Строительный рынок в Москве и Петербурге становится все более конкурентным, и ряд крупных компаний уже начали развиваться в регионах. Однако массового характера экспансия не приобрела: строительный бизнес остается локальным, работать с филиалами решаются далеко не многие — слишком дорого и сложно наладить процесс на расстоянии.
В последние десять лет наблюдается тенденция выхода московских и петербургских девелоперов в города-миллионники с масштабными проектами комплексного освоения территорий
Фото: Екатерина Титова, Коммерсантъ
Сегодня многие строительные компании, прежде всего Москвы и Санкт-Петербурга, рассматривают свои возможности по выходу на региональные рынки, в основном это крупные или средние компании, которые обладают достаточными возможностями для региональной экспансии. "Компания задумывается о выходе в регионы, когда начинает чувствовать предел емкости рынка, или такое решение может быть принято в рамках задачи по диверсификации бизнеса. Это два главных основания", — говорит Арсений Васильев, генеральный директор "Унисто Петросталь".
Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, полагает, что девелоперы выходят на региональный рынок по двум причинам. Во-первых, не все компании могут получить доступ к земельному банку в крупном мегаполисе. Свободных территорий нет, остается только редевелопмент, что представляет собой длительный и трудоемкий процесс, которым могут заниматься только крупные компании с большим опытом в этой сфере. Для инвестора, который хочет вложить свободные средства и получить прибыль уже сейчас, эта модель не подходит, поэтому он уходит в регионы, где достаточно свободных территорий. Во-вторых, в крупных мегаполисах, таких как Москва и Петербург, очень высокая цена входа в проект.
Завлечь покупателя
Нередко компании идут в регионы, чтобы находить там клиентов, которые будут покупать жилье, которое девелопер возводит в Петербурге. Денис Бабаков, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", рассказал: "По данным нашей аналитической службы, в первом квартале 2014 года доля иногородних покупателей жилья в центре Петербурга выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 13 процентов от общего числа клиентов. В сегменте массового домостроения 28 процентов сделок в первом квартале было совершено не петербуржцами, что также превысило показатели прошлого года. Так что экспансия в регионы — логичный ответ ведущих застройщиков на отчетливый запрос со стороны потребителей.
Мы сокращаем дистанцию между клиентом и компанией, поэтому активно развиваем региональные представительства. Собственный офис продаж несколько лет назад мы открыли в Сургуте, в конце прошлого — начале этого года расширили присутствие в регионах за счет партнерства с ведущими местными агентствами недвижимости. Благодаря такой схеме квартиру "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" сегодня можно приобрести, не выезжая из Норильска, Мурманска, Петрозаводска и Архангельска. В наших планах — дальнейшее расширение присутствия в регионах".
Через тернии в провинцию
Но нередко выход в регионы тернист и сложен. Для выхода в другие регионы всегда есть два основных барьера: отсутствие понимания локального рынка, а значит, сложность подбора качественных земельных участков и правильной оценки проекта, а также отсутствие опыта и связей для быстрого прохождения разрешительных процедур и согласований. Оба этих барьера чаще всего ставят нового игрока в регионе в менее выгодное положение относительно локальных игроков. Исключение составляют ситуации, когда в рыночный оборот вовлекаются качественные крупные земельные участки, которые не могут приобрести локальные игроки, но это по плечу девелоперам межрегионального уровня. "Этому способствует, например, деятельность фонда РЖС", — говорит Олег Громков, старший аналитик ООО "Северо-Запад Инвест".
Арсений Васильев полагает, что самая главная проблема регионального развития состоит в разнице в спросе — себестоимость строительства отличается максимум на 10-20 процентов, а цены реализации могут отличаться в разы. "Когда мы готовы согласиться с этой разницей, региональный выход может состояться", — говорит господин Васильев.
Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль", отмечает: "В целом себестоимость строительства во всех городах с точки зрения материалов сопоставима друг с другом, а покупательская способность разнится в зависимости от локации". При этом она добавляет, что операционная деятельность в другом регионе требует высоких административных издержек, окупить которые можно только в крупном проекте, преимущественно КОТ. Для многих компаний подобные объемы первоначальных инвестиций — нерешаемая задача. Именно поэтому пока пионерами являются крупные московские компании.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер", уверен, что во многом слабый процесс региональной экспансии связан с административным фактором, так как застройщики и при покупке участков под застройку, и при оформлении всех необходимых документов тесно взаимодействуют с муниципальными властями, а в разных субъектах и даже районах в рамках одного субъекта могут быть свои нюансы, схемы и особенности работы.
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп", при этом отмечает: "Развитие рынка в регионах базируется не на прозрачных четырехсторонних рыночных отношениях (инвестор, девелопер, власти, покупатель), а на исторически сложившихся отношениях бизнеса и властей внутри региона, распределения земельного фонда, пула инвесторов, иногда с не совсем понятным источником финансирования, в том числе и криминального, а также предпочтений покупателей". Он добавляет, что региональные рынки до сих пор отличает совершенно размытое деление жилья на классы и более высокий уровень закредитованности конечных покупателей, менее платежеспособный спрос в таких сегментах, как бизнес-класс, элитное жилье, загородный сегмент. В регионах традиционно востребовано жилье более низкой ценовой категории, чем в Москве. Кроме того, по словам господина Котровского, в крупных городах с населением от 600-700 тыс. жителей, особенно в регионах-донорах, местные застройщики удовлетворяют спрос на локальном рынке, в том числе с привлечением кредитных ресурсов столичных банков и инвесторов. "Строительный рынок в крупных городах был поделен еще в 1990-е годы, многие крупные игроки на локальных рынках работают 15-20 лет и новых игроков, тем более иногородних, пускают на свое поле, мягко говоря, неохотно", — резюмирует он.
Впрочем, Денис Бабаков уверен, что мешать экспансии может разве что непродуманный выход на конечного потребителя — со скудным предложением, неудобной схемой совершения сделки, без специальных условий для региональных покупателей. "Кроме того, половина успеха — надежный партнер в новом регионе присутствия, который, опираясь на глубокое знание внутреннего рынка, сможет оказать поддержку по наилучшему позиционированию и продвижению на нем нового игрока", — рассказал господин Бабаков.
С ним согласен и Сергей Богданчиков: "Сейчас явных препятствий на пути девелопера при выходе в регионы нет. Регионы борются за внешние инвестиции. Конечно, в каждом городе есть свои правила игры, но если правильно входить в проект, объяснив свои намерения и планы, то город вступит с девелопером в конструктивный диалог. Среди недостатков можно назвать неразвитость регионального рынка: отсутствие техники и материалов в нужном объеме, а также квалифицированных специалистов на местах".
Наталья Скаландис, управляющий директор NAI Becar, также считает, что при выходе в регионы можно столкнуться с такими проблемами, как контроль ведения работ, объяснение специфики деятельности, поскольку иногда региональные компании отстают в развитии и, следовательно, знают не все технологии и инструменты.
Куда податься?
В среде строителей существует и свой рейтинг регионов, в которых они предпочитают работать. В последние десять лет наблюдается тенденция выхода московских и петербургских девелоперов в города-миллионники с масштабными проектами комплексного освоения территорий.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит, что смотрят девелоперы и на северные регионы из-за привлекательной цены и коэффициента климатического удорожания. "Но туда выходят фирмы, обладающие культурой производства, серьезными мощностями, потенциалом в области проектирования", — отмечает она.
