Несмотря на то, что цена петербургских квартир с нестандартными планировками на 10-15% выше средней стоимости элитного жилья, они неизменно пользуются высоким спросом.
На фасаде доходного дома Циммермана на Каменноостровском проспекте, построенного по проекту архитектора Лидваля, около 25 различных видов окон. Одна из квартир в этом доме, площадью 393 кв. м, продается за 39 млн рублей
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Однако некоторым любителям оригинальных интерьеров удается существенно сэкономить, расселив большую коммунальную квартиру в историческом центре или выкупив у государства техническое помещение на последнем этаже.
Нарочно не придумаешь
Жить в старинной квартире, обладающей набором оригинальных "фишек", как правило, мечтают люди экстравагантные, модные, обладающие определенным культурным бэкграундом. "Это преимущественно представители богемы — успешные современные авторы, актеры, золотая молодежь, но встречаются и бизнесмены, и топ-менеджеры. Как правило, они выросли в Питере и страстно влюблены в свой город", — рассказывает основатель студии Mudrogelenko Design Дмитрий Мудрогеленко.
Состоятельные иностранцы также зачастую испытывают нежные чувства к старому Петербургу и тоже не чужды желания приобрести что-нибудь не вписывающееся в стандартные рамки. "Недавно у нас прошла сделка, где пентхаус на Итальянской улице без отделки, с террасой и фантастическими видами купил пожилой итальянец, влюбленный в наш город. Хотя, конечно, сейчас такие истории случаются реже, чем до кризиса", — комментирует директор по маркетингу, рекламе и PR корпорации "Адвекс. Недвижимость" Анастасия Лебедева. Правда, по словам эксперта, в отличие от петербуржцев, старинные квартиры с нестандартными планировками иностранцы в большей степени рассматривают как представительскую резиденцию и очень редко как основное жилье. Однако и те и другие больше всего ценят такие архитектурные элементы, как террасы, прилегающие к квартирам, окна от пола до потолка, комнаты неправильной формы, а также приятные дополнения в виде каминов, колонн и статуй.
Между тем с каждым годом найти такие варианты в центральной части города становится все сложнее: большинство из них были выкуплены еще в 1990-е годы и во вторичную продажу выставляются нечасто. Вообще, вопреки расхожему мнению, квартиры с дополнениями в Петербурге не являются расхожим товаром, поскольку около 80% всего старого фонда Петербурга — это доходные дома с достаточно типовыми планировками. За редким исключением квартиры в таких зданиях состоят из пяти-шести совершенно обычных четырехугольных комнат площадью от 15 до 30 кв. м, имеют коридорную планировочную систему, потолки около 3,5 м и два входа — парадный и черный.
Бывшие доходные
"Фишки" в доходных домах можно найти, как правило, только в барских квартирах, в которых жили либо сами хозяева этих зданий, либо богатые арендаторы — представители петербургской аристократии, высокопоставленные чиновники, промышленники, банкиры, а также ведущие актеры и примы императорских театров. Барские квартиры всегда располагались в бельэтаже или на втором этаже, а наиболее амбициозные владельцы строили для себя двухэтажные апартаменты. Комнаты в таких квартирах нередко украшают расписные потолки, статуи античных героев, роскошные камины и изразцовые печи, винтовые лестницы.
Классическим примером такого варианта является пятикомнатная двухуровневая квартира площадью 393 кв. м в доходном доме А. Ф. Циммермана на Каменноостровском проспекте, 61. Как рассказала Анастасия Лебедева, дом, сооруженный Федором Лидвалем в стиле северный модерн в 1907 году, знаменит тем, что на его фасаде расположено около 25 различных видов окон. В квартире, которая продается с ремонтом под чистовую отделку за 39 млн рублей, представлены сразу несколько видов окон — маленькие круглые, средней величины квадратные и большие арочные, а также оригинальной формы эркер, действующий камин и три больших санузла.
На верхотуре
Интересные квартиры также встречаются на последних этажах и в мансардах, которые предназначались для проживания бедных студентов и мещан. Нередко особенностью таких помещений являются разновысотные потолки, террасы, идущие по всему периметру квартиры, а также световой фонарь — круглое или многогранное стеклянное сооружение, которое венчает крышу здания и служит для освещения и дополнительной вентиляции помещения. Квартиры, одновременно совмещающие в себе все эти элементы, встречаются крайне редко, но они существуют, и даже иногда попадают в продажу. В частности, сейчас в листинге риелторских компаний находится квартира за 36,5 млн рублей на Караванной,11, с тремя террасами и уходящим в небо световым фонарем.
