Официальная статистика по-прежнему демонстрирует рост жилищного строительства в крае. За полгода сдано более 0,5 млн кв. м — на треть больше, чем годом ранее. Но это, как говорят эксперты, наработки прошлых лет: сегодня продажи нового жилья упали в два раза, и пока рынок не идет на поправку. Чтобы взбодрить продажи, девелоперы ищут «оптовых» покупателей среди крупных предприятий оборонно-промышленного комплекса, для которых разрабатывают специальные условия по приобретению квартир.
Несмотря на рост жилищного строительства, объем продаж нового жилья падает
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
В первом полугодии 2015 года в Пермском крае было введено в эксплуатацию 502,9 тыс. кв. м (7,7 тыс. квартир). Это на 33,1% выше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. Из них в Перми было сдано 203,8 тыс. кв. м жилья (3671 квартира), прирост — 13,8%. Положительная динамика по объему вводимого жилья в крае держится с начала этого года. На индивидуальное строительство приходится чуть меньше половины от общего объема сданных квадратных метров в регионе — 229,2 тыс. кв. м. По итогам полугодия темпы ввода ИЖС снизились, в эксплуатацию сдано на 1,2% меньше, чем в прошлом году. При этом к концу года, по планам краевых властей, должно быть сдано 1,3 млн кв. м жилья (1,1 млн кв. м было введено за 2014 год).
Эксперты подчеркивают, что рост объемов жилищного строительства — это результаты работы в предыдущие несколько лет. «Ввод жилья, как и предполагалось, будет оптимистическим, потому что это проекты, начатые в 2012–2013 годах. Эти цифры никак не отражают реальную картину в части продаж квартир сегодня», — поясняет гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев. Опрошенные участники рынка сходятся во мнении, что падение продаж составляет около 50% к уровню прошлого года. Тенденция, по их словам, держится с начала года до настоящего времени. Этим во многом объясняется и рост числа предложений в сегменте жилой недвижимости, который фиксируют аналитики. «По состоянию на июнь 2015 года объем предложения составляет 6,3 тыс. квартир. За шесть месяцев этого года число предложений увеличилось на вторичном рынке на 8,5%, а на первичном — на 10,1%», — говорит заместитель директора ООО «Аналитический центр „КД-консалтинг“» Алексей Скоробогач.
Меры, принятые на государственном уровне, в частности субсидирование процентной ставки по ипотеке, по мнению участников рынка, сыграли определенную роль, но оказались недостаточными. Гендиректор АО «Камская долина» Андрей Гладиков предполагает, что снижение объемов продаж сохраняется в том числе из-за поздних сроков запуска ипотеки с господдержкой: «Она заработала на месяц позже, чем было анонсировано, и это не так подстегнуло рынок, как ожидалось. Хотя постепенно программа начинает работать, все равно этого не хватает». «Благодаря ипотеке с господдержкой рынок перестал падать. Но этих мер недостаточно, „вторичку“-то не поддержали», — отмечает гендиректор ОАО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин.
Сделки на вторичном рынке, признают эксперты, за счет которых финансировалась существенная доля покупок в новостройках, сократились, ведь ипотечные льготы от государства на этот сегмент не распространяются. «Раньше за счет „вторички“ сделок на „первичке“ было 50–60%, еще 7–10% — это инвестиционные сделки, сейчас они ушли», — уточняет Алексей Ананьев. Покупатели вторичного жилья ожидают снижения цен, но продавцы к этому все еще не готовы. «У продавцов не произошло перелома в сознании, они по-прежнему ориентируются не на изменившиеся условия рынка, а на какие-то свои ожидания и выставляют высокую цену». Об этом же свидетельствуют подсчеты аналитиков: по словам Алексея Скоробогача, на вторичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения в июне 2015 года была установлена на уровне 55,6 тыс. руб./кв. м (на первичке — 52,2 тыс. руб.), за шесть месяцев этого года показатель стал ниже всего на 1,6% (на первичке — прирост 2,6%). «В итоге сегодня, если дело все-таки доходит до реальных сделок, дисконт от первоначального предложения может доходить до 20%. Хотя раньше эта цифра колебалась в пределах 5–6%, это был вполне разумный торг», — отмечает господин Ананьев.
Компенсировать растущие затраты на проекты и подстегнуть продажи девелоперы пытаются различными способами, в том числе за счет участия в госпрограмме «Жилье для российской семьи» (ЖРС). В крае было проведено уже пять отборов в эту программу, сегодня общий объем жилищного строительства по всем отобранным проектам составляет 550 тыс. кв. м. Стоимость жилья во всех этих проектах, по условиям программы, составит не более 35 тыс. руб. за кв. м, или на 20% ниже среднерыночной цены, сложившейся в регионе. Приобрести такие квартиры смогут льготные категории населения — многодетные семьи, семьи с двумя детьми, военные, муниципальные и государственные служащие, ветераны боевых действий, работники бюджетной сферы. Предполагается, что программа стимулирует не только покупателей, но и застройщиков — они получают поддержку при создании коммунальной инфраструктуры на своих площадках. Государство компенсирует девелоперам затраты на создание сетей: по окончании строительства оно выкупает у них коммунальный комплекс. Цена выкупа составляет до 4 тыс. руб. на кв. м. Кроме того, если девелопер не смог продать весь объем построенного жилья льготным категориям населения, он может в дальнейшем реализовать квартиры на свободном рынке и по рыночной цене.
В программу уже заявились многие пермские застройщики, однако массового спроса со стороны покупателей пока не наблюдается. По данным краевого минстроя, подано всего 422 заявки. Это настораживает девелоперов. «Остаются вопросы по выкупной цене и срокам, по получению льготных кредитов для застройщиков через АИЖК и программу „Стимул“. Все это буксует. А заявок на покупку квартир очень мало: заявились несколько десятков человек, притом что нужно несколько тысяч. В результате до сих пор непонятно, кто будет покупать это жилье», — выражает беспокойство Виктор Суетин.