Столичные рынки являются наиболее привлекательными для девелоперов по причине того, что основные объемы бизнеса сосредоточены в крупных городах. "Даже сравнивая Москву и Петербург, можно увидеть, какая колоссальная разница между двумя главными городами России, что уж говорить о других регионах. В Москву стекается основная масса капиталов, там находятся головные офисы крупнейших представительств различных компаний. Население Москвы — 11 млн человек, население Петербурга едва перевалило за 5 млн человек. Средняя офисная сделка в Москве 5 тыс. кв. м, а в Петербурге — 500 кв. м. Общий объем инвестиций в недвижимость в России в 2013 году составил $8,2 млрд, 88 процентов из них — это московские сделки. Доля Петербурга занимает лишь 4 процента с объемом инвестиций 1,4 млрд рублей (включая покупку земельных участков под жилье). Поэтому, по большому счету, любой девелопер стремится попасть на московский рынок, но не каждый имеет такую возможность — как финансовую (земельные участки в Москве на порядок дороже, чем в Петербурге), так и административную", — констатирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
Сергей Цинбарев, специалист отдела маркетинга и продаж EKE Group, говорит: "Наиболее привлекательны для девелоперов крупнейшие города страны: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург; активно строится Казань и близкие к столице города, такие как Нижний Новгород, Ярославль, Рязань. Перспективы развития в городах-миллионниках более обширны, в последнее время есть тенденция переселения людей из небольших городов и поселков в города областного значения, что обеспечивает высокий спрос на строящееся жилье".
Дюжина смелых
Но крупные межрегиональные компании пока можно пересчитать по пальцам. Из Петербурга на московский рынок вышло несколько девелоперов, наиболее крупные среди них — "ЛенСпецСМУ" и ЛСР. Интерес девелоперов к регионам РФ ограничивается лишь несколькими крупными застройщиками столичного региона, в частности, группой СУ-155, компанией "Кортрос" (бывшая "Ренова-СтройГрупп"), структурами "Главстроя", ГК "ПИК" и компанией "Патриот".
Светлана Лежнева к крупнейшим компаниям, представленным в нескольких регионах, помимо уже названных коллегами, также относит "Авгур Эстейт", "Конти", "Интеко", СТ "Групп Регион", "Декра", ГК "МонАрх", ГК "Мортон", "Дон-строй инвест", НП УС "Атомстройкомплекс".
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО "Группа Прайм", считает, что крупных межрегиональных строительных компаний в России около дюжины, треть из них — выходцы из Петербурга.
Григорий Алтухов считает, что среди крупных застройщиков, известных сразу в нескольких регионах России, можно назвать компанию СУ-155, которая работает в тринадцати регионах, включая Москву, Петербург, регионы центральной России, Калининградскую, Волгоградскую и Омскую области, а также группу компаний "ПИК", чья деятельность охватывает десять регионов. "Крупные масштабы застройки этим компаниям обеспечивает то, что они работают в сегменте жилья экономкласса, строят панельные дома на основе собственной производственной базы, а также то, что они активно поддерживаются государством и участвуют в крупных жилищных госпрограммах. Среди менее крупных компаний, работающих в нескольких регионах, можно отметить финский концерн ЮИТ (YIT), который представлен в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Казани. География профессиональных интересов московской финансово-строительной корпорации "Лидер" — Москва, Калужская область, город-курорт Геленджик", — перечисляет он.
При выходе в другие регионы, говорят специалисты, целесообразно изучить опыт местного строительства, что может значительно снизить высокие риски региональной экспансии — поспешные самостоятельные попытки инвесторов оценить возможность выхода в регионы в 90% случаев заканчивается отрицательным результатом.
Как говорят специалисты, региональная экспансия в целом влияет положительно на рынок. "Региональная экспансия строительных компаний — это один из путей не только местной конкуренции, но и с помощью мелких "варягов", в роли которых выступают компании из других регионов и зарубежные компании. Последние приходят на рынок со своими установками и опытом, давая повод другим компаниям реализовать свой опыт", — считает Светлана Денисова.
Сергей Цинбарев с ней согласен: "Региональная экспансия девелоперов в целом выгодна для рынка недвижимости. Новые девелоперы составляют конкуренцию местным игрокам, что хорошо для конечного покупателя, так как он может выбирать из большего числа проектов".