Развитием малоэтажной застройки областные власти вплотную занялись в 2011 году. Именно тогда вышла программа по развитию малоэтажного строительства до 2015 года. Сегодня эстафета передана новой программе «Трубы на метры», по которой муниципалитеты имеют возможность получить бюджетные дотации на подключение к сетям новостроек. В программе могут участвовать и многоэтажные проекты, но в ряде областных городов сознательно сделали упор именно на развитие малоэтажки.
Благодаря появлению новых форматов малоэтажного жилья,
оно становится доступным для среднего класса
Фото: Антон Буценко, Коммерсантъ
«Трубы на метры» ускорили ввод жилья
Причин, по которым власти обратили внимание на развитие малоэтажной застройки, несколько. Среди них — слишком длительное ожидание квартир очередниками (к примеру, до сих пор более 40% молодых семей в области ждут квартиры по десять лет), необходимость расселять аварийные дома и всегда высокая потребность в новом жилье у жителей региона. К тому же, как сообщается в одной из программ, двух-трех этажные дома дешевле и быстрее строить. Значительно сокращаются и затраты на содержание коммунальных сетей, подведенных к ним. Помимо этого, предполагалось, что областное финансирование частично снимет инфраструктурную нагрузку с застройщиков, что сократит стоимость квадратного метра. Ведь при высотной застройке цена инженерных и других сетей составляет до 35% стоимости «квадрата», а при малоэтажной — эта доля доходит до 50%. Согласно программе по развитию малоэтажки, муниципалитетам было предложено сформировать строительные проекты и подать заявки, чтобы привлечь в стройку средства областного бюджета. При этом полученные деньги можно было тратить на выделение земельных участков и обеспечение их инфраструктурой.
В прошлом году по инициативе губернатора Евгения Куйвашева появилась новая программа — «Трубы на метры», сосредоточенная исключительно на вложениях областных денег в коммунальные сети. Также, на условиях софинансирования отдельных проектов, средства обещали выделять на подведение газа, водопровода, электричества, как к многоэтажным, так и малоэтажным домам. В 2014-15 годах на эти цели закладывался 1 млрд рублей. Правда, оплачивать расходы на инженерию в правительстве были готовы лишь при условии продажи части квартир льготникам и по согласованной с властями стоимости. По «Трубам на метры» софинансирование (500 млн рублей) уже получили строительные проекты в Екатеринбурге, Лесном, Каменске-Уральском, Полевском, Новоуральске и Верхней Пышме.
В итоге программа «Трубы на метры» всего за полгода простимулировала темпы жилищного строительства. В первом полугодии 2014 года в регионе было сдано более 777 тыс. кв.м, что вдвое больше аналогичных показателей прошлого года. Отметим, что и прежние усилия правительства не прошли даром. Сегодня на Среднем Урале процент малоэтажек в общей доле застройки стал постепенно увеличиваться. Так, если до 2010 года он составлял 40%, то по итогам 2013 года достиг уже 46,5%.
Города переходят на малоэтажку
Хотя областная программа не делает упор именно на строительство малоэтажных домов, в муниципалитетах тратят бюджетные средства во многом и на них. К примеру, в Каменске-Уральском малоэтажка есть в строящемся микрорайоне «Южный». На эту площадку в целом город получил около 60 млн рублей. В микрорайоне планируется сдать 12 тысяч «квадратов» индивидуальных домов и малоэтажных зданий. А вот Новоуральск с помощью областных денег намерен развивать малоэтажку целенаправленно. Городу выделено 78 млн рублей. Они будут потрачены на оснащение коммунальной инфраструктурой земли площадью 50 тысяч кв.м. Это, в частности, касается микрорайона №24. Здесь будут построены подземный газопровод, водопровод, трансформаторные подстанции, сети электроснабжения, бытовая и дождевая канализации, проезды. Работы должны завершиться в 2016 году. Все это позволит подготовить к индивидуальному строительству 66 земельных участков и ввести в эксплуатацию ранее начатые дома.
