Негосударственным пенсионным фондам (НПФ) станет сложнее вкладывать в коммерческую недвижимость. Банк России подготовил изменения в правила инвестирования, запрещающие покупать на средства пенсионных накоплений ипотечные сертификаты участия (ИСУ), обеспеченные имуществом, не являющимся жилым помещением. Это удар для акционеров фондов, бизнес которых связан с недвижимостью, зато выиграть может АИЖК, выпускающая ИСУ, обеспеченные жильем.
Фото: Павел Смертин, Коммерсантъ / купить фото
НПФ вскоре могут лишиться возможности инвестировать в коммерческую (нежилую) недвижимость с помощью ИСУ. Это следует из проекта указания, опубликованного на сайте ЦБ. Документ вносит изменения в положение 451П об инвестировании средств пенсионных накоплений: покупать на них ИСУ фонды смогут, лишь если в состав ипотечного покрытия по сертификатам не входят залоги в виде нежилой недвижимости (а также права требования по кредитам, выданным на ее строительство).
Ипотечные сертификаты участия — ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и удостоверяющие права их владельца на часть этого покрытия и получение дохода по нему. Первый выпуск ИСУ состоялся в июле 2012 года. За 2014 год пенсионные инвестиции в них увеличились в 2,8 раза, до 83 млрд руб., или 7% всех накоплений НПФ. Интерес к инструменту проявляют, например, фонды, принадлежащие O1 Group (специализируется на вложениях в недвижимость и финансы). Так, на конец 2014 года у НПФ "Благосостояние ОПС" в ИСУ было вложено 13,8 млрд руб. (12% накоплений), а у НПФ "Стальфонд" — 2,69 млрд руб. (7,1%; см. также таблицу на стр. 8). Более 35% портфеля накоплений вложено в ИСУ у таких фондов, как "Сберфонд Солнечный берег", "Уралоборонзаводский", "Сберегательный", "Защита будущего", "Солнечное время", у НПФ "Адекта-Пенсия" эта доля составляет 28,5%; контроль над всеми этими НПФ участники рынка приписывают структурам владельца банка "Российский кредит" Анатолия Мотылева, также связанного с девелоперским бизнесом.
Официально господин Мотылев является акционером только НПФ "Сберфонд Солнечный берег". Также значительные вложения в ИСУ у НПФ, связанных со структурами основного акционера Бинбанка Микаила Шишханова: "Европейский", "Доверие", "Регионфонд".
В Банке России не ответили на запрос "Ъ". В тех пенсионных фондах, активно инвестирующих в нежилую недвижимость, где согласились комментировать инициативу ЦБ, к ней отнеслись скептически. "Попытка исключить ИСУ с покрытием коммерческой недвижимостью направлена на предотвращение приобретения НПФ сертификатов с недоброкачественным ипотечным покрытием. Мы считаем, что такая мера является излишней: в секторе коммерческой недвижимости есть большое количество высококачественных объектов, надежность которых выше жилой недвижимости за счет стабильного арендного потока от финансово устойчивых арендаторов",— уверен представитель НПФ "Благосостояние ОПС". "ИСУ — это реальный инструмент финансирования небольших инфраструктурных проектов, в том числе региональных",— настаивает гендиректор НПФ "Участие" Сергей Зыцарь. Так, накопления НПФ "Участие" в том числе направлены в ИСУ "Промышленная недвижимость". Залог обеспечивает электросталеплавильный цех Ашинского металлургического завода, деньги идут на реконструкцию градообразующего предприятия. Доходность по активу привязана к ставке рефинансирования ЦБ плюс 2,5 процентного пункта.
Исключение данного сектора из допустимого ипотечного покрытия лишит НПФ возможности приобретать классический консервативный инвестиционный продукт, обеспечивающий доходность, существенно превышающую инфляцию, полагают в НПФ "Благосостояние ОПС". "С нашей точки зрения, ЦБ мог бы достичь своей цели гораздо менее радикальными мерами, например, разработав совместно с ФБ ММВБ более жесткие правила допуска в высший котировальный список для ИСУ",— заключают в "Благосостоянии ОПС".
"ИСУ с офисами и земельными участками могут вызывать вопросы с точки зрения справедливой оценки, в то время как для жилой недвижимости есть региональные параметры определения стоимости",— возражает руководитель крупной управляющей компании. "ИСУ — это инструмент, дающий возможность вложить накопления в нужный девелоперский проект, часто связанный со структурами владельцев фонда",— полагает источник "Ъ" на пенсионном рынке.
Выгоду от запрета инвестировать в ИСУ, связанные с нежилой недвижимостью, может получить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), считают участники рынка: АИЖК выпускает ИСУ, обеспеченные жилой недвижимостью. Замгендиректора АИЖК Александр Щеглов указывает, что в основе ИСУ лежит долгосрочный ипотечный кредит, обеспеченный надежным и ликвидным залогом в виде жилых квадратных метров.