„Ъ“ стали известны подробности экспансии воронежского ООО «Инстеп» (контролируется депутатом облдумы Анатолием Шмыгалевым) на рынок недвижимости Курска. В центре этого города компания планирует до конца 2016 года построить 17-этажный жилой комплекс на 22,1 тыс. кв. м жилья. Объем вложений оценивается почти в 800 млн руб. В «Инстепе» новый объект относят к «премиальному для Курска» классу. Участники местного строительного рынка статус комплекса считают спорным из-за выбранных материалов и обращают внимание на резкое снижение спроса на жилье с начала года.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
О намерениях «Инстепа» достроить жилкомплекс в Курске до конца 2016 года „Ъ“ рассказал заместитель гендиректора воронежского ООО «Инвестиционная палата» (головная структура строительной компании, один из основателей — депутат облдумы Анатолий Шмыгалев) Евгений Орюпин. Согласно опубликованной проектной документации, строящийся с весны нынешнего года на улице Карла Маркса, 31/А в центре Курска жилой комплекс представляет собой два 17-этажных корпуса, объединенных общим двухуровневым подземным паркингом на 142 машино-места. Именно его наличие, по мнению господина Орюпина, делает объект «премиальным для Курска»: «Лифты из каждого дома спускаются прямо на парковку — подобных предложений на местном рынке нет». Проектом также предусмотрено благоустройство и озеленение закрытого двора.
Жилой комплекс строится на находящемся в собственности «Инстепа» (и переданном в залог кредитующему проект Сбербанку) участке площадью 12,1 тыс. кв. м. На начало августа, по данным застройщика, в одном из корпусов шло строительство 13-го этажа. О начале работ над другим корпусом компания пока не сообщала. Всего планируется строительство 22,1 тыс. кв. м жилья (374 квартир). Материал для обоих домов — железобетонные панели. Планируемая стоимость строительства — 792,2 млн руб. Из них 242,2 млн руб. — собственные средства компании, а 550 млн руб. — кредитные ресурсы Сбербанка.
По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Инстеп» зарегистрировано в 2004 году в Воронежской области. Уставный капитал — 4,5 млн руб. Компания занимается деятельностью в области архитектуры, инженерно-техническим проектированием в промышленности и строительстве. Единственным учредителем является воронежское ЗАО «Аренда и недвижимость», близкое к местному ООО «Инвестпалата» и бизнесмену Анатолию Шмылагеву. Гендиректор — Сергей Каркешкин, являющийся также руководителем воронежского ООО «Комплекспроектстрой» (на рынке с 2014 года) и филиала «Инстепа» в Лисках. По собственным данным компании, в стадии строительства в настоящий момент у нее 175 тыс. кв. м жилья.
Один из крупнейших реализующихся проектов «Инстепа» — квартал «Бабяково» в прилегающем к Воронежу Новоусманском районе. Его проектная жилплощадь может составить около 1,2 млн кв. м жилья. По собственным данным «Инстепа», чистая прибыль компании в 2014 году составила около 8,4 млн руб. (28,4 млн руб. годом ранее). Оборот за 2014 год не раскрывается, по данным «СПАРК-Интерфакс», в 2013-м он составлял 169 млн руб.
«Инстеп» отмечает, что успех курского проекта зависит от экономической ситуации в стране. Во-первых, не исключено повышение стоимости «квадрата» в новых домах из-за инфляции и подорожания стройматериалов. Во-вторых, финансовые перспективы проекта зависят от возможного «изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ», что отразится на условиях кредитования.
Опрошенные „Ъ“ эксперты и участники курского строительного рынка усомнились в том, что панельное строительство можно отнести к премиальному классу. «Жилой комплекс, строящийся из панелей, это не совсем “премиум”, — говорит гендиректор построившей в Курске несколько жилых домов бизнес-класса местной стройкомпании ООО СМУ “Строй Инвест” Альберт Марахин. — К тому же они, вероятно, старого образца». Впрочем, по мнению участника рынка, «Инстепу» наверняка «удастся привлечь покупателей на новые квартиры» за счет удачного расположения жилого комплекса.
По словам руководителя «Курской службы недвижимости» Любови Бобынцевой, на местном рынке недвижимости сейчас «крайне мало жилья, которое можно отнести к премиум-классу»: «У нас строится в основном недорогая недвижимость. Те же проекты, которые могли бы выйти за рамки экономического класса, обычно сдаются без отделки — с голыми стенами». Стоимость «квадрата» в строящемся объекте «Инстепа», по данным эксперта, «зависит от этажа» и начинается с 43-46 тыс. руб. Госпожа Бобынцева предупредила о том, что рынок недвижимости в Курске сейчас «переживает застой из-за снижения доходов местных жителей»: «У покупателей нет денег даже на недорогую недвижимость». Спрос на жилье в облцентре с начала этого года, по оценке риелтора, упал на 70%.
Как «Инстеп» пришел в Курск
В конце 2013 года «Инстеп» участвовал в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка площадью 17,5 га под жилстроительство в Центральном округе Курска (подробнее см. „Ъ“ от 07.08.2014). Тогда аукцион был признан несостоявшимся, но с «Инстепом» как с единственным его участником был заключен договор аренды по начальной цене — 4,5 млн руб. Согласно документации торгов, в течение трех лет аренды компании предстоит ввести в эксплуатацию жилье общей площадью не менее 25 тыс. кв. м, до окончания четвертого года — не менее 50 тыс. кв. м. Отметим, что в списке курских проектов «Инстепа» на официальном сайте застройщика помимо жилого комплекса на Карла Маркса указан неизвестный объект на проспекте Плевицкой. О его параметрах, как и о ходе строительства, официально не сообщается. В пресс-службе компании „Ъ“ пояснили, что пока «никакой конкретной информации» по этому проекту нет.