Стоит отметить, что в городском округе с 2010 года действует собственная муниципальная программа по развитию малоэтажки. Она рассчитана на пять лет. «По собственной программе мы ежегодно сдаем около 3–3,5 тысячи «квадратов». Но теперь, благодаря областной программе, будем резко увеличивать показатели. Мы готовы участвовать в программе и дальше. Не забываем и многоэтажное строительство, так как в нем потребность тоже есть: в этом году сдаем порядка 7 тысяч кв.м. Но в целом около 60% от построенного жилья у нас должна составлять малоэтажка, к этому и стремимся. При этом стоимость «квадрата» у нас небольшая — не дороже 35 тысяч рублей», — отметил глава городского округа Владимир Машков. Новое жилье в Новоуральске востребовано, несмотря на то, что город закрытый и приток нового населения невелик. По словам Владимира Машкова, на вторичном рынке ежегодно продается и покупается порядка 500 квартир. Особая потребность есть в жилье эконом-класса — квартирах-студиях, которые и размещаются в новых малоэтажных домах. Студии предпочитают молодые семьи из-за большей доступности (такая квартира стоит не дороже 1 млн рублей). Кроме того, в них заинтересованы пенсионеры, которые хотят переехать в жилье поменьше, а старую квартиру продают или начинают сдавать. Планируются в Новоуральске и более дорогие проекты малоэтажной застройки. Это непосредственно коттеджи и таунхаусы. «Они строятся для людей, которые хорошо зарабатывают и хотят жить в своих домах. Это, к примеру, работники Уральского электрохимического комбината или военные», — отметил глава городского округа.
Дорогая инфраструктура
Помощь областных властей особенно важна застройщикам при комплексном освоении территории — это ускоряет стройку, делает проекты более рентабельными, позволяет сократить стоимость квадратного метра. Как подчеркнул губернатор Евгений Куйвашев на июльском заседании совета по реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», проекты КОТ наиболее успешно реализуются в пяти муниципалитетах. Не все из них финансирует областной бюджет, но застройщики сами стараются договориться с органами местного самоуправления и получить финансовую помощь. Это Екатеринбург, где активно продолжается строительство в районе Академический, микрорайонах Солнечный и Мичуринский. А также города Среднеуральск, Березовский, Первоуральск, Нижний Тагил. Особенно активно застраиваются пригороды Екатеринбурга. Практически везде местные власти обратили внимание на малоэтажную застройку и начинают активно ее развивать, в том числе, с помощью собственных целевых программ. Один из самых масштабных проектов КОТ вблизи Екатеринбурга — это проект компании «Атомстройкомплекс» в Среднеуральске. Напомним, что застройщик намерен реализовать потенциал города и сделать его конкурентоспособным Екатеринбургу по уровню комфорта. На сегодня застройщик и администрация Среднеуральска разработали долгосрочную стратегию развития города «Среднеуральск 2020». Первый этап займет семь лет. В рамках комплексной программы описано развитие по всем направлениям: транспортная инфраструктура, ЖКХ, социально-культурная среда, обновление жилого фонда. Самым крупным новым районом в Среднеуральске будет микрорайон «Южный берег» площадью 94 гектара на берегу озера Исетского. Здесь появится около 900 тысяч «квадратов» разных объектов недвижимости, из них жилой — 520 тысяч. Район рассчитан на 8220 квартир, которые заселят порядка 18 тысяч человек. К работе над проектом привлечены архитектурные бюро с мировыми именами — они будут работать над внутренней дорожной инфраструктурой и ландшафтным дизайном. Ориентировочно, стройка начнется в следующем году. Отметим, что в проекте предполагается участие бюджетов разных уровней. Так, власти Среднеуральска выделили средства на проектные работы. В компании отметили, что ждут ответной реакции и от областных властей в части финансирования строительства коммунальной инфраструктуры, так как для застройщика это довольно затратное предприятие. Сейчас в Среднеуральске в стадии строительства находится другой малоэтажный проект «Атомстройкомплекса» — «Западный берег». Проект полностью построен на средства компании и рассчитан на проживание 2,5 тысячи человек. Здесь возводятся таунхаусы, коттеджи и малоэтажные многоквартирные дома.
