Доподлинно неизвестно, сколько усадеб было в России 100 лет назад. Некоторые исследователи называют цифру 40 тыс. К 2007 году, по данным фонда "Возрождение русской усадьбы", их осталось 7 тыс., причем большая часть находилась в руинированном состоянии. Только в Московской области учтено порядка 320 усадеб. За последние 2 года о восстановлении русских усадеб говорили больше, чем за предыдущие 20 лет. Причиной тому стало принятие нескольких программ: московской "Один рубль за один квадратный метр", подмосковной "Усадьбы Подмосковья" и федеральной "Зеленый коридор".
Фото: Пресс-служба Правительства Московской области
Фото: Пресс-служба Правительства Московской области
Фото: Коммерсантъ / Сергей Бобылев / купить фото
Вход за рубль
Суть этих начинаний заключается в том, что, во-первых, государство выразило желание привести в порядок исторические усадьбы, во-вторых, признало, что не может это сделать собственными силами и готово почетную обязанность делегировать частным инвесторам. И, в-третьих (это главное, давно ожидаемое нововведение), добросовестный инвестор получает арендные льготы.
Так, согласно губернаторской программе "Усадьбы Подмосковья", объекты культурного наследия, подлежащие восстановлению, передаются в аренду на 49 лет по рыночной ставке арендной платы с условием, что арендатор за свой счет проводит полный комплекс реставрационных работ. Срок реставрации не должен превышать семь лет.
А после окончания реставрационных работ устанавливается размер арендной платы в 1 руб. за 1 кв. м в год.
Программа "Усадьбы Подмосковья" является одной из составляющих глобальной стратегии культурного возрождения региона. Стратегия предусматривает множество инициатив: создание туристических кластеров и гастрономической карты, агротуризм, реконструкцию подмосковных парков, открытие новых музеев, развитие ремесел и др.
Восстановление памятников культуры осуществляют и на федеральном уровне. В нынешнем году Министерство культуры РФ начало осуществлять программу "Зеленый коридор", которая предусматривает помощь инвесторам со стороны государства в воссоздании исторических усадеб. Был разработан регламент передачи памятников истории и культуры в долгосрочную аренду, сделана оценка руин, выбран уполномоченный аукционный дом для проведения торгов. Им стал Российский аукционный дом. Первые торги по программе "Зеленый коридор" состоятся в декабре.
Усадьба и ее ценность
Усадьба — дом богатого русского дворянина. Расцвет усадебного строительства в России пришелся на вторую половину XVIII — начало XX веков. После того как в 1762 году своим "Указом о вольности дворянства" Екатерина II даровала знатным подданным право нигде не работать, многие из них предпочли уехать в провинциальные владения и заняться там обустройством жизни. Дворяне в те времена были едва ли не самым прогрессивным социальным слоем: потомки петровских сподвижников, предприимчивые, образованные, воспитанные на идеях просвещения. Они строили красивые дома, разбивали вокруг парки с прудами, возводили церкви, создавали театры, коллекционировали произведения искусства. Достаточно посетить московские усадьбы Кусково или Архангельское, чтобы понять, какая концентрация прекрасного (архитектура, живопись, ландшафтный дизайн и проч.) существовала в усадьбах. По сути, они полтора века были формой бытования русской культуры. Половина сюжетов русской классической литературы описывает жизнь в усадьбах. Естественно, явление было глубоко противоречивым: этот расцвет финансовым своим обеспечением имел рабский труд крестьян, что тем не менее не умаляет важности феномена усадебной культуры и ее достижений.
Время после Октябрьской революции сильно прибавило русскому пейзажу индустриальных объектов, но не добавило красоты в обустройство частной жизни. Неутолимый интерес к русским усадьбам не в последнюю очередь объясняется желанием людей обрести "гения места" — найти, создать или восстановить нечто особенное, что выделяет их область или город на фоне десятков других подобных городов и районов, что восстанавливает исторические связи, дает себя почувствовать укорененным именно на этой земле.
Проблемы роста
При всей притягательности идеи передать старинные усадьбы на попечение частным инвесторам, сам процесс до конца не отлажен, о чем шла речь на конференции "Возрождение русских усадеб", проведенной 27 ноября ИД "Коммерсантъ" и Российским аукционным домом.
Во-первых, в Подмосковье много неучтенной земли, в том числе бывших усадеб. По сведениям заместителя председателя правительства Московской области Александра Чупракова, такой земли 55 тыс. участков. Только за последний год было найдено и оформлено в собственность области 10 тыс. га.
"Из 320 усадеб, которые находятся в Подмосковье, часть — собственность области, часть — муниципальных образований, часть — в федеральной собственности, а по некоторым нам еще предстоит определить собственника,— говорит Александр Чупраков".
То есть прежде, чем усадьбы отдавать, их надо выявить и юридически грамотно подготовить к аукционам.
Во-вторых, на торгах предметом аукциона является арендная ставка. На уже состоявшихся аукционах она доходила до внушительных сумм — до 2,5 млн руб. на подмосковные объекты и до 90 млн руб. в Москве. То есть пока инвестор осуществляет реконструкцию, он еще платит деньги за аренду объекта. Это, с одной стороны, побуждает делать ремонт максимально быстро, а с другой — траты имеют смысл, если у инвестора есть четкий план, как вложенные деньги вернуть.
Но вот что делать с усадьбами?
