Растущая конкуренция в сфере строительства жилья заставляет застройщиков как можно тщательнее продумывать концепцию своих проектов в стремлении максимально учесть пожелания заказчиков. Как изменились предпочтения клиентов за последние годы, каким образом отразится на рынке экономическая и политическая нестабильность, стоит ли в настоящее время рассматривать недвижимость в качестве инвестиционного инструмента, „Ъ“ рассказал директор компании «Магистрат-Дон» (генеральный риэлтор объектов ЗАО «Патриот» в Ростове-на-
Дону) Павел Корчуганов.
— Как, по Вашим оценкам, изменилась ситуация на рынке жилищного строительства на юге России по сравнению с тем, что было год-два назад?
— Первое и самое главное — значительно увеличилось предложение, особенно в экономклассе, наиболее востребованном на рынке недвижимости. При этом стало больше именно комплексных проектов, а не точечных застроек. Из-за этого, конечно, конкуренция усилилась. Но, с другой стороны, сами проекты от этого стали только лучше. В экономклассе меняется квартирография, планировки становятся более разумными. А ведь всего пару лет назад в продаже было много однокомнатных квартир по 50–60 кв. м.
Яркий пример продуманных решений последнего времени — европланировки, которые пользуются большим спросом. Их особенность — в объединении кухни и гостиной, что позволяет уменьшить общую площадь приобретаемой квартиры (а значит, и снизить ее стоимость), не потеряв при этом функционал. Например, двухкомнатная евроквартира площадью 49 кв. м, которую мы предлагаем в домах башенного типа в жилом районе «Западные ворота» и жилом комплексе «Акварель»,— это кухня-гостиная на 15 кв. м и спальня на 17 кв. м, а также приличные по размерам прихожая и санузел. Кухня-гостиная позволяет расположить на 15 м зону приготовления пищи, обеденную группу и зону приема гостей.
Еще одна тенденция — первичный рынок переместился в легальное поле: стало меньше незаконных коттеджей, объем строительства и продаж в них резко упал. Покупатели в свою очередь стали больше доверять инструменту долевого участия, и у проверенных застройщиков квартиры все чаще покупают на ранних стадиях строительства.
— По мнению некоторых экспертов, рынок первичного жилья в регионе в связи с реализацией ряда проектов комплексного освоения территорий перенасыщен предложениями. Согласны ли Вы с этой оценкой? Если да, то как это отразится на рынке?
— Ситуация неоднозначная. С одной стороны, предложение действительно ощутимо выросло. С другой стороны, практически весь ассортимент продается на этапе строительства, и после ввода дома в эксплуатацию купить в нем квартиру «от застройщика» очень сложно — их практически нет. Такая ситуация говорит о том, что рынок еще не насытился. Кроме того, прирост предложения идет неравномерно: в одних районах избыток, а в других, наоборот, квартир не хватает. Но если в целом анализировать ситуацию последних двух-трех лет, тенденция постепенного насыщения рынка прослеживается.
В настоящий момент основные силы нашей группы — я имею в виду ГК «Патриот»и «Магистрат-Дон» как генерального риэлтора объектов — сосредоточены на реализации действующих проектов в Ростове-на-Дону. Например, в жилом районе «Западные ворота» в Левенцовке завершается строительство третьего микрорайона, летом началось строительство (а буквально на днях — продажи)первой очереди шестого микрорайона, которая называется «Английский квартал». Внешний вид домов, оформление мест общего пользования и входных групп будут напоминать типичные английские. Для ростовского экономкласса это довольно необычная история, поэтому она вызывает интерес на рынке. После шестого микрорайона в Левенцовке ГК «Патриот» будет осваивать пятый, а затем и восьмой.
Другое направление работы — комплексные проекты по редевелопменту территорий бывших промпредприятий, расположенных близко к центру города. Сейчас завершается строительство ЖК «Красные ворота» в Пролетарском районе, строится ЖК «Акварель» у Текучевского моста.
— Каким параметрам должны соответствовать сегодня новостройки, чтобы успешно выдерживать конкуренцию на рынке?
— Как всегда, для недвижимости главное — цена, качество и местоположение. Но сегодня покупатель хочет получить не просто жилье, а комфортную среду обитания. Чтобы в шаге от дома были магазины, аптека, отделение банка, зона для отдыха и спорта. Чтобы в самом доме было современное инженерное оснащение — скоростные лифты, система пожарной безопасности. И, наконец, чтобы жилой комплекс был обеспечен дорогами и общественным транспортом. Поэтому разработка продукта должна начинаться с оценки перспективности района застройки (будет ли вообще востребовано жилье здесь, что нужно доделать для удобства жителей) и заканчиваться четким пониманием потребностей будущих покупателей в планировке, площади квартир, возможной расстановке мебели.
