В прошлом году в России было построено рекордное количество жилья. Однако в этом году застройщики вряд ли будут гнаться за рекордными показателями: по прогнозам экспертов, кризис наиболее сильно ударит по строительному сектору. Тем не менее крупные девелоперы на Юге пока не отказываются от планов, рассчитывая на соинвесторов и помощь государства.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Самые активные
2014 год навсегда войдет в историю строительной отрасли страны как год с самыми высокими показателями объемов ввода жилья с советских времен. По данным Минстроя, в прошлом году в России было построено и введено в эксплуатацию 81 млн кв. м жилья, что почти на 15% превысило значения 2013 года. До этого рекордным считался 1987 год, когда было построено 72,8 млн кв. м.
Существенный вклад в эти показатели внес юг России. Так, Краснодарский край занял второе место среди субъектов РФ по количеству построенного жилья — 4,3 млн кв. м. Он уступил лишь Московской области, которая построила 7,5 млн кв. м жилых площадей. Ростовская область также находится в числе регионов-лидеров: по итогам 2014 года здесь построено 2,3 млн кв. м жилья. «В Ростове-на-Дону в 2014 году мы завершили свой первый проект по редевелопменту промзон ЖК „Красные ворота“, ввели в эксплуатацию несколько домов в третьем микрорайоне проекта „Западные ворота“ и ЖК „Акварель“ — всего мы ввели в эксплуатацию 92,5 тыс. кв. м, что выше прошлогодних показателей на 7%»,— рассказала руководитель пресс-службы ЗАО «Патриот» Юлия Деева. «В 2014 году компания „ЮИТ Дон“ ввела в эксплуатацию в Ростове-на-Дону два жилых комплекса комфорт-класса: жилой комплекс „Парус“ (21-этажный дом со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой) и жилой комплекс „Скандинавский“ (девятиэтажный и десятиэтажный дома со встроенными офисами и подземной автостоянкой)»,— рассказал генеральный директор «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев. Развивались и проекты малоэтажной застройки: «В 2014 году мы официально открыли наш главный проект — малоэтажный жилой комплекс „Ясная поляна“. Сдали в эксплуатацию первые 18 домов, от 208 до 260 кв. м. Жители первой улицы уже приступили к внутренней отделке в своих домах»,— прокомментировала руководитель службы маркетинга и рекламы малоэтажного жилого комплекса «Ясная поляна» Алина Юрченко.
Время покупать
Увеличение объемов строительства в 2014 году пришлось как раз кстати: россияне, испуганные ростом инфляции, принялись переводить средства из обесценивающихся рублевых депозитов в более стабильный актив — недвижимость. Практически все девелоперы в течение года отмечали устойчивый рост сделок купли-продажи. «Для роста показателей по строительству и вводу жилья немаловажное значение имел стабильный спрос на рынке жилья»,— считает Андрей Шумеев. Вице-президент строительной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко рассказал, что в 2014 году объем продаж по сравнению с прошлым годом вырос на 70%. «Такой бурный рост стал возможен благодаря выводу на рынок нового формата доступного жилья, старту новых востребованных проектов и политике активных продаж».
Особенно активно продажи шли во второй половине года. «Ноябрь и декабрь — исторически активные месяцы. Однако в этом году после объявления ЦБ о повышении ставки мы наблюдали растущий спрос со стороны покупателей на наш проект ЖК „Резиденция Утриш“»,— рассказал исполнительный директор управляющей компании «Фонд Юг» Эдуард Жучков. «Осенние продажи можно было назвать рекордными. За сентябрь-ноябрь объемы реализации наших объектов в регионе превысили показатели аналогичного периода прошлого года на 25%. В ноябре было продано 265 квартир, что на 32% больше прошлогодних значений, а декабрь перекрыл свой показатель 2013 года на 30%»,— привел данные директор риэлторской компании «Магистрат-Дон» (генеральный партнер ЗАО «Патриот») Павел Корчуганов.
Главный вопрос этого года для строительной отрасли — удастся ли удержать спрос на объекты на прежнем уровне. В январе и феврале, по данным некоторых застройщиков, продажи остаются все еще достаточно высокими. «Повышение ключевой ставки ЦБ до 17% увеличило количество обращений в офис, которые не снизились и после новогодних праздников. К концу второй рабочей недели января мы продали больше, чем за весь аналогичный месяц прошлого года. Сейчас спрос на наши объекты по-прежнему остается стабильно высоким»,— отметил Павел Корчуганов.