Помещение площадью 240,5 кв. м на пятом, последнем этаже с потолками разной высоты — в одной части квартиры она составляет 5,36 м, а в другой опускается до 2,7 м — предлагается в доходном доме Н. И. Яфа на набережной Фонтанки, 24, и оценивается в 140 млн рублей. Как объяснили эксперты, в данном случае при формировании стоимости квартиры хозяева берут в расчет не только место, метраж и значительную высоту потолка фасадной части, которая позволила увеличить площадь квартиры за счет создания второго уровня, но и дворцовые интерьеры. "А поскольку понятие красоты — дело субъективное, квартира в экспозиции находится давно и терпеливо ждет ценителя, который по достоинству сможет оценить и алое, и золотое", — комментирует Анастасия Лебедева.
Кстати, эксперты отмечают, что возможную перепродажу квартиры в будущем владельцы оригинальных антикварных квартир вообще крайне редко берут в расчет и делают ремонты под себя, ориентируясь исключительно на собственный вкус. "Очень часто собственники активно принимают участие в процессе проектирования и оформления интерьера, а иногда и вовсе предпочитают создавать дизайн-проект самостоятельно, прибегая к услугам дизайнера лишь для конструктивных консультаций", — говорит Дмитрий Мудрогеленко. Подобная самодеятельность чревата не очень приятными последствиями в виде длительных сроков экспозиции и, как следствие, ценового дисконта.
Наиболее показательный пример — квартира российской балерины Анастасии Волочковой с настолько помпезным "дворцовым" дизайном, что он отпугивает покупателей. Свое петербургское гнездо на Итальянской улице, 4, площадью 245 кв. м с потолками высотой более 5 м и мраморными колоннами Волочкова не может продать уже более четырех лет. Не помогает даже снижение цены, на которое неоднократно приходилось идти хозяйке: в 2011 году квартира предлагалась за 250 млн рублей, сейчас ее пытаются продать за 89 млн рублей. При этом в 2001 году Волочкова купила эту недвижимость за 120 млн рублей.
Впрочем, по мнению госпожи Лебедевой, быстро квартиры с необычными планировками редко удается реализовать. Минимальный срок экспозиции составляет полгода, в большинстве же случаев покупателя на подобные объекты приходится искать в течение нескольких лет. "То, что существует в одном экземпляре, всегда сложно продавать", — подтверждает эксперт АН "Бекар" Леонид Сандалов.
Варианты "с нуля"
Помимо стиля, в котором выполнен ремонт оригинальной старинной квартиры, потенциальных покупателей редко устраивает ее стоимость: такие объекты, как правило, всегда переоценены. В связи с чем наиболее предприимчивые покупатели либо самостоятельно расселяют коммунальные квартиры, либо выкупают у государства интересные нежилые объекты или технические помещения на последних этажах.
По мнению участника профессионального сообщества Houzz (Санкт-Петербург) архитектора Светозара Андреева, наиболее перспективными с точки зрения дальнейшей реконструкции являются чердачные помещения. "Чердак можно превратить в полноценный пентхаус с террасами, несколькими этажами с панорамным остеклением и свободной планировкой. Иногда есть возможность сделать несколько квартир при условии полной реконструкции кровли. Удовольствие дорогое, требующее крепких нервов и опыта, но результат того стоит", — убежден архитектор.
В частности, Светозар Андреев рассказал о преобразовании заброшенного чердака на набережной Адмиралтейского канала, 29, рядом с островом Новая Голландия, в классический пентхаус, который в нынешнем виде оценивается экспертами в $1,5-2 млн (81-108 млн рублей по текущему курсу). По словам эксперта, собственники приобрели чердачное помещение по инвестиционному договору всего за $25 тыс. (1,35 млн рублей по текущему курсу) и сделали из него независимое трехуровневое здание общей площадью 390 кв. м. К числу ярких особенностей этого особняка на крыше можно отнести стеклянную кровлю и террасу площадью 120 кв. м, которая позволяет владельцу устраивать барбекю и просто любоваться историческим центром города, не выходя из собственной квартиры.
