За Кольцевой автомобильной дорогой Петербурга строится все больше жилых комплексов. Можно ли рассчитывать, что, приобретая там квартиру, покупатель получает не только недорогое спальное место, но и комфортную среду обитания?
Комфорт отдаленного от городской инфраструктуры жилья остается весьма условным
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", объем предложения на конец первого полугодия по всем территориям, включая пригородную зону Ленобласти, составил 4,11 млн кв. м. Доля жилья класса масс-маркет в общем объеме предложения составила 86,6%. Доля жилья в общем объеме предложения, приходящаяся на пригородную зону Ленобласти, в квадратных метрах составила 31% (в аналогичном периоде прошлого года — 28%). За первое полугодие в Санкт-Петербурге и пригородных территориях Ленобласти было реализовано 2,41 млн кв. м, что на 42,7% больше, чем в аналогичном периоде 2013 года (1,7 млн кв. м). Показатель первого полугодия 2014 года составляет 62% от всего объема реализованного жилья за 2013 год, а 66% объема спроса приходится на обжитые районы города и административно подчиненные районы; 34% — на пригородные территории Ленинградской области.
"Доля новостроек за КАДом в общем объеме рынка строящегося жилья за последний год заметно выросла и уже составляет треть от совокупного объема городских и пригородных областных новостроек. Сейчас самое активное строительство ведется в Мурино и Кудрово, постепенно к ним присоединятся жилые комплексы в Сертолово, Янино, Буграх и Новоселье. Почти все предложения новостроек за КАДом — это класс эконом, хотя в последнее время намечается тенденция строительства на пригородных территориях жилья комфорт-класса", — рассказывает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".
Пока, по словам экспертов, квартирографию и планировки большинства проектов "закадья" назвать комфортными можно с трудом, в основном это типовые планировки с преобладанием студий и однокомнатных квартир. "Скорее к комфортному жилью можно отнести жилье малоэтажное. Сегодня в понятие комфортности вкладывается основной набор социальных составляющих, таких как детские сады, школы, а также зеленые насаждения и детские площадки. По нашему мнению, для комфортного проживания также нужны торговые объекты и остро необходимы медицинские учреждения, органы правопорядка. Напрямую относящимся к комфортности является вопрос парковочных мест и транспортной доступности", — уверена Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Среда обитания
Что же вкладывается в понятие комфортной среды? "Это квартира, подъезд, дом, двор, улица... Современная, эргономичная квартира; уютная, чистый и безопасный подъезд; ландшафтный дизайн, свободный от машин двор; дом современной архитектуры; улица — продуманная логистика, зеленые зоны", — рассказывает Виктор Лебедев, директор проекта "IQ Гатчина".
"Почти 80 процентов своих потребностей житель должен решать в пешеходной доступности. В эконом-сегменте немного другие потребности, чем в элите, но суть все равно одна. Везде востребованы магазины, салоны красоты, отделения банков, кафе и рестораны, детские сады, школы", — говорит Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс".
В Ленинградской области сейчас большинство объектов позиционируются как проекты комплексного освоения — это большой плюс для будущих жителей. То есть они должны стать полноценными микрорайонами с удобной средой проживания. "Сейчас бывает так, что объект имеет хорошие видовые аспекты, но нет безопасности. Может быть хорошая экология, но при этом очень неудачные планировки квартир. И задача строителей — грамотно сбалансировать все критерии городской среды. Если такого баланса удается достичь, то комфортность приобретает совершенно иное значение", — уточняет Роман Мирошников.
"По нашим оценкам, к 2015 году две трети всего объема жилья будет строиться в рамках проектов комплексного освоения территорий. Проекты КОТ — это территории, развитие которых подразумевает формирование одного или нескольких кварталов со всем набором вновь создаваемой инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Каждый проект нужно рассматривать отдельно, и каждая территория требует особого подхода для создания концепции развития. Это зависит от многих факторов: локации и рельефа, близости к транспортным магистралям и источникам энергоносителей, пожеланий заказчика", — говорит Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге.
"Сегодня для покупателя важно, в какой район он переезжает. Несмотря на высокий спрос на жилье, сохраняющийся в Петербурге, общественные пространства, парки, объекты культуры и спорта являются обязательной составляющей проекта КОТ в настоящий момент. Это составляющие успеха, делающие привлекательным весь проект", — уверен Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.