Уверенно себя чувствуют и девелоперы в курортных городах Черноморского побережья. «Текущий январь оказался достаточно активным: если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, можно отметить увеличение продаж на 14%»,— подчеркнул Эдуард Жучков. Он связывает эту ситуацию с резким повышением курсов валют, которые сделали неактуальной покупку недвижимости за рубежом. Зато потенциальные покупатели обратили внимание на рынок недвижимости российских курортов. Такая недвижимость подходит не только для отдыха, но и для сдачи в аренду, гарантируя своему будущему владельцу хороший доход. «Уверен, спрос на недвижимость в курортных регионах России будет стабильно расти в ближайшие один-два года»,— считает эксперт.
Ипотека подвела
Если не брать в расчет отдельные сегменты, в целом эксперты настроены достаточно пессимистично по поводу перспектив строительной отрасли. «В начале года будет серьезное падение, в первую очередь — по жилищному сектору,— прогнозирует руководитель направлений «Строительство. Недвижимость. ЖКХ» Русской школы управления Виталий Субботин.— Среди главных причин можно назвать то, что свободные деньги, копившиеся в рублях, уже вложены, а стоимость ипотечных кредитов для населения существенно выросла».
Дорогая ипотека действительно может стать главным фактором снижения показателей в строительной отрасли. За последние годы существенно увеличилась доля квартир, продаваемых по ипотечным программам. «Если в 2013 году доля продаж с привлечением ипотечных средств по нашим объектам составила в среднем 37%, то в этом году показатель несколько ниже — 33%. Но все равно это высокая доля, которая позволяет сказать об успешном сотрудничестве с банками-партнерами»,— прокомментировал Павел Корчуганов. Как рассказал Андрей Шумеев, компания «ЮИТ Дон» в 2014 году плодотворно сотрудничала с банками по ипотечному кредитованию: «Наши объекты были аккредитованы в 12 банках. Доля заключенных договоров долевого участия с привлечением ипотеки в 2014 году была более 40% от общего количества». Андрей Шумеев добавил также, что компания планирует продолжать сотрудничество с банками, однако ожидается снижение количества сделок по ипотеке в связи со сложившейся ситуацией в сфере ипотечного кредитования.
Банки уже пересмотрели свои подходы к выдаче ипотечных кредитов. Так, крупнейший игрок на рынке ипотечного кредитования, ВТБ24, из-за роста ключевой ставки вынужден был скорректировать ставку по кредитам. «По ипотеке мы ушли от дифференцирования условий в зависимости от суммы кредита и оставили единую ставку — 15,95% годовых,— прокомментировал управляющий директор по ипотеке регионального операционного офиса «Ростовский» ВТБ24 Олег Бражников.— Банк также существенно изменил требования к заемщикам, которые хотят приобрести жилье на первичном рынке недвижимости. Приобрести квартиру в строящемся доме можно лишь в том случае, если дом построен на 80% от заявленной этажности, а первоначальный взнос заемщика составляет 50% от стоимости приобретаемого жилья. Исключение составляют лишь программы ВТБ24 с застройщиками, являющимися стратегическими партнерами банка».
По мнению председателя правления Росгосстрах Банка Александра Фалева, мало кто сможет позволить себе в ближайшее время купить квартиру по предлагаемым сегодня банками ставкам. Эксперт считает, что оживление кредитования возможно только при уровне ставки в 12–13%. Однако даже в этом случае, как отмечает региональный директор Южного филиала Росбанка Евдокия Малогловец, вернуть прежние объемы ипотечного кредитования будет достаточно сложно в среднесрочной перспективе, так как помимо процентной ставки на востребованность жилищных займов влияют стоимость недвижимости и реальные доходы населения, которые постепенно снижаются вследствие роста цен и инфляции. По ее мнению, предполагаемое выделение средств государством на субсидирование ставки для поддержки первичного ипотечного рынка — знаковая мера. «Прежний опыт субсидирования процентной ставки по автокредитам оказался позитивным. Есть также понимание, что каждый рубль, вложенный в первичный рынок жилья, дает мультипликационный эффект в смежных отраслях экономики»,— комментирует Евдокия Малогловец.
