Тема организации столицы Ленинградской области в одном из городов-спутников всплывает регулярно. Вариантов предлагается два — Всеволожск и Гатчина. Первый вариант обусловливается близостью к Петербургу. Гатчина — вариант чуть более демократичный, расположенный дальше от центра Петербурга, однако намного ближе к аэропорту Пулково. При этом в южном направлении больше земли для будущего девелопмента — не только жилого, но и коммерческого и промышленного.
Реконструкция парка и дворца могла бы повысить статус Гатчины, приблизив город к Пушкину и Павловску
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что организация столицы в Гатчине приведет к росту цен на жилье в этом районе, хотя этот рост и не будет очень существенным. "Скорее мы увидим постепенное повышение класса нового строительства в районе, что и приведет к увеличению среднего уровня цен. В случае принятия решения о расположении столицы региона в Гатчине в выигрыше будут те застройщики и лендлорды, кто реализует или планирует реализацию проектов здесь", — рассуждает он.
Ключевой вопрос
С учетом удаленности Гатчины от центра Петербурга именно транспортная доступность станет ключевым вопросом для развития этого региона. "Да, в Гатчине есть железнодорожное сообщение, однако, как и в других городах-спутниках Петербурга, здесь необходимо будет координировать потоки и организовывать грамотные и эффективные пересадочные узлы. Расширение Киевского шоссе облегчит доступность личным транспортом, однако этот ресурс будет исчерпан в течение двух-трех лет за счет коттеджного строительства", — полагает господин Фадеев.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar, говорит: "Главной проблемой Гатчины является состояние транспортной инфраструктурой. Из-за узкого Киевского шоссе, не предназначенного для возросшего потока автомобилей, здесь регулярно происходят автомобильные пробки. Если указанная проблема будет решена, стоимость квадратного метра в жилых проектах Гатчины может вырасти на 5-10%. Сейчас среднерыночная цена метра в Гатчине равна 60 тыс. рублей".
Транспортную проблему в Гатчине власти региона сейчас активно решают. Виадук над Гатчинским переездом — самым проблемным железнодорожным переездом в области — начнут строить к концу этого года. Как передает пресс-служба правительства Ленобласти, первый этап строительства путепровода — обустройство временного объезда по Центральной улице и улице Старая Дорога — будет завершен в конце этого года: будут вынесены инженерные коммуникации, установлено освещение, отремонтировано дорожное полотно, а временный железнодорожный переезд уже оборудован ОАО РЖД. В течение нескольких месяцев будет работать два переезда, а когда начнутся работы по возведению виадука, основной поток транспорта будет направлен по объездной дороге.
Второй этап — строительство двухполосного автодорожного путепровода с подходами под две полосы движения — стартует после выбора подрядчика.
"Согласно проектной документации, срок исполнения контракта — 21 месяц, почти два года, что кажется нам достаточно долгим, мы будем разговаривать с будущим подрядчиком о возможностях сокращения срока", — говорит Георгий Богачев, вице-губернатор Ленобласти. Итоговая стоимость первого этапа (строительство обхода) составляет 241 млн рублей, а самого виадука — 1,14 млрд рублей, часть работ уже сделана, поэтому конкурс будет проводиться на сумму в 973 млн рублей. Финансирование проекта ведется из федерального (40%) и областного бюджетов (40%), а также средств РЖД (20%).
Планируется, что в будущем путепровод будет построен в четырехполосном варианте. "1,4 млрд рублей — это первая половина проекта. Для второй части потребуется еще около 700 млн рублей. Но это вопрос будущего. Ограниченность бюджетных ресурсов не позволяет нам сделать все сразу, ведь даже 1,4 млрд рублей — это почти треть годового дорожного фонда региона", — отмечает господин Богачев
В сфере влияния
Среди крупнейших жилых проектов, которые могут оказать влияние на развитие Гатчины, аналитики называют проект строительства города-спутника "Южный". Он планируется к реализации на границе Петербурга и области, хотя и не в самой Гатчине. "Тем не менее при реализации планов девелоперов "Южный" окажет ключевое влияние на развитие Гатчины. Частью этого проекта является и индустриальный парк "Дони-Верево", который в перспективе может стать местом организации рабочих мест в регионе, в том числе и для жителей Гатчины", — считает господин Фадеев.
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, солидарна с коллегой: "Если центром Ленинградской области будет Гатчина, это оправданно только в случае, если будет реализован пригородный петербургский проект "Южный". Тогда получится, что центр области близок к новому крупному центру".
