Столица Башкирии, как и многие российские города-миллионники, в последние пять лет переживает бум жилищного строительства. На фоне роста доходов населения объемы ввода жилья в Уфе с 2010 по 2015 год выросли на треть, и это не предел, считают городские застройщики. Девелоперам облегчают подключение к сетям, они ищут новые архитектурные решения. Эстетика индустриального миллионника сегодня перестала устраивать и власть, и строителей, и горожан. О том, что движет девелоперским бизнесом в Уфе, о проектах, которые, несмотря на кризисные явления в экономике, они готовы начинать,— в интервью директора управляющей компании «Госстрой» Юрия Рапопорта.
Директор управляющей компании «Госстрой» Юрий Рапопорт
Фото: Айбулат Акбутин, Коммерсантъ
GUIDE: Юрий Валерьевич, по-вашему, для застройщиков, работающих в Уфе, сегодня созданы комфортные условия работы? Есть ли единые правила игры на этом рынке? Удается ли договориться с городскими властями по ключевым вопросам?
Юрий Рапопорта: На мой взгляд, условия для работы застройщиков в городе созданы совершенно нормальные. Лет десять назад все было сложнее. Единственная трудность, пожалуй,— это вопросы строительства инфраструктуры. Застройщик строит свой объект не в вакууме, а во взаимодействии с городом. Например, он не может в одиночку решить вопрос строительства новой улицы или прокладки магистральных сетей, так как это объекты муниципального уровня. Ему нужно синхронизировать свои планы с планами города, сетевых компаний. И что немаловажно — нужно, чтобы эти планы были подкреплены ресурсами и выполнялись.
G: Понятно, что руководило застройщиками в последние четыре-пять лет: росли доходы населения, шла ипотека, рос рынок жилья. Но сейчас, когда ситуация перестала быть такой радужной, что заставляет строителей, в том числе вашу компанию, начинать новые проекты?
Ю. Р.: Строительство — бизнес достаточно инерционный, цикл реализации проекта очень длительный. Одна только строительная фаза может составлять два года и больше. При этом не все, возможно, знают, что перед началом строительства есть еще длительная фаза проектирования, сбора исходно-разрешительной документации. В результате строители уже просто не могут принять решение об отказе от каких-то проектов, подготовка которых находится в продвинутой стадии. К моменту наступления кризиса в них уже вложены достаточно существенные ресурсы. Кроме того, давайте говорить откровенно: кризисы приходят и уходят, экономика развивается по синусоиде, и если сейчас не создать портфель проектов, которые можно реализовывать на росте экономики, застройщик рискует остаться без объемов. Сейчас многие застройщики продолжают готовить свои проекты к выводу на рынок в ожидании улучшения ситуации в экономике. Что касается нашей компании, мы пока не отказались ни от одного из начатых проектов и продолжаем над ними работать.
G: На уровне регионального правительства неоднократно декларировалось упрощение перевода земель для передачи под строительство жилья. По вашей оценке, этого удалось добиться?
Ю. Р.: Когда земля под строительство жилья стала предоставляться по итогам торгов, правила игры стали едиными и понятными для всех застройщиков. Я не вижу сейчас никаких проблем с процедурой отвода земли под жилищное строительство. Любой застройщик, имеющий достаточные финансовые ресурсы, может побороться на торгах за интересующий его участок. Главное, чтобы купленный участок по градостроительным документам не имел каких-то ограничений и позволял застройщику реализовать его планы.
G: Вы оцениваете строительную отрасль как одну из самых зарегулированных или наоборот?
Ю. Р.: Я считаю, что зарегулированность — это не всегда плохо. Иногда даже наоборот. Мы ведь ведем речь о безопасности людей и о качестве жизни, которое они получают, купив квартиру. Поэтому мы спокойно относимся к тому, что в ходе реализации проекта необходимо получать довольно большое количество разрешений и согласований. Если говорить о строительных работах, то наличие регламентов и других нормативов — это как раз нормальное явление.
G: Что тормозит сегодня развитие жилищного строительства в городе?
Ю. Р.: Состояние рынка жилья находится в прямой зависимости от общей экономической ситуации. Потому что если в экономике все благополучно, если у людей есть стабильный доход, то есть и стабильный спрос на улучшение жилищных условий. При стабильном спросе все прочие проблемы, вроде порядка отвода земли, строительства коммуникаций, решения вопросов с городом, имеют второстепенное значение. Конечно, существенно продвинуло бы ситуацию на рынке наличие площадок, полностью готовых для строительства,— без прав третьих лиц, с понятными условиями подключения к инженерным сетям. Насколько я понимаю, городские власти Уфы как раз сейчас движутся в этом направлении. Очень надеемся, что у них все получится.
G: Действующий Генплан города — насколько он, на ваш взгляд, удовлетворяет современным требованиям городов-миллионников? Привлечены ли застройщики к обсуждению нового Генплана?