Как отмечает Виталий Субботин, нестабильная экономическая ситуация может привести к повышению цен на жилье. Растет стоимость строительных материалов и техники, а в последующем стоит ожидать и рост стоимости наемного труда. Уже сейчас застройщики корректируют ценовую политику. «В декабре, по нашим данным, цены на первичном рынке Ростова выросли в среднем на 10%, и в январе никто из ключевых игроков их не снижал. В ближайшее время цены на квартиры будут корректироваться инфляцией, а дальнейший прогноз стоимости квадратного метра будет зависеть от макроэкономических факторов»,— уверен Павел Корчуганов. «Если строительные материалы будут расти в цене, мы будем вынуждены поднимать и цены на квартиры, чтобы гарантировать завершение строительства дома»,— объясняет также Михаил Попенко. По его мнению, конкуренция среди застройщиков в этом году будет носить именно ценовой характер. «Покупателям я бы посоветовал остерегаться тех компаний, которые будут значительно снижать цены. Им просто может не хватить средств на завершение строительства в условиях повышающихся цен на строительные материалы»,— добавил Михаил Попенко.
Стать гибче
Какой бы сложной ни казалась ситуация на рынке недвижимости, девелоперы пока не отказываются от своих планов по строительству новых объектов. Как рассказала Юлия Деева, плановые показатели по строительству и реализации, которые стоят перед ЗАО «Патриот» на 2015 год, выше, чем были на 2014-й. ЗАО «Патриот» продолжит реализацию начатого в прошлом году масштабного проекта — строительства шестого микрорайона «Западных ворот» на 24 жилых дома общей площадью 408 тыс. кв. м. «Также в этом году мы планируем полностью ввести в эксплуатацию ЖК „Акварель“, оставшиеся две башни третьего микрорайона „Западных ворот“ и несколько корпусов „Английского квартала“. К середине года мы планируем вывести на рынок объекты пятого микрорайона Левенцовки». По словам Андрея Шумеева, «ЮИТ Дон» в 2015 году планирует начать строительство трех жилых комплексов, а также приобрести земельные участки для жилищного строительства в Ростове-на-Дону и Ростовской области.
При этом застройщики готовы и к совместной работе над проектами. «Управляющая компания „Фонд Юг“ выводит на рынок новый продукт: крупномасштабные проекты для совместного освоения с компаниями-содевелоперами (инвесторами),— рассказал Эдуард Жучков.— Мы планируем привлечь партнеров для строительства жилого района „Орбита“ (общая площадь застройки — 70 га) и многофункционального жилого района „Павловский Посад“ (113 га)».
Клиенты, у которых есть возможность приобрести недвижимость, сейчас могут это сделать на максимально выгодных условиях. Как отметил Павел Корчуганов, наступает очень хорошее время для покупателей — особенно для тех, кто хранил сбережения в валюте. «Курс рубля упал, а цены на квартиры остались рублевыми, и, несмотря на подорожание в 10%, в пересчете на доллары или евро значительно подешевели. Но даже если валютных накоплений нет и человек получает зарплату в рублях, время все равно хорошее. Сейчас девелоперы должны стать более клиентоориентированными, гибкими. Им придется поработать над своим уровнем. Возможно, что результатом этого кризиса станут какие-то новые серии домов, успешные планировочные решения, дополнительные бонусы для покупателей».
Учитывая дорожающую ипотеку, практически все девелоперы пересмотрели свои программы рассрочки, сделав условия более выгодными для покупателей. Правда, по мнению Эдуарда Жучкова, рассрочка никогда не заменит полностью ипотечные программы. «У ипотеки и рассрочки разный временной интервал погашения задолженности. Если ипотечные кредиты предоставляются на срок до 20–25 лет, то рассрочку мало кто даст на период более трех лет. Поэтому остаются надежды только на субсидирование ипотеки со стороны правительства или дальнейшего снижения (ниже 15%) ключевой ставки».
Альтернативные формы финансирования рассматривает, например, ЗАО «Патриот». С ноября прошлого года в ЖК «Красные ворота» стартовала совестная с Межрегиональной жилищной корпорацией (МРЖК) программа «Жилье в рассрочку». Она позволяет жить в квартире, постепенно выкупая ее стоимость. «Такая рассрочка, конечно, не бесплатная, зато не требует первоначального взноса, предоставляется на срок до 15 лет, а квартира сразу идет с правом собственности»,— объясняет Павел Корчуганов.
Однако даже при условии применения альтернативных форм финансирования и привлечения соинвесторов для строительства объектов, строительной отрасли не обойтись без поддержки
со стороны государства, уверены участники рынка. «В условиях нынешней экономической ситуации дополнительная поддержка со стороны государства будет необходима,— считает Андрей Шумеев.— Возможно, новые виды субсидирования населения помогут удержать стабильность на рынке жилой недвижимости и исключат резкое снижение спроса. Также значительную роль в поддержании строительного бизнеса на плаву будет иметь сокращение налогового пресса на компании, упрощение бюрократических процедур и снижение сроков получения разрешительных документов на уровне органов местного самоуправления».