Отдельные застройщики и вовсе передумали участвовать в госпрограмме «Жилье для российской семьи» — в июне этого года о своем выходе уведомили ПЗСП и «Строймиссия». «Мы не почувствовали интереса со стороны покупателей, за это время никто из потенциальных клиентов не проявился. Кроме того, мы посчитали, что не вписываемся в экономику проекта. Уложиться в заявленные программой параметры цены квадратного метра оказалось проблематично», — признается директор по продажам ОАО «ПЗСП» Алексей Демкин.
Другие девелоперы полагают, что ЖРС в конечном итоге заработает, и выходить из нее не готовы. «Мы рассчитываем на эту программу по нашему проекту в Култаево. Участок под застройку у нас там не очень дорогой, техусловия уже получены, мы рассчитываем на компенсацию затрат по инфраструктуре. Тот факт, что заявок мало, не смущает. До недавнего времени нам говорили, что их вообще нет, программа довольно сложная и надо просто ее начать, чтобы люди пошли и увидели преимущества», — уверен Андрей Гладиков.
Взбодрить ситуацию в целом с продажей квартир застройщики сегодня пытаются и собственными предложениями. Они анонсируют альтернативные ипотеке с господдержкой программы кредитования. Предложения девелоперов предусматривают более низкие ставки по кредитам на приобретение жилья — в некоторых случаях ставки снижены до 6% (подробнее о ситуации на рынке ипотечного кредитования читайте в материале «Кредитная строимость»). Помимо этого, некоторые девелоперы также занялись поиском «оптовых» покупателей на свои объекты. «В числе новых продуктов, которые мы сегодня разрабатываем, сотрудничество с промышленными предприятиями. Мы ведем переговоры о том, чтобы установить сниженный процент по ипотеке для сотрудников этих предприятий. Речь идет о тех организациях, которые работают с госзаказом, оборонкой. Мы вышли с предложениями ко многим организациям, но пока не знаю, „выстрелит“ эта идея или нет», — рассказывает Виктор Суетин. По его словам, все упирается в тот поток клиентов, который может быть сформирован за счет такой программы. «Будет это условно десять-двадцать сделок в месяц или меньше. От объема покупателей зависит и объем скидки. Конкретную цифру назвать сейчас не получится. Все это как раз в стадии расчетов и переговоров», — добавил собеседник.
Формированием крупной партии заказов на квадратные метры уже озаботились в ПЗСП. «Мы настроились на работу с крупными предприятиями военно-промышленного комплекса. У них есть госзаказ, обеспеченный денежными средствами, там стабильная зарплата и загрузка производства, и это позволяет людям обслуживать ипотеку. Сейчас находимся в процессе подготовки соглашения о продаже большого объема недвижимости работникам этих предприятий на льготных условиях. Документ будет трехсторонним: предприятие оборонного комплекса, мы — как застройщик — и банк. Банк идет на снижение процентных ставок, мы идем на снижение стоимости», — сообщил Алексей Демкин. Стоимость квадратного метра и размер ставки на предприятии пока не раскрывают. Господин Демкин уточнил, что предложение будет распространяться на разные жилые комплексы, которые есть в портфеле компании: «Мы показали объекты, люди выбирают, мы собираем заявки». Он отметил, что таким образом ПЗСП рассчитывает реализовать более двухсот квартир, в числе предприятий-партнеров — «Мотовилихинские заводы», «Авиадвигатель».
Застройщики сдержанно оценивают перспективы ввода жилья по итогам этого года. Директор по продажам ОАО «ПЗСП» Алексей Демкин полагает, что прироста по объему сданных в этом году в эксплуатацию квадратных метров ожидать не стоит. «В первом полугодии стройка шла даже интенсивнее, чем в прошлом году. Но это связано только с тем, что застройщики понимают: во втором полугодии за счет инфляции стоимость материалов и всего остального будет выше, так что лучше сейчас закончить работы. Поэтому пока видим такую позитивную динамику, но к концу года увидим снижение», — не исключает собеседник. ПЗСП, по его словам, ранее планировал сдать около 100 тыс. кв. м за 2015 год, сейчас план скорректирован до 70 тыс. кв. м. «Думаю, все застройщики сдадут то, что запланировано, и выполнят свои обязательства. Порог в 1 млн кв. м мы превысим, но вот насколько — это вопрос», — считает гендиректор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин.
Результаты 2016–2017 годов, по общему мнению опрошенных экспертов, будут хуже итогов этого года, ведь они отразят происходящее на рынке сегодня. И эти прогнозы подтверждаются аналитикой: количество выданных разрешений на строительство жилья сократилось в этом году почти в два раза. Главный аналитик ООО «Аналитический центр „КД-консалтинг“» Борис Николаев отмечает, что в первом полугодии 2015 года выдано 290 разрешений на строительство объектов недвижимости, из них 168 приходится на жилье: 85 разрешений — на многоквартирные жилые дома, из которых повторные — 60, на новые объекты — 25 единиц. В то время как в первом полугодии 2014 года было получено 45 разрешений на строительство новых многоквартирных жилых домов.
Но пока, полагают девелоперы, рынок не достиг дна. «Это случится тогда, когда кто-то из застройщиков приостановит строительство или начнет договариваться с более крупной компанией о передаче им на достройку своего объекта. Так происходило в предыдущий кризис, и это были сигналы, что мы достигли дна. В итоге мы наблюдали очищение рынка от слабых застройщиков. Пока таких ситуаций нет», — заключает Алексей Демкин.