Поэтому возникает третья проблема: под какие цели приспособить обновляемые усадьбы, чтобы получать прибыль? В Западной Европе из них повсеместно делают отели, где можно сыграть свадьбу, провести конференцию или закатить грандиозный корпоратив. Но это все реалии свободно развивающегося капиталистического общества, открытого миру, делающего ставку на международный и внутренний туризм. В условиях надвигающейся рецессии и все большей закрытости России многие из этих, казалось бы, очевидных "активностей" будут крайне затруднительны. Неслучайно на конференции "Возрождение русской усадьбы" генеральный директор "НДВ Девелопмент" Александр Хрусталев говорил, что в вопросе аренды и восстановления исторических домов инвестором зачастую двигают сентиментальные мотивы (любовь к родному району или городу, мечта иметь собственный "настоящий дворянский дом"), нежели желание действительно сделать бизнес, заработать деньги.
С другой стороны, восстановление исторических усадеб может открыть девелоперу дверь в коридоры столичного и подмосковного правительства, помочь завести необходимые знакомства. Как вариант Government Relations (взаимодействие с органами государственной власти) — это не самая плохая стратегия: творческая и социально ответственная. Что называется, и начальству угодить, и людям сделать полезное.
Маркетинг истории
Летом 2013 года бывший директор социальных проектов школы "Сколково" Нунэ Алекян, глава "Архнадзора" Марина Хрусталева и дизайнер Екатерина Тищенко придумали "Центр капитализации наследия". Компания занимается маркетинговыми исследованиями исторических руин: собирает информацию по объекту (кто владел в прошлом, кто владеет в настоящем, какие истории связаны с данным местом, в чем его символико-культурная ценность, какие есть бизнесы и активности вокруг). Далее они определяют юридический статус объекта, составляют бизнес-план реконструкции и, главное, дают варианты будущего использования постройки в зависимости от десятка обстоятельств: развития туризма, дорожного сообщения, климата, исторических традиций и проч.
Варианты могу быть самые неожиданные. Например, можно сдавать отреставрированный дом в аренду киношникам. Очень часто им нужны романтические пруды, дома с бельведером, живописные овраги. Прославился же в Англии Highclere Castle, после того как там начали снимать сериал "Аббатство Даунтон". Сегодня владельцы продают билеты на посещение замка по £15.
Позитивный опыт
Семь из переданных в аренду под восстановление на торгах подмосковных усадеб (Аигино, Черкизово, Пущино-на-Наре, Тарасково, Зенино, Спасское, Кузьминское) взяла в реставрацию инвестиционная группа компаний ASG. По словам председателя совета директоров ASG Алексея Семина, его компания планирует потратить на реконструкцию подмосковных усадеб 5 млрд руб. до 2018 года. Стоимость реконструкции порядка — 100 тыс. за 1 кв. м. В среднем усадьба "под ключ" обходится в 0,5-1 млрд руб.
В ноябре компания ASG отчиталась перед подмосковным правительством о первом завершенном строительстве: лежавшая до этого в руинах полвека усадьба Аигиных в Пушкинском районе меньше чем за год превращена в отреставрированный особняк, который будут использовать и как гостиницу, и как дом приемов.
С учетом безмерно высоких затрат на проведение ремонтно-восстановительных работ усадеб власти Подмосковья оказывают всемерную поддержку инвесторам, которые взяли на себя обязательство восстановить памятники культуры.
С января 2015 года вступает в силу закон Московской области, которым устанавливаются льготные коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки под областными объектами культурного наследия.
Так, на примере усадьбы Аигино, аренда земельного участка площадью около 4,6 га до применения понижающих коэффициентов составляла 1 069 024 руб., после она снизится до 71 268 руб.
Соответственно, после применения льгот стоимость годовой арендной платы может уменьшиться в 15 раз.
В будущем между историческими усадьбами проложат конные, велосипедные и водные маршруты, на их территории заработают гастрономические рестораны, сувенирные магазины и музеи. Большая Москва — мегаполис с 20-миллионным населением, потребители подобного рода туристических маршрутов выходного дня будут всегда. Главное — создать им комфортные условия для отдыха.
Цифры и факты
Губернаторская программа "Усадьбы Подмосковья" стартовала в ноябре 2013 года. За год по результатам открытых аукционов в аренду передано 15 объектов.
Это девять усадеб из собственности Московской области: Аигино, Черкизово, Пущино-на-Наре, Дом управляющего Балашихинской мануфактурой, Зенино, Спасское, Васино, Кузьминское, Больничный комплекс в усадьбе Гребнево.
Еще шесть усадеб, нашедших своих инвесторов, принадлежали муниципальным властям: Тарасково, Дом Круминга, здание почтовой станции и хозяйственный корпус XVIII века, жилой дом XVIII-XIX веков, хозяйственный корпус XVIII века, флигель городской усадьбы XIX века (все три объекта — в Коломне).
До конца текущего года планируются к выставлению на торги еще две областные усадьбы Дача Боткина (Чеховский район) и Филатово (Истринский район).
В планах на 2015 год у правительства Московской области еще девять аукционов. На торги будут выставлены усадьбы Авдотьино, Алешково, Богородское-Кишкино, Верзилово (Ф. П. Шаховского), Подмоклово, Ивановское-Безобразово, Никольское-Обольяниново, Виноградово, Ляхово. Последняя усадьба являлась натурой для фильма "Формула любви", и это обстоятельство прибавляет ее легендарной ценности.
Еще две областные усадьбы — Крекшино (дом площадью 317 кв. м) и Бергов, расположенные на территории Новой Москвы, будут выставлены на продажу. Торги по Крекшино запланированы на 17 марта 2015 года. Начальная цена — 3,1 млн руб., шаг аукциона — 93 тыс. руб.