А был ли драйвер

Некоторые участники банковского рынка считают, что локомотивом ипотечного рынка в 2015 году станет государственная программа субсидирования ипотечного кредитования. Однако ее реализация осложнена рядом препятствий. Например, получить финансирование ЦБ под такие кредиты непросто. А если ключевая ставка продолжит снижаться, то заемщики, получившие льготные кредиты в разное время, окажутся в разных условиях.

Как ранее писал "Ъ", первая трудность заключается в том, что напрямую ипотечные кредиты банков ЦБ не рефинансирует, заложить регулятору можно только ипотечные облигации, обеспеченные этими кредитами. Секьюритизации льготных кредитов через SPV программа субсидирования ипотеки не предусматривает, а секьюритизация ипотеки с баланса банка не позволяет разгрузить его капитал. Вторая проблема — субсидируются только те кредиты, по которым застрахованы жизнь и здоровье заемщика и право собственности на жилье. Но это противоречит нормам ипотечного законодательства и позиции ФАС о навязывании банками страховок, рассказали банкиры.

Кроме того, условие об обязательном страховании не только может трактоваться как навязывание банками своих продуктов, но и чревато рисками неполучения ими субсидии по уже выданным льготным кредитам. "Даже если заемщик согласился на все страховки и получил кредит по льготной ставке, впоследствии он может отказаться от нее или перестать ее оплачивать, кредит перестанет соответствовать требованиям программы, и банк, его выдавший в расчете на субсидию, сталкивается с риском неполучения субсидии и процентных доходов",— ранее комментировал "Ъ" первый зампред Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов.

Есть и еще одна проблема, указывают банкиры. Она у тех игроков, которые уже поспешили объявить начало программы и даже подписать кредитные договоры. "Если ключевая ставка будет снижаться дальше, то заемщики, получившие льготный кредит раньше, окажутся в менее выгодном положении по сравнению с теми, кто возьмет кредиты позднее, что может вызвать недовольство заемщиков и даже излишнюю нагрузку на них: ведь менять ставку по программе нельзя",— утверждали ранее специалисты.

Ранее сообщалось, что правительство России выделит 20 млрд рублей на субсидирование процентных ставок по ипотеке. Предполагалось, что льготная ставка в рамках программы составит 13% годовых, но после снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 14% годовых антикризисная комиссия поддержала предложения Минстроя РФ и банков о снижении ставки по ипотеке с 13 до 12%. О готовности принять участие в этой программе уже сообщил ряд крупнейших банков, среди них Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк.

При этом многие участники рынка высказываются очень осторожно о перспективах сегмента ипотечного кредитования. Так, Антон Кириков, управляющий филиалом "Северо-Западный" банка "Российский кредит", говорит, что объем ипотечного кредитования в 2015 году ненамного превысит объем выделяемых государством средств для поддержания ипотечных ставок. "К тому же ажиотажного спроса на недвижимость, как это было в конце 2014 года, больше не наблюдается, да и уверенности в своевременном завершении всех начатых строительных проектов тоже нет", — подчеркивает он.

Ирина Воробьева, управляющий филиалом "Петербургский" банка "Глобэкс" (группа Внешэкономбанка), указывает, что рынок ипотеки в 2015 году будет зависеть в первую очередь от состояния экономики России, мировой экономики, геополитических факторов и государственной поддержки ипотечного кредитования. "На данный момент точно спрогнозировать развитие рынка в стране и в Петербурге в частности довольно сложно. В 2014 году, а особенно в конце года, рынок показал очень неплохой результат, но темпы роста ипотечного кредитования падают. По данным АИЖК, в 2013 году они составили 34%, в 2014 году — 28%. Сейчас мы вновь наблюдаем спад темпов роста, главная причина которого — увеличение ставок по ипотечным кредитам в конце 2014 года — начале 2015 года, ввиду повышения ключевой ставки кредитования банков с 10,5 до 17% годовых (сегодня — 14%) и, как следствие, снижение спроса у населения. В январе объем выдачи ипотеки сократился на 10% как в количественном, так и в качественном выражении по сравнению с началом 2014 года. А средневзвешенная ставка выдачи составила уже 14,5% годовых — это максимум с 2010 года. В целом объем выдачи ипотечных кредитов в 2015 году, возможно, вернется к уровню 2013 года", — говорит она.

