Пермский рынок жилой недвижимости подошел к кризису более подготовленным, чем в 2008 году, констатируют аналитики. По оценкам «КД-консалтинг», сегодня предложение квартир в новостройках более разнообразно и сбалансированно, что не позволит сегменту жилья попасть в аутсайдеры, как было шесть лет назад. По пессимистическим прогнозам, в 2015 году падение средней цены квадратного метра составит 10–15%. Некоторые участники рынка и вовсе ориентируются на стагнацию стоимости «квадрата» жилья, но предполагают снижение продаж на 30–40%.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Вчера холдинг «КД групп», крупнейший застройщик Пермского края, подвел предварительные итоги года и оценил перспективы рынка недвижимости в наступающем кризисном году. Директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Эльвира Епишина отметила, что рынок многоквартирного жилья в Перми находится в стадии насыщения, цены прирастают очень медленно. За год средняя цена увеличилась всего на 4,6%. В результате к концу года квадратный метр на вторичном рынке стоит 56 тыс. руб., на «первичке» — 50 тыс. руб. В 2014 году аналитики наблюдали рост предложения. Если в 2013 году предложение на первичном и вторичном рынках многоквартирного жилья прирастало на 15–20%, то в этом году темпы увеличились до 30–40%. Количество проектов также выросло на 30% по сравнению с прошлым годом.
Аналитики «КД-консалтинг» констатируют, что большинство ведущих игроков за этот год увеличили объемы ввода новостроек, пять компаний перешагнули планку в 50 тыс. кв. м. Лидером, как и раньше, остался холдинг «КД групп» — 150 тыс. кв. м (из них 125 тыс. — жилье, 25 тыс. — нежилая недвижимость). Таким образом, к концу года ожидается увеличение общего объема ввода жилья — порядка 1,1 млн кв. м в крае, из них около 600 тыс. кв. м в Перми.
Аналитики признают, что к этому кризису пермский рынок жилой недвижимости оказался более подготовленным. «Первичка становится более интересной и предпочтительной для покупателей, рынок предложений сбалансирован по сравнению с 2008 годом. В массовом сегменте больше выходит проектов эконом-класса. Сегодня доля эконома составляет порядка 44%, тогда как в 2008 году таких квартир было всего 29%, а жилья класса комфорт — 60%. Сейчас доли у эконома и комфорта примерно одинаковые», — отмечает Эльвира Епишина.
На жилье бизнес-класса, как и в прошлый кризис, приходится 7–8%. Аналитики также наблюдают появление нового типа жилья — малоэтажных многоквартирных домов. Сегодня в Перми насчитывается 24 таких проекта. По словам госпожи Епишиной, даже в условиях кризиса недвижимость все равно рассматривается как наиболее эффективный инструмент вложения средств. «Изменения валют привели покупателя на первичный рынок недвижимости. Причем в октябре и ноябре покупали не только эконом, но и были вложения в жилье класса комфорт и бизнес», — добавляет она.
Об увеличении инвестиционной составляющей свидетельствует также снижение объема ипотечных сделок. С середины этого года, как сообщила гендиректор ОАО «КД групп» Алевтина Романова, продажи по ипотеке выросли с 30 до 46%, а в октябре и ноябре, напротив, снизились до 24%. «Мы также зафиксировали увеличение продаж инвестиционных квартир. В прошлом году на них приходилось менее 10%, в последние месяцы — уже 13–14. Притом что банки не фиксируют отток средств с вкладов, которые были бы направлены на покупку квартир», — говорит госпожа Романова.
На будущий год девелопер рассчитывает, что количество квартир, приобретенных в ипотеку, сохранится на уровне 30%.
Вместе с тем аналитики «КД-консалтинг» прогнозируют изменение ценовых трендов на 2015 год, которое будет заметно уже в первом полугодии. «Сейчас они колеблются в диапазоне 1,5–3%. В лучшем случае колебательная стагнация сохранится, пессимистический сценарий — цены изменятся в сторону снижения. Не ожидаем таких падений, как в 2008 году, когда Пермь была в пятерке аутсайдеров, хотя в то время объемы строительства были меньше, чем у других миллионников. Сейчас возможно падение средней цены на 10–15%», — предполагает госпожа Епишина.
Пока «КД групп» не планирует сокращать планы строительства на будущий год — они сохраняются примерно на том же уровне, что и в 2014-м, но корректировку в дальнейшем не исключают.
«Ноябрь и декабрь действительно продемонстрировали некоторое сокращение доли сделок с участием ипотечных кредитов и рост продаж инвестиционных квартир. Это попытка инвестировать в недвижимость», — соглашается финансовый директор ГК «РИАЛ» Марина Медведева. Она предполагает, что это временное явление, связанное с инфляционными ожиданиями. «Мы также не прогнозируем падения цен, ориентируемся на стагнацию. Но, на мой взгляд, это будет обусловлено развитием инфляции и, как следствие, удорожанием строительных работ. В результате упадет маржинальность строительства. В таких условиях вряд ли застройщики станут снижать стоимость квадратного метра. Единственное, что вызывает опасения и может сказаться на цене — это продажа банками ипотечных квартир. Если ситуация не стабилизируется, продолжится рост задолженности по кредитам, такие объекты могут быть выставлены на рынок», — отмечает госпожа Медведева.
«Мы предполагаем, что спрос в следующем году сократится. В свой бюджетный план мы закладываем падение продаж до 30–40%, традиционно готовимся к худшему сценарию. Первый и второй квартал покажут, насколько это корректно. В связи с этим начинать новые стройки не планируем и приостанавливаем предпроектные работы по некоторым площадкам. Нацелены на реализацию текущих», — уточняет собеседница „Ъ“.
Директор АН «Респект» Алексей Ананьев отмечает, что кризисные явления в экономике наблюдаются уже в течение года, однако пока снижения цены на рынке многоквартирного жилья, в частности новостроек, не произошло: «В кризис 2008 года обвал цен случился довольно резко, буквально за два месяца. А в этот раз цены держатся длительный срок. Соглашусь, что ипотека занимает значительную долю в сделках по покупке квартир. Оценочно она достигает 50%. По данным Центробанка, за десять месяцев этого года прирост сделок по ипотеке сохраняется. Даже если он замедлится, темпы останутся достаточными, чтобы не дать рынку просесть. То есть ипотека по-прежнему остается ориентиром: пока не произошло ухудшение условий кредитования, ожидать падения рынка не стоит», — полагает собеседник „Ъ“. Он также считает, что застройщики задумаются об изменении ценовой политики после Нового года. «Сейчас предлагаются опционные квартиры — со скидкой 5–7%. До Нового года, думаю, их выберут. После этого девелоперы уже будут оценивать спрос и в зависимости от этого корректировать стоимость», — добавляет собеседник „Ъ“.