Бартерные схемы традиционно считаются приметой 1990-х годов. Однако, как отмечают эксперты, "натуральный обмен" на строительном рынке был достаточно популярен и в начале 2000-х годов, а также в кризис 2008 года. Начала расти его доля и сейчас. Как говорят эксперты, увеличение объема бартера — признак отсутствия в экономике денег. Его доля традиционно увеличивается с развитием кризисных тенденций и в связи с жесткой монетарной политикой Центрального Банка.
Известны примеры, когда подрядчики выходили на рынок с серьезным пулом квартир, приобретенных по бартеру, и продавали их по заниженным ценам. Такие действия впоследствии мешали застройщикам выполнить собственные планы продаж
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
"Бартер — привычная антикризисная мера, больше половины нынешних застройщиков выросли именно на подобных схемах в конце 1990-х и начале 2000-х, когда строители были вынуждены расплачиваться квартирами по бартеру за стройматериалы, подрядные работы, другие услуги, не имея доступа к кредитным ресурсам. В итоге подрядчикам начали предлагать большую долю оплаты за работы квартирами. Стандартная схема была такова: 30% стоимости оплачивается живыми деньгами, остальное — квартиры", — рассказал Павел Бережной, директор по развитию ГК "С.Э.Р."
Исчезающая доля
С 2008 по 2014 год доля бартера постоянно уменьшалась в связи с улучшением экономической ситуации. "Сегодня на рынке наблюдается несущественный уровень бартерных сделок. К сожалению, в ближайшее время девелоперы будут вынуждены вновь обратиться к этому инструменту. Пока ситуацию сложно прогнозировать, вектор экономики окончательно определится через несколько месяцев", — считает Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в Санкт-Петербурге.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", считает, что бартерные сделки не афишируются. "Сейчас их количество исчезающе мало, но в 2015 году они потенциально могут составить до 10% от общего числа", — предполагает он.
Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК "Лидер Групп", говорит, что во время кризиса 2008 года доля бартера увеличивалась до 10-30%.
Алексей Гусев, коммерческий директор компании "Главстрой-СПб", отмечает, что в условиях сложной финансовой ситуации мелкие застройщики будут использовать бартерные схемы, но массового характера эта тенденция не приобретет и существенного влияния на состояние рынка не окажет. "Крупные компании будут чувствовать себя уверенно, характер взаимодействия с контрагентами не изменится. В этом году доля бартерных сделок на рынке недвижимости может достигать 15%. В прошлый кризис она была примерно на том же уровне", — резюмирует он.
Денис Максимов, коммерческий директор трубного завода "Икапласт", считает, что доля бартера вовсе от кризиса не зависит: "Время от времени мы работаем по бартеру с поставщиками сырья и другими производителями труб. Это обычная практика, которая не зависит от того, кризис на рынке или нет. По большому счету, мы делаем это только лишь потому, что есть заинтересованность в продукции с обеих сторон. Если мы обоюдно друг другу должны, то какой смысл "гонять" деньги туда-обратно, мы просто взаимозачтем это, подпишем соответствующие документы и все".
Две схемы
Существуют две основные бартерные схемы. В первом случае полученные по бартеру квартиры рассчитывают реализовать на рынке. Во втором — площади в последующем эксплуатируются в собственных целях. Последний вариант, конечно, наиболее предпочтителен для застройщиков. И именно такой подход более распространен на Западе.
Строители с такой точкой зрения согласны. "Последние годы доля бартера в расчетах между девелоперами и подрядчиками была близка к нулю за счет нормального финансирования строек и возможности привлечь кредитные средства банков. Сейчас, когда банки очень тяжело идут на переговоры о предоставлении проектного кредитования, скорее всего, некоторым застройщикам придется вернуться к подобным схемам", — рассказывает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".
"Наша компания старается не использовать бартерные схемы, особенно расчеты с подрядчиками через квартиры. Бартер — вынужденная мера, практически не выгодная никому. Стараясь реализовать квартиры как можно быстрее, подрядчики вынуждены демпинговать и получают меньше средств, чем при денежных расчетах. И при этом они снижают продажи застройщиков. Мы строим жилье массового спроса, и нам крайне важно оставаться в рыночных ценах", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".
"Скорее всего, доля бартера в проектах сейчас будет возрастать. Это позволит девелоперам сократить свои затраты и, не привлекая кредитные средства, достраивать дома. Но это временная антикризисная мера", — считает Светлана Петрова, директор УК Docklands.