Уповая на господдержку

Несмотря на выявленные недочеты в проекте, многие банкиры с надеждой смотрят на государственную программу субсидирования.

Ирина Воробьева рассказывает о том, что АО "Глобэксбанк" намерено вступить в программу субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, в соответствии с которой размер процентной ставки по ипотечным кредитам, выданным на первичным рынке недвижимости, не будет превышать 13%. "Несмотря на общее кризисное состояние в стране, недвижимость Петербурга по-прежнему востребована, рынок растет и будет развиваться, а это значит, что и рынок ипотеки будет развиваться, ажиотажа не будет, но спрос останется", — считает она.

Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов в Северо-Западном региональном центре Райффайзенбанка, полагает, что в 2015 году драйвером рынка ипотечного кредитования будет программа государственной поддержки через субсидирование ставки. "Компенсация в размере 5,5% достаточна для того, чтобы крупнейшие коммерческие банки могли продолжить активно выдавать ипотечные кредиты при текущем уровне ключевой ставки в размере 14%. В условиях серьезной дифференциации размера процентной ставки на первичном рынке недвижимости (с субсидированием ставки) и вторичном рынке (без программы поддержки), банки сконцентрируют свои усилия на укреплении отношений со своими ключевыми и надежными партнерами среди застройщиков. Уже в ближайшей перспективе от девелоперов можно ожидать активного маркетинга и скидок для покупателей в случае приобретения квартир с привлечением ипотечных средств. Участие девелоперов в программе субсидирования ставки государством — это хорошая возможность поддержать уровень продаж и накопить подушку ликвидности", — уверен господин Мурашкин.

Светлана Зеленина, директор Центра ипотечного кредитования филиала "Петровский" ПАО "Ханты-Мансийский банк "Открытие"", говорит, что в настоящий момент рынок жилья находится в стагнации, наблюдается незначительная волатильность в разных сегментах. "Однако старт программы государственного субсидирования показывает, что рынок начинает оживать. В текущей ситуации запуск программы субсидирования ипотеки — это важный шаг по поддержке ипотечных заемщиков и стимулированию рынка ипотечного кредитования. Данная программа позволит вернуть на прежний уровень доступность ипотечных кредитов для широкой категории населения, желающего приобрести жилье на первичном рынке. Банк "Открытие" был среди первых, кто заявил о старте данного продукта, и количество заявок у нас сразу увеличилось в три раза. В целом мы ожидаем к концу второго квартала рост ипотечного кредитования более чем в два раза", — сообщила она.

Старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе говорит, что банки вовсе не заинтересованы в продвижении ипотечных кредитов любой ценой и в выдаче ипотечных кредитов заемщикам, доходы которых с большим трудом позволяют обслуживать долг перед банком. "Чем грозит такая политика, мы все хорошо знаем на примере ипотечного кризиса 2008 года в США. Поэтому если макроэкономическая ситуация ухудшается, банки не пытаются сохранить привлекательность ипотеки, а осознанно сокращают выдачи кредитов до той поры, пока реальные доходы заемщиков снова не начнут расти", — подчеркивает господин Иоффе.

Что касается показателей филиала ВТБ24, то в 2014 году ВТБ24 выдал в Санкт-Петербурге 13 769 ипотечных кредитов на общую сумму 32,5 млрд рублей, из них 67% составила ипотека на строящееся жилье. По итогам января — февраля 2015 года ВТБ24 выдал в Санкт-Петербурге 984 ипотечных кредита на общую сумму в 2,38 млрд рублей, тогда как в январе — феврале 2014 года выдал 1952 ипотечных кредита на общую сумму в 4,1 млрд рублей. "Впрочем, надо отметить, что январь — март прошлого года были временем необычайно высокой активности ипотечных заемщиков. Во все предыдущие годы в конце зимы — начале весны наблюдался сезонный спад продаж как на рынке недвижимости, так и на рынке ипотечного кредитования. Поэтому правильнее все же сравнивать результат первых двух месяцев 2015 года с первыми двумя месяцами 2013 года, когда ВТБ24 выдал в Санкт-Петербурге 1436 ипотечных кредитов на сумму в 2,9 млрд рублей (при уровне процентных ставок по рублевой ипотеке на уровне в 11% годовых). Исходя из предварительных расчетов, учитывающих запуск госпрограммы, объем выдачи филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов в 2015 году составит примерно 50% от объема прошлого года", — заключил господин Иоффе.

