BUSINESS GUIDE: Как бы вы охарактеризовали ситуацию на рынке недвижимости Сочи в настоящее время?
По словам Эдуарда Филиппова, сегодня люди чаще всего приобретают недвижимость в Сочи не с целью заработать, а для того, чтобы приезжать на отдых.
ЭДУАРД ФИЛИППОВ: На протяжении всего 2014 года рынок демонстрирует стабильный рост. Объем продаж увеличивается в среднем на 3–4% в месяц, в зависимости от класса недвижимости. Активнее всего растет спрос в эконом-классе — до 5% в месяц. Бизнес- и элит-класс прирастает меньшими темпами — до 2% в месяц, но наблюдается потенциал роста в связи с увеличением спроса на недвижимость в Сочи в целом.
BG: С какими факторами вы связываете всплеск интереса к недвижимости на курорте?
Э.Ф.: Думаю, что многие «распробовали» преимущества нашей столицы после Олимпиады и соревнований «Формулы-1». За последние десятилетия ни один город в России не подвергался такой масштабной перестройке, как Сочи. Думаю, что сравнение «как в Европе» в отношении развития инфраструктуры для отдыха уже потеряло свою актуальность. Теперь можно с полным правом говорить «как в Сочи»! Например, ни в одной стране мира нет «горнолыжного города», везде в основном маленькие городки или поселения. В России такой проект реализован — это Красная Поляна. А разноплановость Сочи как курорта — это вообще отдельная тема для разговора. Здесь каждый может подобрать тот вид отдыха, к которому больше всего лежит душа: пляжный туризм, санаторное лечение, SPA, активный отдых и многое другое.
BG: Что изменилось на сочинском рынке недвижимости в течение 2014 года?
Э.Ф.: Произошло небольшое перераспределение в сторону, как мы называем, «конечных покупок» жилья, то есть для проживания и отдыха на курорте. Предолимпийский период задал вектор на инвестиционные вложения в Сочинскую недвижимость. Многие покупатели расценивали Сочи как хороший инвестиционный проект, и, надо сказать, угадали: уровень цен на недвижимость в Сочи с 2007 года существенно вырос.
Сегодня люди чаще всего приобретают недвижимость не с целью заработать, а именно для того, чтобы приезжать сюда самостоятельно или с семьей на отдых. Многие из них сравнивают предложения по курортной недвижимости как в России, так и за рубежом, и часто делают выбор в пользу Сочи. Ведь, как я уже отметил, курортов, равных Сочи с точки зрения инфраструктуры, сегодня в России просто нет. А приобретать жилье на зарубежных курортах из-за резкого скачка курсов валют россиянам становится невыгодно. Ведь в пересчете с евро или доллара на рубли выросла не только стоимость покупки, но и стоимость обслуживания недвижимости. Для тех, кто получает доход в рублях, это серьезный повод отказаться от приобретения недвижимости за границей и подумать об отечественных курортах.
BG: Что происходит сегодня в Сочи в сфере строительства и аренды коммерческой недвижимости?
Э.Ф.: Аренда и продажа коммерческих объектов в любом городе зависит от активности бизнеса в регионе. Всплеск спроса, конечно, пришелся на период Олимпийского строительства, когда в городе открывались филиалы федеральных компаний, развивался малый бизнес. Сейчас в этом сегменте затишье. Предложений по аренде очень много, а цены снижены на 15–25% в зависимости от класса объектов.
Впрочем, при этом наблюдается дефицит качественных коммерческих площадей для покупки и дальнейшей сдачи в аренду. Наиболее интересные объекты продаются по достаточно высокой цене, и сделки по ним носят единичный характер. В основном это площади от 50 до 100 кв. м, так как их проще сдать в аренду и срок окупаемости инвестиций гораздо короче.
BG: Сохранил ли рынок недвижимости Сочи инвестиционный потенциал? В какие сегменты недвижимости Сочи вы рекомендовали бы инвестировать средства?
Э.Ф.: На мой взгляд, инвестиционный потенциал есть во всех сегментах недвижимости. Просто от этих инвестиций не стоит ожидать немедленной отдачи, особенно на фоне складывающейся ситуации в экономике. Недвижимость — это один из самых консервативных инструментов сбережения средств. Также он самый стабильный. Каким бы затяжным ни был сегодняшний кризис, я уверен, что рынок недвижимости Сочи удержит свои позиции.
Наши рекомендации по инвестициям достаточно просты. Вкладывайте на этапе котлована почти в любой объект недвижимости, и вам обеспечен рост до 15–17% годовых, в зависимости от класса объекта. Единственное, сегодня надо особенно тщательно оценивать надежность застройщиков, валютные риски, инфляцию.
BG: Жители каких регионов чаще всего приобретают недвижимость в Сочи?