Квартиры с высокими потолками также высоко оцениваются экспертом. По его словам, в петербуржском старом фонде можно встретить квартиры, в которых высота потолков достигает 9 м. Больше всего таких зданий строилось на набережной реки Фонтанки, хотя и в других местах исторической части Петербурга есть такие дома. До Октябрьской революции в них размещали общественные заведения, например гимназии. Кроме того, высокие потолки можно встретить в так называемых запасных дворцах, которые располагались вблизи основных дворцов вельможных особ и могли использоваться под фрейлинские корпуса. При советском режиме подобные здания были перестроены под жилье — как правило, из них делали огромные коммунальные квартиры. "В таких помещениях легко можно построить полноценный второй этаж или сделать балкон, — объясняет Светозар Андреев. — Это и красиво, и выгодно, поскольку за счет дополнительного уровня увеличивается площадь помещения и, соответственно, повышается стоимость и ликвидность квартиры". При этом по документам площадь не увеличивается и за данное пространство хозяевам не придется вносить коммунальные платежи.
Высокие потолки, большой метраж и удачное местоположение можно найти и в нежилых зданиях исторической части Петербурга, которые, по разным оценкам, составляют около 5% старого фонда города. К ним относятся бывшие казармы полков, каретные сараи и продовольственные склады, которые также очень хорошо преобразовываются в многоуровневые пространства.
То же, но дороже
Необычные квартиры встречаются и на первичном рынке Петербурга. В основном объекты с нестандартными планировками представлены в проектах премиум-класса, которые также расположены в исторической части Петербурга — в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах. "У покупателя премиум-недвижимости нетривиальность планировок считается изюминкой. В этом сегменте жилья помимо основных критериев выбора, таких как локация, виды, сервис и безопасность, архитектурные и планировочные решения также являются решающими факторами при покупке квартиры", — рассказывает руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo Людмила Тэор.
Как рассказали эксперты, наиболее востребованным форматом в сегменте де люкс являются двухуровневые квартиры. По словам генерального директора девелоперской компании "Леонтьевский мыс" Игоря Онокова, плюсы у подобных объектов весомые, поэтому сейчас они находятся на пике популярности. "Двухуровневое жилье создает иллюзию отдельного дома. На первом этаже традиционно располагается общее жилое пространство, кухня и гостиная, на втором — приватная зона. Преимуществом является и большая площадь двухуровневых квартир, что позволяет не только создать оригинальное пространство, но и эффектно его оформить, обыграть светом", — объясняет эксперт.
Трехуровневые квартиры меньше привлекают покупателей, поэтому застройщики редко включают их в состав элитных проектов. "Инициатива по их созданию преимущественно исходит от собственников, купивших несколько квартир на разных этажах или сразу целый дом. Однако в дальнейшем продавцы таких квартир, как правило, испытывают трудности с реализацией", — отмечает вице-президент NAI Becar Илья Андреев.
Впрочем, сложности с продажей возникают скорее не из-за лишних уровней, а по причине заоблачных цен на такие объекты. Например, сейчас трехуровневая квартира площадью 289,6 кв. м в закрытом жилом комплексе на Каменном острове продается за 180 млн рублей. Еще дороже предлагаются видовые трехуровневые пентхаусы площадью от 263 до 448 кв. м с персональными бассейнами на эксплуатируемой кровле, собственным лифтом и отдельным паркингом в ЖК "Премьер Палас" (девелопер — Л1). По неподтвержденным данным, пентхаус самой большой площади в "Премьер Паласе" стоит около 445 млн рублей.
По словам Людмила Тэор, для создания более комфортных условий проживания застройщики также могут дополнять квартиры мансардами и террасами, причем размеры некоторых террас иногда сопоставимы с площадью просторной трехкомнатной квартиры и достигают 120 кв. м. "В элитных проектах на них чаще всего создаются зоны релаксации и зимние сады, выполненные по индивидуальному дизайн-проекту", — добавляет Людмила Тэор. По ее словам, квартиры с террасами в жилых комплексах высокого класса обычно являются самыми дорогостоящими. "Сейчас в среднем по рынку стоимость 1 кв. м в сегменте премиум насчитывает около 350 тыс. рублей, и концу года на рынке ожидается корректировка ценообразования ряда объектов в сторону повышения. Что касается нетипичных вариантов квартир, то в этом случае стоимость, безусловно, выше примерно на 15-20%. Но конечная стоимость такого жилья зависит от совокупности факторов, и вывести среднюю цифру достаточно проблематично", — объяснила эксперт. В любом случае, квартира с "фишками" на первичном рынке в большинстве случаев обойдется покупателю значительно дороже, нежели нестандартная квартира с историей в центре Петербурга.