Лев Марголин, директор по строительству ЖК "Триумф Парк" компании Mirland Development, говорит: "Бартер был широко распространен в начале нулевых. Тогда для ряда застройщиков бартер стал средством уклонения от уплаты налогов и легкой наживы. Сегодня использование бартера приведет скорее к стагнации, нежели к развитию компании на рынке. Для финансово устойчивого девелопера схема расчета с подрядчиками по бартеру не представляет интереса".
Использовать с осторожностью
Эксперты предупреждают: к товарообмену следует прибегать только в крайнем случае, потому что, используя бартерную схему, строительная компания обрекает себя на конкурирование на своем же объекте.
Компании подрядчиков или поставщиков, которые получают квартиры в расчет, выставят их на продажу с дисконтом, потому что это будут уже продажи не из первых рук, а уступка от другого юридического лица. Квартиры будут предлагаться дешевле, чем у девелопера, и это будет мешать застройщику реализовывать свои квартиры. "Вопрос также заключается в объеме предложения. Если речь идет о единицах квартир, то такая конкуренция не навредит проекту. Если же объем бартера значительный, то это может повлиять на реализацию, подорвать имидж застройщика в глазах дольщиков. Когда квартиры на одном объекте продаются от разных компаний, это вызывает недоверие, путает дольщика, и зачастую он отказывается от покупки. Без единой схемы реализации застройщик испытывает затруднения", — считает начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.
С другой стороны, бартер играет и положительную роль, так как позволяет не останавливаться в работе над проектом. "В трудные времена, когда работы ведутся на основании временных разрешений, еще нет доступа к деньгам дольщиков, то строительные компании прибегают к зачетным бартерным схемам", — поясняет госпожа Денисова.
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что подрядчик, получивший квартиры по бартеру, заинтересован в их быстрой реализации, поэтому эти квартиры появляются в продаже по цене ниже, чем у застройщика. "В случае если бартерных сделок в объекте было много, предложение квартир от подрядчиков имеет существенный объем и их продажи вступают в конфликт с ценовой политикой застройщика и существенно усложняют процесс основных продаж. Поэтому застройщик должен контролировать ситуацию и управлять этим инструментом".
С ней согласен и Алексей Гусев: "Известны примеры, когда подрядчики выходили на рынок с серьезным пулом квартир, приобретенных по бартеру, и продавали их по заниженным ценам. Такие действия впоследствии мешали застройщикам выполнить собственные планы продаж".
Виталий Виноградов, рассуждая о минусах, добавляет: "Поставщики, как правило, не только завышают стоимость товаров, но и требуют дисконт на квартиры, который может доходить до 30%. В связи с этим многие строительные компании и в кризисные времена стараются не прибегать к использованию бартерных схем. Цены в кризис и так не растут, спрос падает, а распространение бартера еще больше усложняет продажи. И чем хуже ситуация, тем более негативным для рынка становятся бартерные расчеты".
Андрей Тетыш, президент группы компаний "Агентство развития и исследований в недвижимости", резюмирует: "У бартера есть неприятное последствие: он разваливает единую систему продаж. Как только девелопер рассчитался с несколькими подрядчиками квартирами, сразу единый продавец квартир в этом доме исчез и появилось "лоскутное одеяло". Это история, на которую всегда идут вынужденно. Если возможно совершить сделку деньгами, то зачем нужен товарный обмен? Например, на сегодняшний день на Западе подобных расчетов практически не существует".
Александр Кириленко, генеральный директор компании "Квартстрой-МО", вспоминает: "В период кризиса 2008-2009 годов девелоперы при строительстве небольшого микрорайона (около 90 тыс. кв. м) для нескольких мелких субподрядчиков (примерно пять компаний) в зачет выполненных работ подписывали обычно не более десяти квартир. На данный момент отечественному рынку недвижимости еще далеко до повторения событий тех лет, многие эксперты к осени ожидают стабилизации экономики и оживления рынка, так что вполне возможно, что в этот раз обойдется без появления бартерных отношений в строительстве". Бесспорно, уверен господин Кириленко, появление бартерных сделок в строительстве будет говорить о проблемах девелоперов и рынка недвижимости в целом. "Но с другой стороны, именно бартер помогает решать проблемы застройщика и подрядчика, дает им возможность существовать и развиваться в непростых экономических условиях", — резюмирует он.