Стагнация экономики, которую все более уверенно предрекают сегодня эксперты, отнюдь не означает обязательного падения покупательского спроса на жилье. О перспективах рынка жилищного строительства, нынешних рисках для его участников и возможностях их нивелирования в интервью корреспонденту BG Татьяне Крылевской рассказал Михаил Медведев, генеральный директор ГК "ЦДС".
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: В чем сегодня основные риски для рынка, на ваш взгляд, и как их нивелировать?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Если говорить о рынке коммерческого жилья, то его развитие — это всегда производная от покупательского спроса, поэтому баланс спроса и предложения — непременное условие. И поскольку сегодня невозможно прогнозировать, насколько будет высок покупательский спрос в ближайшие годы, это увеличивает риски для участников рынка. В свою очередь, потребительский спрос складывается из нескольких компонентов. Первое — это накопления граждан, их платежеспособность и уровень их достатка. Второе — это, наверное, возможности ипотечного кредитования, жилищные программы, по которым государство субсидирует покупателей жилья. Третье — это программы, по которым государство приобретает жилье для отдельных социальных групп в соответствии с приоритетами социальной политики (например, военнослужащие, работники здравоохранения на селе). Если говорить об экономике, то можно с большой долей вероятности прогнозировать отсутствие ее роста в ближайшие годы. Но накоплений у граждан все же достаточно много, и это дает основания для оптимистичного взгляда на развитие рынка коммерческого жилья.
Конечно, многое будет зависеть от позиции государства, в частности, от объема финансирования программ по обеспечению граждан РФ доступным жильем. Что же касается ипотеки, то развитие этого сегмента кредитования, как понимаете, напрямую связано с параметрами учетной ставки Центробанка, но не только, если на то будет воля государства, решившего субсидировать проценты либо частично саму ставку по ипотечным кредитам. В распоряжении федеральной власти действительно есть целый набор рычагов воздействия на рынок строящегося жилья.
BG: Как действуете вы, конкретно ЦДС, в ситуации повышения базовой ставки Центробанка? Пересматриваете ли вы и в каких пределах цены на недвижимость, которую предлагаете сегодня на рынке?
М. М.: Прежде всего, скажу, что мы отмечаем резкое увеличение спроса. Это во многом обусловлено двойной функцией жилья. Недвижимость всегда была хорошим средством сохранения сбережений, с одной стороны, а с другой — это предмет первой необходимости. Не могу сказать, что за последнее время произошло существенное повышение цен, хотя положительная динамика (в рублях), конечно, имеет место. В 2015 году, по нашим оценкам, себестоимость строительства из-за роста расходов на строительные материалы, оплату труда строителей, привлечение кредитных средств, импортной составляющей (пусть она на наших объектах и не столь велика) увеличится на 25-30%, что повлечет дальнейший рост цен. Кстати, это не уникальная динамика. В отдельные недавние годы рост цен составлял до 50%.
BG: Уточните, пожалуйста, за счет чего увеличится оплата труда?
М. М.: У нас легально работает достаточно много трудовых мигрантов, которым их зарплаты интересны как возможность перевести эти рублевые суммы в эквивалент в их национальной валюте либо в конвертируемую валюту — доллары либо евро. Поэтому при девальвации рубля для них пропадает смысл работы в России. Как следствие, мы можем оказаться перед необходимостью пересмотреть уровень оплаты труда таких рабочих. В противном случае мы рискуем получить отток рабочих. По сути, это в значительной степени и есть наша импортная составляющая. Сейчас рост оплаты труда на стройке компенсировался достаточно большим объемом предложения на рынке труда, в том числе и за счет трудовых мигрантов.
BG: Как вы оцениваете диапазон значений ипотечных ставок?
М. М.: Пока, наверное, рано давать такие оценки. Не удивлюсь, если повышенная учетная ставка Центробанка вернется к прежним параметрам уже скоро, как только удастся переломить негативный тренд на валютном рынке. Но, конечно, сегодняшние 17% — это очень много. Логично предположить, что минимальная ставка по ипотеке вряд ли будет менее 20%. В противном случае это будет означать, что тот или иной банк пока еще располагает средствами, ранее фондированными по более низкой ставке, но эти средства будут исчерпаны очень быстро. Кредитование под 20% могло бы быть приемлемым вариантом в условиях гиперинфляции, которой пока в России, к счастью, нет. Однако есть предпосылки к нарастанию темпов роста инфляции: изменение курса рубля, не очень благоприятная общая рыночная конъюнктура.