Повышенная строгость

Эксперты говорят о том, что на фоне кризисных событий многие кредитные организации пересмотрели условия своих взаимоотношений со строительными компаниями.

Господин Мурашкин рассказал, что банки стали более тщательно подходить к финансированию не только строительных компаний, но и к конкретным строительным проектам. "Ужесточились требования к мониторингу финансируемых проектов, например, увеличились количество и частота выездов банковских специалистов на объект, еще более усилился контроль за целевым расходованием выделяемых средств", — пояснил он.

Господин Иоффе говорит, что ВТБ24, действительно, ужесточил требования к объектам строящегося жилья. "Так, мы перестали выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в домах, которые возводятся ЖСК. Мы, разумеется, повысили требования и к готовности строящегося жилья — по отдельным объектам эта планка установлена на уровне в 80% от заявленной этажности. Впрочем, по объектам, которые строятся нашими стратегическими партнерами, это требование составляет 30% от заявленной этажности, а по домам, которые строятся двумя нашими партнерами, у которых принята аккредитивная форма расчетов, и вовсе установлено на нулевом уровне. Программа по строящемуся жилью по-прежнему является приоритетной и занимает 68% в структуре выдач филиала", — сообщил господин Иоффе.

А Светлана Зеленина пояснила, что аккредитация застройщика для их банка — серьезный процесс. "Каждая строительная компания проверяется на предмет наличия негатива, анализируется финансовое состояние, комплект документов по каждому из возводимых домов на предмет соответствия законодательству. Также происходит анализ всех проектов на предмет отсутствия задержек в строительстве. Банки всегда тщательно подходят к вопросу аккредитации новых застройщиков и объектов, проверяя их надежность и деловую репутацию", — заверила она.

Госпожа Воробьева же считает, что каких-либо критичных изменений в сотрудничестве с застройщиками со стороны банков не будет, обусловлено это в первую очередь государственной поддержкой строительного сектора.

Вслед за ключевой

По просьбе BG спикеры рассказали, что происходит со ставками по ипотеке сейчас и чего можно ожидать в ближайшем будущем.

Господин Кириков утверждает, что, если говорить упрощенно, то ставки меняются синхронно с изменением учетной ставки. "Маржа банка в основном одинакова и составляет 3-4% годовых от суммы финансирования. Соответственно, все зависит от цены фондирования — чем она ниже, тем дешевле кредит. В 2015 году не исключена корректировка стоимости квадратного метра в сторону понижения, так как спрос значительно снизился, соответственно, клиент сможет отыграть повышение процентной ставки по ипотеке ценой недвижимости", — считает господин Кириков.

Это подтверждают и другие участники рынка. В частности, Константин Мурашкин поясняет, что в связи с изменением макроэкономического индикатора рынка — ключевой ставки ЦБ — уже в краткосрочной перспективе можно ожидать коррекции ставок вниз в пределах 1-2% и дальнейшей диверсификации тарифов для заемщиков с разным уровнем риска.

Ирина Воробьева говорит, что, вероятнее всего, ставки продолжат коррекцию в сторону уменьшения и к концу года средняя ставка будет в пределах 12%.

По словам господина Иоффе, в результате изменения Банком России ключевой ставки ВТБ24 дважды, сперва в декабре, а затем в январе, повысил процентные ставки по ипотечным кредитам. "На сегодня, при условии полного страхования рисков заемщика, ставка по ипотечному кредиту составляет 15,95% годовых, что примерно на 3,5 п. п. выше осеннего уровня ставок. С 16 марта ВТБ24 начал прием заявок на выдачу ипотечных кредитов в рамках государственной программы субсидирования процентных ставок по ставке 13% годовых. При этом в ближайшее время, с учетом недавнего изменения ключевой ставки ЦБ РФ с 15 до 14% годовых, правительство планирует изменить параметры госпрограммы, понизив ставку до 12% годовых. Как только это произойдет, ВТБ24, разумеется, начнет принимать заявки и выдавать ипотечные кредиты, отвечающие условиям госпрограммы, под 12% годовых. Очевидно, что именно от условий госпрограммы в нынешнем году будут зависеть ценовые предложения банков на рынке ипотеки. И если ключевая ставка ЦБ РФ будет и дальше снижаться, будут снижаться и ставки по ипотеке", — уверяет он.

Игорь Герасимов