Перед российскими финансовыми институтами стоит задача формирования эффективного внутреннего рынка для вложения средств институциональных и частных инвесторов.
Для развития отечественной экономики на данном этапе нужны новые точки роста. Такой точкой роста становится рынок ипотечных ценных бумаг. Средства инвесторов, поступившие в ипотечные активы, смогут запустить ряд мультипликаторов. Вливание средств инвесторов в сферу ипотечного кредитования поддержит банковскую систему, строительный сектор и позволит гражданам решить квартирный вопрос. В свою очередь, активное развитие вторичного рынка ипотеки позволит обеспечить инвесторам надежный актив для долгосрочных инвестиций. Таким образом, от развития этого механизма выиграет целый ряд участников экономических отношений и, следовательно, экономика в целом.
На данном этапе доля секьюритизированной ипотеки по отношению к выданным кредитам невелика, хотя в текущей ситуации банки особенно нуждаются в новых источниках привлечения фондирования, а частные инвесторы и управляющие компании постоянно ищут свежие финансовые идеи. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), государственный институт развития, понимая потребности всех участников рынка ипотеки (от банков до инвесторов), последовательно предлагает новые механизмы секьюритизации ипотечных активов, которые удобны для оригинаторов и привлекательны для инвесторов.
Два года назад на рынке начали обращаться ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, обеспеченных ипотечными кредитами или иными активами. В 2013 году было выпущено ИСУ на 4,1 млрд руб., по состоянию на август 2014 года – накопленным итогом уже на сумму 31,4 млрд руб., большую долю которых составили ипотечные сертификаты, обеспеченные коммерческой недвижимостью (не жилищной ипотекой). Это немного по сравнению со 140 млрд руб. ипотечных облигаций. Но у ИСУ хорошие перспективы в том числе по наращиванию объемов выпуска. При этом АИЖК, понимая качество и уровень надежности ИСУ, обеспеченных жилищной ипотеки, активно поддерживает именно этот сегмент бумаг.
Выпуск ипотечных сертификатов участия, обеспеченных жилищной ипотекой, можно провести за два-три месяца. В отличие от ипотечных облигаций в ИСУ отсутствует транширование. Денежный поток поступает непосредственно от ипотечных активов напрямую инвестору, за вычетом расходов на инфраструктуру. Поэтому плановая доходность по ИСУ выше, чем по ипотечным облигациям. В то же время владелец ИСУ не берет на себя нагрузку по сопровождению этих активов – решение данных задач лежит на специализированных компаниях, ответственность которых в разработанной схеме четко прописана. К тому же вся инфраструктура находится под контролем владельцев ИСУ. В случае некачественного исполнения своих обязанностей участником сделки по решению общего собрания инвесторов он может быть заменен на более эффективного.
В 2013 году в законодательство были внесены изменения, которые сделали юридическую базу для выпуска ИСУ более прозрачной. Благодаря этому ИСУ вошли в список инструментов, доступных для вложений институциональных инвесторов. Таким образом, ипотечный сертификат участия – это ипотечная ценная бумага, интересная негосударственным пенсионным фондам, а также страховым компаниям, которые могут использовать ИСУ для повышения эффективности своих вложений и уже сегодня начать рассматривать вопрос включения данной бумаги в свою инвестиционную стратегию по вложению резервов и пенсионных накоплений. Со временем ИСУ войдут и в стандартную линейку продуктов, предлагаемых управляющими компаниями частным лицам. Этот продукт привлекателен тем, что предполагает периодическую выплату дохода инвесторам (не реже 1 раза в 3 месяца),и обеспечением по ценной бумаге является высоколиквидная жилая недвижимость, которая защищает вложения инвесторов.
АИЖК создает своего рода фабрику ИСУ для инвесторов. Агентство стимулирует развитие этого инструмента своим участием как на этапе структурирования и организации сделки, так и на этапе сопровождения выпущенных ИСУ. Это позволяет предложить инвесторам надежный финансовый инструмент для вложений с привлекательным соотношением показателей «риск/доходность».
Мониторинг рынка показал, что на данном этапе реальный спрос на ипотечные сертификаты участия исходит в основном от негосударственных пенсионных фондов, готовых инвестировать в бумаги с ипотечным покрытием, прошедшие листинг первого уровня котировального списка и торгуемые на бирже (обеспеченные ипотечным покрытием размером от 1 млрд рублей). В начале октября в Ханты-Мансийске прошла общероссийская конференция «Пенсионная система России в свете современного законодательства: текущие вопросы и перспективы развития». В мероприятии приняли участие представители Министерства финансов РФ, Минэкономразвития России, Министерства труда и социальной защиты РФ, Банка России, Пенсионного фонда РФ, Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югра, негосударственных пенсионных фондов (НПФ), страховых и управляющих компаний. Александр Щеглов, заместитель генерального директора АИЖК, рассказал о преимуществах инвестирования в ИСУ и особенностях этого инструмента. Представители инвесторов выразили заинтересованность в участии в таких сделках.
Стоит ли развивать новый инструмент в период кризиса? Сейчас многие финансовые институты нацелены, прежде всего, на удержание своих текущих позиций, а инвесторы с опасением относятся к новым вложениям. Немногие задумываются о дальнейшем развитии, но такая стратегия не совсем верна. Напротив, именно в этот непростой период ИСУ могут стать новой точкой опоры и роста, в том числе и потому, что этот инструмент развивается при поддержке государственного института. Благодаря тщательному отбору закладных и проработанной схеме выпуска, ИСУ позволят инвестору получать стабильный доход даже в неблагоприятные периоды. При этом новые выпуски ИСУ с небольшими объемами, ориентированные на массовый сегмент инвесторов, позволят диверсифицировать устоявшуюся продуктовую линейку управляющих и инвестиционных компаний для вложений активов частных инвесторов. В итоге ИСУ станут эффективным финансовым инструментом для институциональных и частных инвесторов и привлекательной альтернативой консервативным депозитам.