Загородное жилье становится доступнее
Еще один пример масштабной застройки — будущие «Александровские пруды» в Березовском. Проект был анонсирован в прошлом году. Примечателен он тем, что ради него объединились сразу три застройщика — «Атомстройкомплекс», «Брусника Урал» и управляющая компания AVS-Девелопмент. Опять же, проект предполагает участие бюджетных денег. Компании планируют получить средства на строительство основных магистральных сетей в рамках областной программы «Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2020 года». По словам заместителя гендиректора УК «AVSДевелопмент» Анастасии Дударевой, развитие участка будет идти в несколько этапов. На первом пойдет продажа участков под бизнес — логистический, складской, придорожный сервис. С 2015 по 2026 гг. начнется непосредственно застройка остальных участков малоэтажными и среднеэтажными домами. На 250 гектарах появится 570 тысяч кв.м жилья. В черте Екатеринбурга малоэтажная застройка в ближайшем будущем тоже будет развиваться не менее активно. Среди наиболее крупных проектов —«Экодолье», «Мичуринский», «Островки», «Истокский». Это более 1 млн кв. метров. Таунхасы в этом году будут строиться и в «Академическом». Примечательно, что малоэтажка все больше становится доступной для среднего класса. Это стало возможным благодаря появлению на рынке новых форматов жилья (таунхаусы, дуплексы, двух-трех этажные дома с небольшими по площади квартирами) в противовес коттеджам, а также благодаря развитию ипотеки. В среднем квартиры в таких домах стоят от 2,5 млн рублей, что сравнимо со стоимостью однокомнатной квартиры в новых многоэтажках. Даже коттедж в таких поселках можно подобрать за 5-6 млн. В УК «AVS-Девелопмент» считают, что россияне в данном случае идут по западному пути, понимая, что жить в собственном доме подальше от городской суеты гораздо лучше. «За последние пять лет загородный рынок недвижимости активно развивается в сторону доступного, но комфортного массового предложения — квартиры в малоэтажных домах и сблокированные дома (дуплексы, триплексы). Можно сказать, что секрет успеха малоэтажного загорода — экология и полный комфорт пригородного жилья в сочетании со всеми удобствами привычной городской квартиры. Поэтому для застройщиков важно не просто построить дома и квартиры с интересной планировкой из качественных материалов, но и обеспечить комплексное освоение территории вокруг (коммуникации, дороги, социальная и торгово-развлекательная инфраструктура). А здесь бизнесу без помощи государства не обойтись, ведь необходимо качественно организовать новую среду проживания, а не создать еще одну деревню», — отмечает Анастасия Дударева.
По данным Уральской палаты недвижимости, сегодня в Екатеринбурге и пригороде возводится 130 тысяч кв.м — объем малоэтажной многоквартирной застройки (без коттеджей и таунхаусов). Похоже, что в ближайшем будущем этот сегмент жилья станет еще доступнее. По прогнозам УПН, его тоже затронет корректировка цен, вызванная спадом покупательской активности из-за не самой благоприятной экономической обстановки в стране и мире. «Снижение цен затронет все сегменты рынка, включая малоэтажку. В первой половине года покупатели были активны на фоне негативных экономических событий, старались сберечь средства и потому покупали жилье. Поэтому в начале года мы наблюдали подъем рынка. Росли и цены. К концу лета волна спала, продажи снизились. До конца года прежней активности мы не увидим. Также возможно снижение цены «квадрата» в разных сегментах на 1-2%», — сообщил аналитик УПН Гурам Тухашвили.
Среди основных причин, почему строительство доступного малоэтажного жилья не стало массовым — высокая стоимость земли, которая может составить половину себестоимости дома. Также это и дороговизна подключения коммуникаций. Сейчас эта проблема постепенно решается, учитывая то, как активно в последнее время область начала вкладывать средства в подключение малоэтажек к сетям, экономя деньги застройщиков.