BG: Во что сегодня предпочитают инвестировать средства петербуржцы и какие инвестиции, на ваш взгляд, сегодня наиболее разумны?
М. М.: Преимущественно сегодня люди тратят свои накопления на то, приобретение чего ранее откладывалось: для кого-то это крупная бытовая техника, электроника, для кого-то другие товары. Приобретать валюту при нынешнем курсе, когда и доллар, и евро штурмуют пиковые значения, наверное, поздновато. А недвижимость пока еще сильно не подорожала. Мы, к примеру, увеличиваем стоимость квадратного метра на 2-3 тыс. рублей еженедельно. Но, конечно, вложения в недвижимость, причем в жилье массового сегмента, остаются самыми выигрышными.
BG: Вы говорите о малогабаритных квартирах — однокомнатных и студиях?
М. М.: Не только. Массовый сегмент — это и двухкомнатные квартиры. Вот трехкомнатные — да, востребованы гораздо меньше и потому менее ликвидны с точки зрения вложения средств. Не факт, кстати, что студии — самый выгодный вариант инвестиций. Маленькие полноценные квартиры, на мой взгляд, интереснее для частных инвесторов. Во-первых, себестоимость строительства, а значит, и продажная стоимость студии выше. А во-вторых, для многих покупателей при прочих равных условиях все-таки наличие полноценной кухни, да еще при рациональной планировке, имеет важное значение. А вот локация для массового сегмента не так значима, как при выборе жилья бизнес-класса или элитного.
BG: Вы упомянули об инструментах поддержки рынка жилищного строительства, которыми располагает государство. А каковы в этом смысле возможности у правительства Санкт-Петербурга?
М. М.: Понятно, что все самые значимые рычаги — федерального масштаба. Бюджет города будет дефицитным, и средств на активное развитие бюджетного строительства не найти. Но можно, к примеру, не секвестрировать бюджетные обязательства по жилищным программам для поддержки отдельных категорий граждан. Кроме того, на мой взгляд, надо в ручном режиме упростить согласование градостроительной документации для строителей. Потому что товаром для строителя является земельный участок с оформленной градостроительной документацией, разрешающей жилищное строительство. Если же это просто земельный участок, в отношении которого надо еще годами что-то оформлять, — это не актив, под него невозможно, к примеру, получить кредит.
Убежден, что упрощать выдачу градостроительной документации, разумеется, в разумном русле, сегодня просто необходимо. Такая политика властей города окажет весомую поддержку строительным компаниям. Ну и нельзя недооценивать значение информационной поддержки. Если Смольный будет пропагандировать важность строительной отрасли для экономики города, открыто гарантировать поддержку строительству, это непременно окажет позитивное влияние на развитие строительного рынка.
BG: Принято считать, что кризис несет новые возможности. В чем позитивна нынешняя экономическая ситуация?
М. М.: Польза может быть в вынужденном повышении производительности труда, снижении операционных расходов, оптимизации деятельности внутри компании, но, подчеркну, не в ущерб качеству строительства. Все это и так постепенно происходит, но в кризисные ситуации эффективность и скорость этих изменений существенно выше.
Если говорить конкретно о том, как это отразится на наших планах на 2015 год, то, возможно, не будем начинать какие-то стройки, если существенно уменьшится покупательский спрос. Объекты, строительство которых уже началось, будем стараться сдать в эксплуатацию по плану. И также в соответствии с ранее сверстанными планами в следующем году постараемся перейти на электронный документооборот внутри компании.
BG: Отразится ли макроэкономическая ситуация на реализации вашего проекта-миллионника в Новосаратовке?
М. М.: Мы надеемся получить разрешение на строительство первой очереди в мае 2015 года, а дальше все будет зависеть от конъюнктуры. Сроки строительства могут измениться, но проект будет реализован в любом случае.