игры, подчеркивает Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО "Строительный трест".
BUSINESS GUIDE: Каким был этот год для "Строительного треста"?
ЕВГЕНИЙ РЕЗВОВ: Наверное, обыкновенным. По итогам нынешнего года сдаем около 200 тыс. кв. м жилья. В среднем ежегодно планируется к вводу в эксплуатацию 100-130 тыс. кв. м. Уверен, что и в 2016-м, и в 2017-м этот показатель будет достигнут.
Но любое выполнение планов, к сожалению, требует больших усилий из-за отсутствия четких и рассчитанных на длительный срок правил игры, единожды сформулированных городской властью. Они кардинально изменились с уходом прежнего губернатора. Мы постоянно прислушиваемся, какие еще нововведения нам предложит Смольный. В последнее время работать с городом очень сложно: вроде бы все делается для человека и ради человека, но при этом почему-то и за счет него — конечные издержки при изменении правил игры и финансовых затрат, которые несет компания на покупку земли, разработку проекта, согласовательные процессы, строительство, несет наш покупатель. Мы все время ждем, что вот-вот обстановка стабилизируется и четкие правила игры появятся вновь. Предпосылки для этого очень слабые, но надежда ведь умирает последней. Если этого не случится, строительный комплекс Петербурга ожидают очень тяжелые времена.
BG: А как вы относитесь к идее социального обременения застройщика, на котором, к слову, Смольный настаивает очень последовательно?
Е. Р.: Мы же хотим доступное жилье сделать — для этого стараются и Смольный, и застройщики, — а в итоге все расходы ложатся на плечи дольщика. Бороться с недобросовестными застройщиками должны городские власти: зачем выдавать разрешение на строительство человеку, у которого вообще нет опыта строительства, а вся фирма — он да бухгалтер? Ведь очень велика вероятность, что, выиграв тендер и получив объект, он либо сразу возьмет кредит и растворится, либо бросит все в процессе строительства. Сколько таких! При этом они успевают привлечь значительные средства дольщиков, потому что, продавая якобы "от фундамента", занимаются откровенным демпингом. А потом нам, давно действующим на региональном рынке застройщикам, начинают читать лекции. Так включайте в тендерную комиссию представителей серьезного строительного бизнеса: мы все друг друга знаем и можем оценить добросовестность потенциального подрядчика. Однако у нас, даже после неоднократных поправок в законодательство, можно обеспечить себе победу в тендере, и это порождает все новых недобросовестных участников рынка.
Если говорить о том, кто все-таки должен заниматься инженерной подготовкой территорий под застройку, напомню советскую схему. Существовало управление наружных работ (УВР). Это управление шло впереди нас и готовило полностью инфраструктуру: строило школы, детские сады. Мы платили за землю с учетом всех понесенных на ее подготовку затрат. И мы могли объяснить дольщику ценообразование: "Земля стоит столько-то, квадратный метр жилья, соответственно, столько-то". Тот, кто продает, заинтересован, чтобы в шаговой доступности были и школы, и детские сады, и спортивные объекты. В свое время город от этих обязанностей отказался, не видя в этом выгоды. Но в любом случае он должен это делать, если хочет вести взвешенную жилищную политику. В конце концов, можно возвращать затраты, продавая землю дороже.
BG: Какие социальные объекты для города и области вы строите сегодня? Реализуете ли необычные проекты школ, детских садов?
Е. Р.: Социальные объекты мы строим постоянно. Если говорить о необычных, то в Кудрово совместно с компанией "Отделстрой" построена школа, рассчитанная на 1,6 тыс. человек. Это архитектурный эксперимент. Открытие запланировано на 1 сентября 2016 года. В здании располагается 64 учебных класса, два спортзала, просторный актовый зал, бассейн. Строительство школы велось по программе "Социальные объекты в обмен на налоги", которая действует в Ленобласти, и это был интересный опыт.
