Генеральный директор компании "ЛСТ Гатчина" Виктор Лебедев рассказал корреспонденту BG Елене Большаковой, почему петербуржцам не стоит бояться приобретать жилье в Гатчине, за что покупатели готовы платить больше и как шведский архитектор преображает топи.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Когда была создана компания и для каких целей?
ВИКТОР ЛЕБЕДЕВ: Почти три года назад в головной компании, "Ленстройтресте", было принято решение о переходе на проектное управление. Тогда были созданы проектные группы и выделены отдельные юридические лица, одним из которых и является "ЛСТ Гатчина". Компания занимается развитием проекта "IQ Гатчина", под который два года назад на торгах администрации Гатчины был приобретен участок 20 га за 48 млн рублей.
BG: Какие параметры у этого проекта?
В. Л.: Мы построим 140 тыс. кв. м жилья, школу на 600 учеников и два детских сада на 120 и 160 мест. Все эти объекты будут введены до 2019 года включительно. Также будет создан торгово-развлекательный комплекс районного масштаба площадью около 10 тыс. кв. м. Для его реализации в 2016-2017 годах, скорее всего, будет привлечен сторонний инвестор.
BG: В чем смысл приставки IQ в названии комплекса?
В. Л.: Концепция проекта подразумевает, что это будет не спальный район, а объект, нацеленный на внутреннее содержание.IQ — это набор функций, внутренний формат строительства "Живи", оцифрованный и позволяющий людям почувствовать себя комфортно в жилой среде. Мы разрабатываем пешеходный бульвар длиной почти 1 км, зону променада, школу, два детских сада, во дворах жилого квартала за счет подземного паркинга будет обеспечено отсутствие машин. Жителям предоставляется охрана, видеонаблюдение внутридворовой территории. Среди необычных предложений — квартиры с обособленными террасам на уровне стилобата, двухуровневые квартиры ("кубы") с выходом на обособленную кровлю. Мы кропотливо разрабатываем ландшафтный дизайн, дизайн входных групп, включая датчики движения, мониторы возле лифта, где жители комплекса смогут посмотреть расписание транспорта, погоду и новости ТСЖ. Из новинок также — ИТП-система, чувствительная к изменениям, что позволяет избежать "перетопов". Мы привлекаем квалифицированную УК из Петербурга, которая занимается управлением многоквартирных домов уже более десяти лет. С точки зрения архитектуры — это яркие фасады, перфорация лоджий и балконов по эксклюзивному проекту. Материалы для строительства поставляет наш комбинат по изготовлению железобетона в Гатчине (Гатчинский сталелитейный комбинат ГССК), который прошел модернизацию год назад и теперь работает на финском оборудовании.
Высотность, что важно для комплексов за пределами КАД, составит от шести до девяти этажей, только одна доминанта на углу будет 12-этажной. На первых этажах вдоль Пушкинского шоссе есть встроенные помещения с входом с уровня земли. Выбором арендаторов и покупателей во встройке занимается специальное подразделение компании, в этом смысле мы очень избирательны, но уже сейчас более половины встроенных помещений (около 2 тыс. кв. м) нашли своих хозяев.
Мы считаем, что этот проект могут оценить люди умные и думающие, понимающие, что покупать недвижимость надо с той точки зрения, что она должна капитализироваться и приносить в будущем доходы, а не дешеветь с учетом амортизации, нежелательных соседей, ржавых труб и отсутствия парковки. Наш проект будет работать на капитализацию доходов людей.
BG: Есть ли какой-то усредненный портрет покупателя квартиры в этом квартале?
В. Л.: Пока на очереди шесть домов, которые будут вводиться в эксплуатацию в декабре 2015 года. Основная часть покупателей — это гатчинцы, семейные, молодые, креативные люди. Цена в комплексе выше, чем у конкурентов в Гатчине (средняя стоимость — 65 тыс. рублей за кв. м). Но наш потребитель в состоянии оценить все плюсы и минусы, и вопросов по поводу цены не возникает, так как это жилье выше классом.