Э.Ф.: География покупателей самая разнообразная. Наибольшее количество клиентов приезжают из Москвы, Санкт-Петербурга, Сибири. Последнее время мы видим увеличение спроса со стороны жителей Хабаровского края, Камчатки, Дальнего Востока.
Кроме того, часто приезжают покупатели из Казахстана и Украины. Их интересуют в первую очередь объекты в непосредственной близости к морю. Как правило, это довольно дорогие предложения, но цены их не смущают.
BG: Не привел ли предолимпийский ажиотаж к структурным перекосам на рынке жилья, например к строительству большого количества элитных объектов, которые оказались не востребованными рынком?
Э.Ф.: Олимпиада, конечно, наложила существенный отпечаток на структуру рынка недвижимости города. Действительно, объем элитной недвижимости с его высокими прибылями очень интересовал девелоперов и инвесторов в предолимпийский период. Но и спрос перед Олимпиадой на такие проекты был достаточно высоким.
Сегодня нельзя сказать, что на элитные предложения стоит очередь. При этом действительно дорогих объектов в продаже сейчас находится не так много. Так что все в балансе.
Наибольшее количество сделок в настоящее время, конечно, сосредоточено в сегменте «эконом». В этом рынок недвижимости на Черноморском побережье ничем не отличается от любого другого города России. Но эконом-класс в Сочи — это все равно недвижимость у моря, и поэтому средняя цена квадратного метра в таких объектах у нас, конечно, выше, чем в других крупных городах. В среднем она составляет 45–60 тыс. руб. за 1 кв. м.
BG: Какова динамика цен на жилье в настоящее время?
Э.Ф.: Что касается цен, то сегодня Сочи остается в тройке самых дорогих городов России после Москвы и Санкт-Петербурга. Нынешняя ситуация в экономике пока что слабо влияет на ценообразование. В настоящий момент мы отмечаем фиксацию рублевой цены во всех сегментах. Единственное изменение: продавцы элитной недвижимости, которые и так всегда ориентировались на евро/доллар, сейчас стали чаще называть цену в «условных единицах», чтобы защитить себя в случае резкого изменения курсов.
BG: Как ведут себя покупатели с учетом кризисных явлений в экономике?
Э.Ф.: Сейчас мы наблюдаем мощный всплеск активности со стороны клиентов. В ноябре, например, объем сделок в нашей компании вырос на 35% по сравнению с ноябрем прошлого года. Безусловно, это связано с обесценением рубля: все, у кого были хоть какие-то сбережения, стремятся вложить их в недвижимость, чтобы защитить от инфляции. Особенно выиграли те, кто хранил деньги в валюте: для них сложился очень удачный момент, когда валюта выросла на порядок, а рублевые цены на недвижимость пока еще остаются на прежнем уровне. Благодаря этой «вилке» многие клиенты смогли купить гораздо более дорогие объекты, чем те, на которые могли бы рассчитывать при прежнем курсе. Или же обойтись без заемных средств при покупке.
BG: Как будет развиваться ситуация в дальнейшем?
Э.Ф.: Учитывая, что рост курсов валют продолжается, строить прогнозы очень сложно. Рынок недвижимости очень медленно реагирует на внешние изменения, задержка составляет три-четыре месяца. Поэтому только тогда, когда курс валют стабилизируется, можно будет давать какие-то оценки по дальнейшим перспективам.
Впрочем, даже в случае реализации самого пессимистичного сценария, активность на рынке Сочи сохранится. Да, может быть, серьезно упадут объемы продаж, может быть, на более долгий срок придется отложить какие-то строительные проекты. Однако потребность в жилье — одна из базовых потребностей для людей, поэтому рынок недвижимости все равно не будет стоять на месте. Конечно, снижение динамики может создать сложности каким-то агентствам недвижимости, некоторым игрокам придется уйти с рынка. В целом для клиентов это не так уж и плохо: ведь сильные игроки всегда прикладывают множество усилий для развития бизнеса, поддержание высоких стандартов сервиса. Например, предыдущий кризис в 2008 году компания «Винсент Недвижимость» практически не ощутила. Просто за счет того, что за время работы на рынке мы сформировали постоянную клиентскую базу, заработали репутацию надежного партнера. Поэтому лучшая защита от кризиса для любой компании, по моему опыту,— это по-настоящему качественная работа и забота об интересах клиента.
О компании
«Винсент Недвижимость» — одна из самых крупных компаний на рынке недвижимости в Сочи с опытом работы 12 лет. Компания предлагает полный комплекс услуг в сфере недвижимости, включая анализ и оценку инвестиционных проектов, управление инвестиционными проектами, проведение исследований рынка по индивидуальным запросам клиентов, регулярный мониторинг состояния рынка недвижимости, разработку маркетинговой стратегии объектов недвижимости и т. д. Кроме того, «Винсент Недвижимость» является соинвестором ряда жилых объектов на курорте.