Рынок элитной недвижимости менее всего оказался подвержен кризисным явлениям. Не произошло на нем и смены покупателя. В стране, где социальные лифты не работают, покупки в основном совершают те же лица, что совершали их и десять лет назад. Правда, требования к жилью меняются: в условиях ужесточающейся конкуренции покупатель становится все более взыскательным.
Портрет покупателя элитного жилья практически не изменился — как правило, это женатый мужчина 35–50 лет как минимум с двумя детьми
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Эксперты говорят, что в целом портрет покупателя элитного жилья и квартир бизнес-класса не особенно изменился. Это главным образом топ-менеджеры, руководители компаний и собственники совершенно различных бизнесов, причем не обязательно крупных (среди клиентов есть и владельцы, имеющие большое количество малых и средних компаний). В последние годы не происходило какой-то серьезной ротации покупателей и смены поколений, сейчас на рынке элитной недвижимости присутствует преимущественно клиенты, делающие повторные покупки. "Клиентами в элитном сегменте являются люди, у которых это, как правило, уже точно не первое приобретение. Поэтому очевидно, что покупатели все более самообразовываются, внимательнее смотрят на предложения, которые есть на рынке, становятся требовательнее к качеству продукта. Это относится в целом ко всем сегментам, но в элитном сегменте проявляется особенно заметно", — отмечает директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая.
Руководитель проекта ЖК "На Гребецкой" Сергей Богоутдинов согласен с коллегой: "На сегодняшний день портрет покупателя элитного жилья — это владельцы собственного бизнеса, государственные чиновники и топ-менеджеры крупных компаний. Как правило, это мужчина 35-50 лет, который женат, у него двое и более детей. Такой клиент отчетливо понимает, каким он хочет видеть будущее жилье. Квартиру высокого класса он приобретает, уже владея недвижимостью в Петербурге".
Кто-то уходит
Впрочем, некоторые категории покупателей с рынка ушли. Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", считает, что спрос на элитную недвижимость в Петербурге в последние годы был распределен между тремя группами покупателей: иностранцы (иностранные компании, экспаты, приезжие), иногородние и жители города. "При этом основной спрос формировала вторая группа. Между тем на фоне ослабления рубля и ухудшения экономической конъюнктуры наблюдается резкое падение спроса среди иностранцев и иногородних. В первом случае я связываю динамику с отъездом экспатов, а во втором — с падением привлекательности недвижимости с инвестиционной точки зрения".
Впрочем, по мнению госпожи Гуртовой, уход иностранцев из элитного сегмента на рынке первичной недвижимости заметен не сильно: "Что касается иностранных покупателей, то они одно время присутствовали в достаточно большом количестве, но в основном на вторичном рынке, а на первичном рынке их всегда было немного и немного остается сейчас. Однако можно отметить, что на элитном рынке Петербурга имеется довольно много сделок с клиентами, которые, судя по всему, прежде являлись российскими гражданами, но сейчас проживают за границей (имея, возможно, уже гражданство других стран). Случаи же покупки квартир "настоящими" иностранцами и в "элите", и в комфорт-классе единичны".
Обязательные условия
По данным господина Богоутдинова, наиболее популярной (34% клиентов) целью покупки элитного жилья в 2015 году в Петербурге стал переезд в более престижный район. При этом 80% "элитных" клиентов выплачивали стоимость квартиры из собственных средств, не пользуясь ипотекой.
Обязательными условиями для комфортной жизни при приобретении квартир сегодня являются подземный паркинг, видовые характеристики, огороженная и охраняемая территория, функциональная планировка и качественная инженерия. В категорию жилья элитного класса входят кирпичные, монолитные и кирпично-монолитные дома повышенной комфортности (обладающие рядом параметров, начиная от шумоизоляции и заканчивая высотой потолков или обустройством придомовой территории). Как правило, это индивидуальные проекты. К элитным квартирам относят, в том числе, квартиры в некоторых домах XIX и начала XX века, в "сталинских" домах.
Требования покупателей к элитному жилью в последнее время заметно ужесточились. Теперь для принятия решения о покупке недостаточно того, что квартира находится в новом доме в престижном районе; важно, чтобы и инфраструктура, и технические характеристики объекта соответствовали определенным (и достаточно высоким) стандартам. Сегодня большинство потенциальных новоселов готово подождать выхода на рынок нового, качественного и интересного проекта, а не выбирать из того, что имеется в продаже, но не соответствует их представлениям о недвижимости премиум-сегмента.
Зачастую в числе главных критериев выбора элитного жилья — вид из окон. Очень ценится вид на воду или исторические достопримечательности. Высокий спрос на такие объекты объясняется тем, что пятен под застройку с такими видовыми характеристиками в Северной столице практически не осталось. "Такие квартиры никогда не упадут в цене. Следует отметить, что иностранцы отдают предпочтение в первую очередь старинным домам, расположенным в центральных исторических районах Петербурга. Для состоятельных петербуржцев и иногородних элитная квартира сразу же ассоциируется с новым комплексом неподалеку от водного пространства или парковой зоны. Для европейца элитные квадратные метры определяются их исторической ценностью. Именно поэтому виды из окна на исторический центр города и памятники архитектуры вкупе с налетом старины зачастую перевешивают все остальные доводы, и выбор падает на отреставрированный дом, построенный в период Серебряного века. Предпочтение отдается апартаментам площадью от 100-150 кв. м и более, с тремя-четырьмя спальнями, гостиной, несколькими санузлами", — говорит господин Богоутдинов.
Максимальный выбор
Кризис не оказал влияния на предпочтения покупателей, считают эксперты. "Наиболее востребованными за прошедшее полугодие были квартиры площадью 120-150 кв. м с одной или двумя спальнями. При этом средний чек снизился с 35 млн рублей в начале года до 15-25 млн рублей в июле 2015-го", — говорит Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс". Остается востребованным и более дорогое и эксклюзивное жилье площадью более 200 кв. м, стоимость которого близка к 100 млн рублей. "Для клиента до сих пор остаются неизменными критерии при выборе жилья: расположение, видовые характеристики, инженерные решения в проекте и близость к зеленым зонам и воде", — утверждает господин Оноков.
Госпожа Гуртовая при этом отмечает: "Клиенты становятся все более избирательны с точки зрения планировок квартир. Сейчас даже в дорогом сегменте совсем немногие готовы покупать огромные квартиры, стоящие больших денег. Клиенты крайне внимательно смотрят на организацию пространства, заранее продумывая, что они смогут сделать в этой квартире. Все покупатели внимательно считают деньги, необходимые и на приобретение квартиры, и на ее последующее обустройство и эксплуатацию. Выбирается минимальный функциональный вариант, который человеку нужен, даже при необходимости иметь большую квартиру".
Как отмечают эксперты, учитывая большое разнообразие предпочтений и требований у покупателей дорогой недвижимости, в элитных проектах должен предлагаться максимально широкий выбор планировочных решений и видовых характеристик. "Например, одни клиенты не готовы платить за виды — им нужен просто качественный хороший дом в хорошем месте. В то же время многие клиенты, готовые платить очень большие деньги за квартиру в хорошем месте, однозначно хотят, чтобы из ее окон и с балкона обязательно открывались прекрасные виды на какие-либо достопримечательности. А некоторым клиентам непременно нужны и открытые террасы с эксклюзивными панорамами", — говорит госпожа Гуртовая.