Андрей Тетыш, президент группы компаний АРИН, отмечает, что жилые проекты есть и непосредственно в городе. "В прошлом году в Гатчине введены в эксплуатацию несколько важных для развития территории объектов. Прежде всего, 13-этажный жилой дом на улице Сандалова, построенный в рамках обеспечения жильем военнослужащих, уволенных в запас; а также введен детский сад на Аэродроме (западный район города) на 280 мест. Сегодня на стадии строительства находятся еще три детских сада, их ввод в эксплуатацию намечен на 2014 год. Из коммерческой недвижимости появились два торговых комплекса: "Петрович" и "О'Кей". Сегодня в Гатчине строится жилой дом на 299 квартир на улице Хохлова, 16 (планируемый ввод в эксплуатацию — 2015 год), и жилой дом с подземным паркингом на улице Урицкого, 31 (на месте расселенного ветхого деревянного дома). Главная стройка сегодня развернулась на въезде в Гатчину. Ее ведет ЗАО "Ленстройтрест", победившее в аукционе на право комплексного освоения территории квартала. Девелопер разместит здесь ряд современных жилых комплексов, возведет школу и два детских сада. Он уже приступил к реализации первой очереди застройки квартала "IQ Гатчина". В конце 2015 года будет сдана первая очередь квартала, завершить реализацию проекта застройщик планирует к 2020 году", — говорит господин Тетыш.
К наиболее крупным инвестиционным проектам, реализуемым в Гатчине, относится Гатчинский ДСК — завод по производству трехслойных сэндвич-панелей.
Повысить статус
Реконструкция существующего парка и дворца могла бы повысить статус города, приблизив его к Пушкину и Павловску.
Алексей Шаскольский, заместитель руководителя профессиональной группы RICS в Санкт-Петербурге, рассуждает: "Кроме близости к Санкт-Петербургу, относительно развитой инфраструктуры и неплохой транспортной доступности, в Гатчине есть историческая аура, и Гатчина — единственная из летних дворцовых резиденций императоров, не восстановленная после войны. Если там будет областное правительство, шансы возрождения дворцового комплекса и парка увеличиваются".
При этом он считает, что дворцово-парковый комплекс в Гатчине не должен повторять уже отреставрированные загородные резиденции, конкурировать с Петродворцом и другими блистательными ансамблями в условиях ограниченного финансирования и ограниченности фондов. "Необходимо формирование музейно-рекреационного комплекса, способного наряду с сохранением и постепенным воссозданием императорской резиденции стать генератором активных туристических потоков. По сути, речь идет о музейном комплексе, который может воспринять все экспозиционные новации XXI века (что в основном недоступно прочим дворцовым ансамблям из-за охранных ограничений) и который особенным, отличным от прочих имиджем и "турпакетом" будет способен конкурировать с более именитыми летними дворцами российских государей. Очевидно, что гатчинская дворцовая коллекция оружия входит в разряд таких особенностей. Гатчинский дворец мог бы стать "тематическим", связанным с русской армией, оружием, царскими охотами. Экспозиция могла бы пополняться выставками из запасников Артиллерийского музея, российская армия могла бы шефствовать над музеем, во дворце и в парке могли бы быть широко представлены современные интерактивные, игровые, костюмированные экспозиции, связанные с армией, оружием, охотой", — уверен господин Шаскольский.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, также уверен, что преимущества Гатчины станут явными, когда органы власти Ленобласти туда все вместе переедут. "В результате резко вырастет платежеспособный спрос как на все виды недвижимости в Гатчине, так и на участки в окружении. Но пока в столице региона будут строить подходящий "правительственный комплекс", "бонусы" будут только в спекулятивном росте цен и сопутствующих большой стройке эффектах", — рассуждает он.
Ставка на высокие технологии
Господин Тетыш также считает, что ключевой проект, который поспособствует резкому развитию территории, — нанопарк "Гатчина". "Под эти цели выделяется 17 га земли. Если планы претворят в жизнь, и он будет возведен, то станет первым в России индустриальным парком в сфере нанотехнологий. А уже это значит, что для создания высокотехнологичных производств сюда придут десятки компаний-резидентов. Еще один проект иного, более локального масштаба и из социальной сферы, но для жителей более значимый, чем нанопарк, — строительство областного перинатального центра. Местом локации также выбрана Гатчина. Его строительство уже начато, и даже называются сроки реализации проекта — 2016 год. Небезынтересна территория и бизнесу. Так, на 30 га здесь планируется разместить логистический комплекс арендопригодной площадью 130 тыс. кв. м. Суммируя все вышесказанное, могу констатировать: Гатчина — перспективный регион для развития", — резюмирует господин Тетыш.