Сегодняшние новостройки — это не просто «построили, продали и ушли на другой объект». Репутация застройщика складывается и из того, что я только что перечислил, из качества строительства и четкого соблюдения сроков сдачи домов, но не менее важно то, что его работа должна продолжаться и после завершения строительства. Это уже больше относится к сфере деятельности управляющей компании. В частности, УК «Патриот-Сервис» берется за последующую эксплуатацию жилых комплексов, сохраняя при этом устоявшиеся стандарты качества группы компании «Патриот». Тем самым застройщик несет социальную ответственность перед будущими жителями домов и гарантирует качество выполненных работ на долгие годы. Все это в конечном счете формирует благоприятный образ жилого комплекса. А еще застройщик (и, конечно, риэлтор) получает хороший канал обратной связи — узнает из первых рук, довольны ли люди квартирами, чего не хватает на территории. Это дает неоценимое преимущество будущим проектам.
Собственно, так произошло, например, с «Английским кварталом». Мы продали уже очень много жилья в «Западных воротах» и других объектах. Именно реакция жителей помогла выбрать и доработать секции для новых домов, подсказала, в каком направлении нужно делать следующий шаг.
Кстати, в пятом микрорайоне Левенцовки планируется совершенно иная концепция застройки, отличная от всего того, что ранее предлагала наша компания рынку,— дома средней этажности с приватной зоной для жителей, закрытой от автомобилей. И это тоже во многом результат внимательного изучения спроса. Только на этот раз мы его немного опережаем, делать это нам помогает большой опыт работы в Москве нашей материнской группы компаний «Интеко».
Добавлю, что на квартиры ГК «Патриот» в последние годы спрос стабильно высок, а в начале этого года он даже вырос — люди пытались как минимум спасти свои сбережения от непредсказуемого поведения валют, а то и выгодно вложить их в недвижимость.
— Каким образом на рынке жилищного строительства в регионе отражается текущая сложная ситуация в экономике и политике?
— Рынок недвижимости в значительной степени подвержен влиянию глобальных перемен в стране. На нем сказывается любая нестабильность, вызванная экономическим либо политическим кризисом. Однако не всегда такое влияние оказывается со знаком «минус»: в частности, последние события в мире значительно стимулировали население к покупке недвижимости. Но сейчас ситуация стабилизировалась, и рынок перешел, скорее, в стадию стагнации. Ипотечные программы немного скорректировались — выросли ставки по ипотеке. Пока такие изменения не сильно сказались на покупательской способности, но дальнейший рост ставок может негативно отразиться на реализации девелоперских проектов (доля ипотечников составляет не менее 40% от всего объема спроса на рынке недвижимости).
Результат падения спроса, в первую очередь, скажется на застройщиках, не имеющих достаточных финансовых ресурсов для поддержания строительства в условиях спада на рынке, плюс к этому может добавиться кризис ликвидности. У небольших застройщиков могут быть скорректированы планы строительства, новые проекты перенесены на более поздние сроки реализации, либо «заморожены» на неопределенный период.
— Можно ли сегодня рассматривать недвижимость в качестве надежного инвестиционного инструмента?
— Те, для кого покупка квартиры — это способ выгодно вложить деньги, по-прежнему в выигрыше. Конечно, 100% прибыли получить уже нельзя (как это было по объектам печально известной СК «Вант»), но разница в цене между начальной стадией и сданным домом составляет не менее 15%. И все же квартиры экономкласса сегодня — это в большей степени инструмент улучшения своих жилищных условий, чем инструмент инвестирования. Особенно при колебаниях валют или нестабильной макроэкономике, когда в недвижимость вкладываются не только люди, профессионально этим занимающиеся, но и простые россияне, которые стремятся сохранить заработанное.
— Планирует ли Ваша компания корректировать планы в связи с возможным снижением спроса на жилые объекты в регионе во втором полугодии?
— Корректировать планы в сторону уменьшения в 2014 году мы не планируем. Экономкласс менее всего подвержен влиянию кризиса, поэтому спрос остается стабильным. При этом в активе у ГК «Патриот» — перспективные земельные участки и завершение второго этапа модернизации собственного домостроительного комбината ККПД, которое позволит значительно расширить ассортимент. Так что у нас есть возможность вносить изменения в наше предложение и обеспечить постоянный уровень продаж даже в период неблагоприятной экономической ситуации. Всего до конца года планируем сдать в эксплуатацию 90 тыс. кв. м жилья, а предполагаемый объем монтажа к концу 2014-го составит около 100 тыс. кв. м.