Петербуржцев среди покупателей мало, процентов двадцать. Основная проблема — это ментальность. Гатчина с точки зрения застройки — это дремлющий тигр. Она не так "раскручена", как Пушкин или Петродворец, и питерцам кажется, что она далеко, хотя город находится всего в 30 км, или в 20 минутах езды от КАД. Кроме того, Киевское шоссе сейчас расширяют от деревни Дони, и если у дорожников все будет по плану, то к моменту заселения первой очереди дорога будет широкополосной от самого Петербурга. Тогда ни Мурино, ни Кудрово, ни Новодевяткино не смогут сравниться с нашим проектом. В непосредственной близости открылся "О'Кей", есть "Метрика", будут строить собор. Неподалеку развивается крупный проект "Наноцентра".
BG: Если говорить о среде обитания, какие услуги именно вы сможете предложить жителям?
В. Л.: У нас во дворе будет QR-библиотека. Светильники в виде торшеров, скамейки в виде диванов, стеллажи с корешками книг, с которых можно считать QR-код и скачать выбранную книгу. Мы создадим обменный фонд и обычных книг, чтобы люди могли меняться ими с соседями. Как и в любом пригороде, здесь любят "ковыряться" в земле — мы предоставим возможность разводить у дома локальные цветники, будут предусмотрены хранилища для инвентаря и подведена вода для полива. Эти вещи не затратные, но дают очень хороший эффект.
Школу, которая будет находиться на территории квартала, планируется сделать специализированной под эгидой одного из учебных учреждений Петербурга или ведущих предприятий Гатчины. Есть предварительная договоренность с администрацией города по детским садам, чтобы они были с творческим уклоном, скорее всего, музыкальным, где будут предусмотрены помещения для занятий танцами, пением и даже костюмерные.
BG: За все это будет взимается абонентская плата?
В. Л.: Мы рассчитываем распределить стоимость этих услуг на коммунальные платежи. Очередь большая, около 750 квартир, поэтому в одном счете эта сумма не будет заметной. Помимо этого, проект отличает энергоэффективность. За счет этих факторов коммунальные платежи останутся на уровне среднегородских и составят около 32 рублей за метр (для примера, размер "двушки" 55 кв. м). Это будет задача нашей управляющей компании.
BG: С какими проблемами вы сталкиваетесь при реализации этого проекта?
В. Л.: Когда мы исследовали местность, мы восприняли этот проект как вызов. Это был пустырь рядом с водоканалом, где инженерные сети проходили прямо по земле, местность была притоплена. Мы решили показать жителям, что здесь можно сделать стильный, безопасный и удобный для жизни проект. Взаимодействие с местными властями оказалось просто уникальным в своем позитиве: за 14 месяцев с момента покупки земли мы смогли утвердить проект планировки, разработать проектную документацию, выйти на стройку и на продажи. Ни одного подобного случая в Петербурге вы не встретите. Кроме того, мы видим огромную отдачу от горожан. Недавно мы проводили конкурс на название будущего бульвара в социальных сетях. Откликнулись сотни жителей, сейчас итоговый вариант находится на утверждении в комиссии по наименованиям и переименованиям администрации города. Мы надеемся объявить его до конца года.
BG: Почему для его реализации была выбрана именно Гатчина?
В. Л.: Мы рассматривали этот участок давно. ЛСТ — это давнишний партнер Гатчины. Во-первых, это уже не первый дом, который мы там строим. Последний объект, дом "Традиция", расположен на проспекте 25 Октября при въезде в город. Второе — это комбинат ГССК, который более десяти лет входит в структуру ЛСТ. Большинство сотрудников этого комбината из Гатчины. Он производит продукцию для всей группы компаний.
BG: Вы будете в этом городе еще строить?
В. Л.: Если появятся такие же территории, мы готовы.
BG: IQ — это разовый проект или внутренний стандарт, который вы собираетесь тиражировать?
В. Л.: IQ хорош именно в Гатчине. Однако он разработан согласно концепции "Живи", которую мы будем внедрять в наши проекты и дальше. Это определенный набор функций, направленный на создание рациональной и эстетичной жилой среды, который будет развиваться и дополняться новыми опциями.