Земельный пирог ждет дележа

Нестабильная ситуация с банковским финансированием строительных проектов может повлиять на рынок земли — компании, не сумевшие договориться с кредитными учреждениями и не нашедшие иных источников финансирования своих проектов, будут вынуждены продавать свои участки более успешным игрокам. Но вряд ли эта ситуация повлияет на цены на земельные участки.

Как утверждают участники рынка, ежегодно в Петербурге на продажу выставляется всего около сотни земельных участков.

Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в Санкт-Петербурге, говорит: "Очевидно, что девелоперы и другие собственники земельных участков, например заводы, в сложной экономической ситуации будут избавляться от ненужных активов, чтобы высвободить средства для продолжения уже ведущегося строительства или для необходимой модернизации производства. Земля будет выставляться по сниженной стоимости. Вероятно, в ближайшее время на рынке предложение земельных участков вырастет".

По его мнению, уверенно в кризис себя будут чувствовать компании с богатыми акционерами, которые могут поддержать свой бизнес за счет других активов. "Благоприятным фактором является низкая закредитованность. Наиболее уязвимы застройщики, которые обременены большим объемом краткосрочных кредитов и чьи проекты сегодня находятся на низкой стадии готовности. То есть те компании, которые планируют вести строительство за счет средств дольщиков и имеют серьезные обязательства перед банками. На фоне снижения спроса именно на объекты на низкой стадии готовности такие компании ожидают серьезные проблемы. В кризис 2008 года встали проекты на уровне котлована. Они начали сдаваться только в последние несколько лет и зачастую уже другими собственниками", — вспоминает господин Хитров.

Цена стоит на месте

Впрочем, пока снижения цен на землю аналитики не фиксируют, а по итогам прошлого года цена участков даже немного выросла. Виктория Константинова, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет: "Земельный рынок Петербурга в 2014 году демонстрировал увеличение платежеспособного спроса по всем видам земельных участков и, как следствие, рост цен, несмотря на ухудшение общеэкономической ситуации в стране. В результате перехода к оплате земельных участков в рублях увеличилась их продажная стоимость. Вместе с этим продавцы готовы идти на большие скидки в зависимости от желаемого срока реализации объекта. Дисконт может составлять от 10 до 30% по отдельным земельным участкам с сельскохозяйственным назначением". Она считает, что пока объем предложения не вырос, а сократился: "Многие собственники заняли выжидательную позицию (по крайней мере, до весны 2015 года) и пока придерживают свои активы, опасаясь потерять в стоимости".

Павел Бережной, директор по развитию ГК "С.Э.Р.", с коллегой согласен: "За прошлый год земля под жилье на вторичном рынке города выросла в цене на 15%, а по ряду проектов — до 20%. Сейчас рынок стал более стабильным, и ожидания продавцов и покупателей по цене уже не расходятся в разы, как несколько лет назад. "Вилка" обычно составляет 20% на старте торга. Это объясняется тем, что в продаже нет легких участков".

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", считает, что снижения стоимости земли ожидать не стоит: "На мой взгляд, цены не землю не будут снижаться из-за особенностей рынка (как показала практика кризиса 2008-2009 годов, профильные инвесторы не готовы закрывать сделки себе в убыток)".

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", говорит: "Стоимость земли растет по объективным причинам: участков, подходящих для строительства комфортного востребованного жилья, год от года больше не становится. Стоимость участка всегда напрямую зависит от местоположения объекта и количества квадратных метров жилья, которое здесь можно построить. Особенно ценятся территории, подготовленные под застройку, со всей необходимой градостроительной документацией — ее наличие может увеличить стоимость участка в 1,5-2 раза. Информация по конкретным ценам чаще всего остается закрытой: большая часть сделок проходит напрямую между собственниками участков и девелоперами, без организации торгов".