Ю. Р.: Мы участвуем в этом настолько, насколько, в принципе, может учитываться мнение застройщика. Действующий Генплан, безусловно, устаревший. Но стратегические решения должны принимать урбанисты, а не застройщики, так как Генплан намного шире рамок девелоперского бизнеса. Так что непосредственно в разработке стратегии мы участия не принимаем.
G: Как и большинство советских промышленных городов Уфа застраивалась по типовым проектам. Сейчас это уже никого не устраивает: ежегодно растет спрос на новые архитектурные решения. На последнем Градостроительном форуме были продемонстрированы нехарактерные для Уфы проекты, например, строительство единичных зданий-небоскребов. По-вашему, это хорошая идея для такого города, как Уфа?
Ю. Р.: Город действительно созрел для амбициозных проектов, но совершенно необязательно, чтобы это были именно небоскребы. Вовсе нет. Прогрессивным с архитектурной точки зрения и с градостроительной может быть, например, район невысокой этажности, но спроектированный по современным стандартам. Пользы для города от такого проекта может быть больше. Лично мне не нравится тенденция к возведению высотных зданий, отдельно стоящих в разных частях города, хаотичных. Делать район City имеет смысл, если это комплекс высотных зданий, которые будут работать на силуэт города, на его узнаваемость, дополнять друг друга. Тогда бы это была особая городская среда. Но если это несколько небоскребов, разбросанных посреди «хрущевок»… На мой взгляд, город от этого ничего не выигрывает. И это вопрос к планировщикам. Они должны принять решение, нужен ли такой район городу, можем ли мы его создать.
Вообще давайте признаем, что Уфа исторически не была в первых рядах российских городов, где создавались яркие архитектурные проекты. У нас действительно всегда велась типовая застройка. Вы говорите, что сейчас это мало кого устраивает, но в действительности архитектурный облик здания не является основным критерием покупки в нем жилья или офиса. Так что вроде как для застройщика нет необходимости бросать силы на поиск новых архитектурных решений, а достаточно просто строить, чтобы обеспечить людей жильем. Тем не менее объекты, которые выводятся на рынок Уфы сейчас,— это все-таки уже другой уровень в плане архитектуры и использования материалов, если сравнивать с тем, что было в девяностых годах и начале двухтысячных.
G: В последние пару лет с новой силой разгорелась дискуссия по поводу направления, в котором должен развиваться город. Будет ли это территория Забелье или Зауфимье? По-вашему, какое из них наиболее перспективно?
Ю. Р.: В какую бы из этих двух сторон ни двинулось развитие города, строительство на пустом месте всегда связано с гигантскими финансовыми затратами. Если, конечно, мы говорим о городском типе застройки. Как правило, любое территориальное расширение городов делает жизнь в них менее комфортной — по крайней мере, до тех пор, пока за жилищным строительством не «подтянутся» транспортная инфраструктура, социальная сфера. Мне кажется, что в Уфе достаточно внутренних резервов для развития, чтобы использовать уже имеющуюся территорию и не уходить в Зауфимье и Забелье. Надеюсь, что в новом Генплане не будет акцента на этом.
G: Уфа так расположена, что 15 минут езды — и ты уже в пригороде. Не кажется ли вам, что пригородные направления развития рынка жилья в городе недооценены?
Ю. Р.: Это действительно интересное направление, на это есть спрос; и у нашей компании, и у ряда наших коллег есть загородные проекты. Но достаточно часто покупка загородной недвижимости сейчас продиктована ценой, которая ниже, чем в городе. Разница же в ценах обусловлена в первую очередь удаленностью от города. Но если говорить о перемещении из пригорода в город, то оно создает дополнительную нагрузку на дороги, на общественный транспорт. Для города протяженного, зажатого между реками, которым является Уфа, это не очень удобно, создает пробки. Поэтому нужна продуманная стратегия развития пригорода Уфы.
G: Основатель вашей компании Кирилл Бадиков в этом году возглавил Уфимское городское агентство ипотечного кредитования. Как считаете, его уход не будет иметь для «Госстроя» негативных последствий? Или, наоборот, вы ждете от его назначения новых перспектив для компании?
Ю. Р.: Негативных последствий однозначно не ждем, как и преференций. Определенно можно говорить о репутационной выгоде. Человек из нашей компании занял ответственный пост — это показатель и нашего профессионализма как команды тоже.
G: Доходность строительного бизнеса в Уфе — вы готовы комментировать эту тему? Она действительно 200 процентов и выше?
Ю. Р.: Это, безусловно, доходный бизнес, иначе вряд ли кто-то им занимался бы. Но уровень рентабельности далеко не дотягивает до 200 процентов даже в хорошие времена. По разным объектам и в разной рыночной ситуации разброс может быть очень существенным, в какие-то периоды застройщики могут даже уходить в минус. В этом, кстати, и состоит один из главных рисков строительного бизнеса.