"На мой взгляд, большинство девелоперов в связи с возросшей конкуренцией все больше внимания уделяют обеспечению комфорта проживания в своих объектах. В том числе и девелоперы, работающие в пригородной зоне Ленобласти, в частности, в Мурино и Кудрово. Многое из того, что строится на окраинах города и в пригородной зоне Ленобласти, благодаря комплексному подходу к развитию территории уже сейчас разительно отличается от старых спальных районов. Высокая конкуренция заставляет девелоперов тщательно продумывать концепции своих проектов", — полагает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Заграничный комфорт
Сегодня среди застройщиков и покупателей часто бытует мнение, что территория на границе города и области подходит только для строительства кварталов экономкласса: с типовой архитектурой, минимальными удобствами, большой плотностью населения и максимальной высотностью. Но это не так. По мнению Романа Мирошникова, комфортная среда — это социальная инфраструктура, школа, детские сады: "Для детей должны быть запланированы игровые площадки, а для взрослых — спортивные. Выгуливать собак нужно также на специально оборудованных площадках. В качестве дополнительных удобств — помещения для хранения колясок и велосипедов, а также специальные помещения для мытья обуви и лап домашних питомцев. Такие элементы, как развитая социальная инфраструктура, хорошая транспортная доступность, зеленые зоны, рекреационные пространства, продуманная планировка кварталов и квартир, в правильных пропорциях и сочетании существенно увеличивают добавочную стоимость жилья".
"Мы изначально ставим перед собой задачу сформировать качественную и комфортабельную среду обитания. В квартале предусмотрено много зелени, уютные закрытые внутренние дворики в каждом доме, активное велодвижение. Уже на первом этапе строительства мы планируем возвести две школы и четыре детских сада, спортивный комплекс с бассейном, офисно-торговые центры, парковочные места на каждую квартиру. Через весь квартал пройдет красивый прогулочный бульвар, свободный от автомобилей, где разместятся кафе, магазины, рестораны — эта пешеходная зона станет центром притяжения для местных жителей, которые смогут гулять и отдыхать рядом с домом, не выезжая в центр", — обещает Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий ЗАО "Строительный трест".
"Для покупателей жилья экономкласса фактор комфорта вторичен относительно цены. Выбор новоселов в первую очередь определяется дешевизной квадратного метра. Значение имеет также развитая транспортная инфраструктура и обеспеченность социальной инфраструктурой (детский сад, общеобразовательная школа), возведение которой является прямой обязанностью застройщика. В таких объектах распространены квартиры-студии площадью 25-29 кв. м и однокомнатные площадью 32-35 кв. м. Двухкомнатное жилье занимает 45-55 кв. м. У покупателей квартир комфорт-класса на первом месте в приоритете транспортная доступность, затем наличие социальной инфраструктуры, цена метра. В таких проектах более удобные планировки и увеличенные площади квартир (однокомнатная — 40-45 кв. м, двухкомнатная — до 60 кв. м), общих помещений, возможно наличие водоема, парка", — объясняет Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar.
Одна пятая за среду
Во что обходится девелоперу создание подобной среды? "Ориентировочно 20 процентов от обычной стоимости строительства. Мы осваиваем новый рынок комфорт-класса, наличие подобных опций — это обязательное условие для людей, готовых платить за комфорт, особое к себе отношение. В сегменте комфорт-класса нельзя продавать отдельно квартиру, отдельно комфортную среду обитания, все только в комплексе", — рассказывает Виктор Лебедев.
"Благоустройство — это больной вопрос современного девелопмента. Оно требует не только финансовых вложений, но и площадей. В больших кварталах дополнительные площади под благоустройство находятся редко по понятным причинам — застройщикам нужно больше продаваемых метров, они, в свою очередь, требуют проездов, парковок и прочего. Сейчас наблюдается явный тренд к улучшению качества территорий вокруг новых домов. Застройщики пытаются вкладываться, однако рыночная ситуация в итоге все равно заставляет действовать по минимальным нормативам", — резюмирует Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании Legenda.
В условиях жесткой ценовой конкуренции делается все для снижения издержек и увеличения объема бетонометров. Компаний, которые всерьез решились бы на качественное сверхнормативное благоустройство и довели бы эти намерения до результата, пока на рынке не заметно. Очевидно, что это будет востребовано покупателем, но рискнуть и проверить на деле пока мало кто решается — слишком высока будет цена промаха.