Но надо сказать, что школы, как правило, не являются проектами повторного применения. Прежде всего потому, что мы строим из кирпича, а проекты повторного применения — это панельные здания.
BG: Интересна ли вам городская программа реновации? Рассматриваете ли вы под застройку территории с ветхим жильем?
Е. Р.: Реновация — очень хорошая форма. И внедрить ее несложно. Важно на начальном этапе сделать экономический расчет, чтобы понять, сколько будет стоить расселение одной старой квартиры. Как правило, в ней живет не одна семья — несколько поколений, а значит, несколько семей. И они не от хорошей жизни там прописались. Они уже, может, и купили себе новые квартиры, но теперь хотят вернуть деньги. Им обязаны были предоставить жилье: они отстояли в очереди десятки лет. Если бы реновация шла по нормальному алгоритму, то и дома бы быстро обновились, и инфраструктура городская была бы нормально сделана.
BG: Что значит "нормальный алгоритм" реновации?
Е. Р.: Прежде всего, как я уже сказал, надо оценить затраты и продумать механизмы достижения задач, которые ставятся в проекте реновации. У нас есть такой опыт. В течение последних трех лет мы контролировали процесс расселения восьми домов на проспекте Тореза. Расселением занималось агентство, привлеченное частными инвесторами. "Строительный трест" на этом участке разрабатывает ППТ. Безусловно, люди удовлетворены — все прописанные члены семей получили жилье в городе, в том числе в наших объектах. Это был интересный эксперимент. В целом на расселение потребовалось более 780 млн рублей.
BG: Насколько прибыльна реновация? Экономика, как принято говорить, "бьется"?
Е. Р.: Если правила игры, при которых стартует проект, сохраняются, то да, это выгодно. А если после расселения у властей возникают идеи, что ничего на этом участке строить не надо, потому что здесь должна быть парковая зона, или что лучше просто выполнить капитальный ремонт расселенных зданий, тогда об экономической эффективности можно забыть. Начиная реновацию, мы оговариваем условия участия в ней и разрабатываем проект планировки территории, соответствующий ПЗЗ и Генплану. По утвержденным правилам и надо играть!
BG: По решениям Смольного в этом году вы можете сказать, что такие "правила длительного использования" разработаны или они находятся в стадии разработки?
Е. Р.: Ни утвержденные поправки в Генплан города, ни принятые ПЗЗ сегодня не гарантируют, что, вынося на утверждение проект планировки территории, мы не получим заключение о его несоответствии действующим нормам. К счастью, принято решение о том, что поправки по ограничению высоты вступят в силу только с начала будущего года и не будут распространяться на уже согласованную документацию. А когда изменившиеся требования начинают применять и к уже согласованным проектам, это может привести только к одному — к увеличению числа обманутых дольщиков. Во многих случаях инвесторы отказываются от реализации своих планов на полдороге именно потому, что внезапно меняются правила.
BG: Вы видите явных кандидатов "на вылет" с рынка среди строительных компаний?
Е. Р.: В ближайшей перспективе на региональном рынке останется, может быть, с десяток заметных игроков. И самое плохое, что вылетят — уже начинают вылетать — маленькие компании. Их, наоборот, надо бы поддержать: они работают на небольших участках, реализуют компактные проекты, что нам, например, не очень интересно. Но поддерживать их никто не будет, и они уже "сыплются". Хорошо, если уходят с рынка без долга по кредиту. Остальные же, поскольку не в состоянии расплатиться по нему, теряют свое доброе имя и репутацию у дольщиков.
BG: А ваши отношения с дольщиками как строятся?
Е. Р.: У нас, без преувеличения, хорошие отношения, потому что мы не срываем сроки строительства. Если возникают недоразумения, недоделки — устраняем сразу. В плане контроля качества я сам первая и последняя ступень. Конечно, в "Строительном тресте" есть специальная служба, работают инженеры по качеству. Но я обязательно сам проезжаю по объектам и контролирую качество выполнения работ, а также реакцию на обращения покупателей.