Александр Паршуков, директор по инвестициям ЗАО "ВТБ-Девелопмент", добавляет: "Если говорить о рынке земельных участков промышленного назначения, в частности, о рынке индустриальных парков, то предпосылок для снижения цен на них нет. Ввиду незначительного количества сделок в этом сегменте цены в последние годы стабильны и испытывают незначительные колебания в зависимости от конкретного проекта — кто-то снижает цену, пытаясь быстрее продать, кто-то индексирует не выше уровня инфляции. Совершенно точно, что все землевладельцы, надеющиеся что-то продать, зафиксировали цены 2014 года в рублях. Таким образом, для российских компаний цена не изменилась, однако затрудненный доступ к финансированию и стремление в кризис оптимизировать уже имеющийся бизнес минимизируют количество сделок. Для иностранных компаний земля существенно подешевела в пересчете на валюту, однако и они не спешат скупать участки в индустриальных парках по дешевке — нестабильность в экономике и сложная политическая ситуация отпугивают инвесторов.

Что касается предложения, то в Северо-Западном регионе останутся те же игроки, что были до кризиса. Новые проекты индустриальных парков, связанные с существенными инвестициями, сейчас начинать рискованно".

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, резюмирует: "Я думаю, что в следующем году цена земли будет двигаться в сторону изменившегося курса валюты, но очень медленно, потому что спрос будет ограничен. С другой стороны, у застройщиков сейчас есть большое количество рублей, собранных в результате паники в конце прошлого года, и, возможно, некоторые из них захотят вложить часть этих денег в землю как в достаточно ликвидный товар".

Государство — главный собственник

Девелоперы пополняют свой земельный банк либо на первичном, либо на вторичном рынке. Первичный рынок формируют земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки предоставляются только на торгах (конкурсах, аукционах). Земельные участки выставляются на торги Фондом имущества Санкт-Петербурга.

В 2014 году предложение земельных участков было ограниченным. То незначительное количество пятен в черте города, которые были в продаже, — в основном лоты, выставленные на торги городом. То, что предлагали частные собственники, как правило, имело высокий порог входа, и для начала проекта предстояло провести существенную подготовительную работу. Основная часть земельных участков, которые предлагались, располагались за КАД: в Шушарах, Девяткино, Кудрово.

"Общая площадь земли в административных границах Петербурга составляет 140,3 тыс. га. По данным регионального управления Росрегистрации, большая часть участков (80%) принадлежит государству. Остальные находятся в собственности юридических и физических лиц — 14 и 6% соответственно. При этом более 80% земли, формирующей предложение для продажи или аренды, принадлежит юрлицам. Но большая часть участков в экспозиции (90%) предназначена для использования под коммерческую функцию — преимущественно производственно-складскую. И лишь 10% может быть использована под строительство жилья", — приводит статистику Светлана Петрова, директор УК Docklands.

"В продаже ежегодно находится 80-100 "пятен". Но предложение под жилье ограничено. Участков в популярных районах города с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ почти не осталось", — говорит исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников.

"Маловероятно, что в 2015 году предложение на земельном рынке будет расти. Напротив, интересных для приобретения участков станет еще меньше. А те, которые и в прошлом году вызывали у инвесторов сомнения, окажутся еще менее привлекательными с экономической точки зрения. Новые игроки на рынок, скорее всего, не выйдут, и сделки будут носить единичный характер", — рассуждает Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК "Лидер Групп".

"Наиболее активно земельные участки под жилье выставлялись на торги Фонда имущества в 2011 году, а после, в период с 2012 года по настоящее время, через данную площадку реализуется не более пяти лотов в год", — уточняет Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге. При этом она отмечает, что большая часть предложений земельных участков — предложения от физических или юридических лиц, владеющих земельными активами. Данные участки формируют вторичный рынок земли. "Сейчас основная масса сделок на рынке земли происходит именно на вторичном рынке", — говорит она.

Здесь представлено больше интересных и привлекательных участков для девелоперов. Но наряду с этим многие участки представляют собой лишь пустое поле без каких-либо градостроительных разработок и документации. "Если говорить о результатах 2014 года, то традиционно рынок земли был доминирующим сегментом инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга: из общего объема инвестиций (включая приобретение земельных участков под жилую застройку) в размере $1,5 млрд около 79% сделок (по их объему) пришлось на сделки с землей и проекты редевелопмента (под жилищное строительство и коммерческую застройку). При этом на землю под жилищное строительство приходится 91%, и только 8% — на земли под общественно-деловую и промышленную застройку", — говорит госпожа Сигалова.

Денис Кожин