Спрос на жилье бизнес-класса, расположенное в центре Петербурга, вырос почти в три раза по сравнению с первым кварталом 2013 года. Доля таких проектов достигла 32% от всего первичного предложения в центре города. Об особенностях этого сегмента недвижимости и перспективах его развития в Петербурге рассказал коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Денис Бабаков.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
GUIDE: Чем обусловлен наблюдающийся сегодня на рынке недвижимости интерес в отношении бизнес-класса?
ДЕНИС БАБАКОВ: Активный спрос в этом сегменте закономерен: с одной стороны — растет потребность людей жить вблизи центра города, с другой — появляется возможность купить квартиру желаемой локации за разумные деньги.
G: Какие квартиры востребованы? Как меняются цены?
Д. Б.: Наиболее востребованы двухкомнатные квартиры площадью около 60 кв. м, средняя сумма покупки — 7-10 млн. Стоимость квадратного метра по сравнению с прошлым годом изменилась незначительно, она составляет 128 тыс. рублей.
G: В каких районах Петербурга сосредоточено жилье бизнес-класса?
Д. Б.: Объектов бизнес-класса достаточно много в Московском районе, на Васильевском острове, в районе Обводного канала, который сейчас активно осваивается девелоперами. Новое строительство в основном идет за периферией исторического центра, а ближе к центру такие объекты появляются за счет редевелопмента.
G: Ваш объект на проспекте Медиков — тоже редевелопмент. По каким критериям вы сделали выбор в пользу бизнес-класса?
Д. Б.: Рассматривались разные варианты освоения данного пятна после переноса мощностей завода "Электрик", но в итоге выбрали жилье. Само место расположения и определило формат объекта. Это внешняя граница Петроградской стороны, где не все опции элитного домостроения могут быть реализованы. Но в остальном "Европа Сити" — это большая и разумно организованная среда обитания высокого европейского уровня, как и положено бизнес-классу. Здесь будет выполнено благоустройство, есть элементы ландшафтного дизайна, создана необходимая инфраструктура, в том числе детский сад.
G: В чем главные отличия бизнес-класса от элитного жилья?
Д. Б.: "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" двадцать лет занимается элитной недвижимостью, и в центре города мы стабильно лидируем в этом формате. За годы работы у нас сформировалось четкое понимание параметров премиального жилья. Во-первых, элитная недвижимость сосредоточена в историческом центре города. Все, что находится за пределами центра, — это бизнес-класс, как бы его ни позиционировали маркетологи.
Во-вторых, элитная недвижимость — это особый подход к планировкам: больше трех- и четырехкомнатных квартир, большая средняя площадь квартир. Есть дополнительные требования к инженерным коммуникациям. Это не означает, что строятся какие-то сверхумные дома. Речь о том, что в домах премиум-класса реализованы базовые потребности их владельцев: эксклюзивный архитектурный облик, входные группы с дизайнерской отделкой, подземный паркинг, из которого лифт поднимается к дверям квартиры, повышенная электрическая мощность на квартиру. И если говорить о Московском проспекте, то большинство расположенной там "элиты" — это бизнес-класс с теми или иными претензиями на принадлежность к премиум-сегменту.
Мы и к своим объектам подходим с такими же высокими требованиями. Поэтому "Европа Сити" на проспекте Медиков считается не элитой, а объектом бизнес-класса.
G: Что стало главным в архитектурной концепции комплекса?
Д. Б.: "Европа Сити" — не просто название, это идеологическая концепция объекта. Архитектурное проектирование выполнено мастерской "Евгений Герасимов и партнеры" при участии группы молодых архитекторов — лауреатов профессионального конкурса.
Мы стремились создать жилой комплекс, в котором архитектурная составляющая сопряжена с эргономичностью и функциональностью каждого квадратного метра. Для покупателей жилья бизнес-класса это имеет большое значение.
Под функциональностью мы понимаем грамотную организацию пространства — в отношении отдельной квартиры и в масштабе жилого комплекса в целом. Если фасад — то он эстетически привлекателен и практичен с точки зрения энергоэффективности. "Европу Сити" выделяют интересные фасадные решения: навесной фасад декорируется керамическими вставками. Это новая технология и для Петербурга, и для России в целом.
G: Как комплекс будет выглядеть на фоне существующей застройки?
Д. Б.: Наш объект фактически не соприкасается со сложившейся исторической застройкой, и поэтому мы можем сделать его облик ярким, доминирующим в сравнении с привычной недвижимостью Петроградской стороны. Думаю, за счет этого архитектурного решения нам удастся сделать район более привлекательным.
G: В этом проекте вы отказались от монолитно-кирпичного домостроения в пользу бесшовного...
Д. Б.: Мы внимательно изучили европейский опыт — за рубежом не только бизнес-класс, но и элита строятся по такой технологии. Например, в Лауттасаари около Хельсинки, на берегу Финского залива, строится элитный комплекс Merenkulkijanranta. Стоимость квадратного метра в пересчете с евро — 500 тыс. рублей! Хотя используется такая же бесшовная технология. Что там есть? Ландшафтный дизайн и определенные решения по энергоэффективности, за которые наш соотечественник пока платить не готов, квартиры с отделкой и меблировкой. Кстати, в отличие от нашей элиты, финны не заморачиваются с высотой потолков, она составляет всего 2,6 м.
G: Многие сравнивают бесшовную технологию с панелью советских времен. Насколько это оправданно?
Д. Б.: Современная технология индустриального домостроения, которую мы сейчас применяем, не имеет ничего общего с советской панелью. Ахиллесова пята советского панельного дома любой серии — герметизация стыков. Жильцы получали продувание, протекание, промерзание и все прочие "удовольствия".
Современная бесшовная технология — это конструктор: сначала собирается железобетонный каркас здания, затем он утепляется снаружи теплоизоляционным материалом, затем осуществляется отделка фасада — при помощи штукатурки либо навесных фасадных систем. В результате швы между панелями не соприкасаются с внешней средой.
G: В чем преимущество этой технологии?
Д. Б.: В отличие от традиционной панели, эта технология позволяет обеспечить энергосбережение, герметичность, отсутствие потерь тепла в стыках, лучшую звукоизоляцию и возможность реализовать те же фасадные решения, которые используются в домах, созданных по монолитной или кирпично-монолитной технологии.
Кроме того, можно сразу делать ремонт, не дожидаясь "усадки", которая неизбежна при кирпичном домостроении.
G: Продажи в ЖК "Европа Сити" стартовали год назад. Можете ли уже подвести какие-то итоги? Какова реакция рынка?
Д. Б.: Объект пользуется высоким спросом. Темп продаж с момента их открытия превышает среднегородские показатели продаж жилья аналогичного класса — притом, что одновременно с нашим комплексом на рынок поступило несколько проектов, которые позиционируются как бизнес-класс. Угадали с форматом. Квартиры бизнес-класса с качественной полной чистовой отделкой востребованы потребителем. Сегодня мы четко понимаем, в какую сторону следует развиваться.
G: А вы именно "угадали" с форматом?
Д. Б.: Конечно, мы изучали рынок, но не могу сказать, что это был стопроцентный расчет. Просто мы посмотрели на потенциальных покупателей, прислушались к ним — и обнаружили относительно неудовлетворенную потребность в подобном формате. Все-таки бизнес-класс в границах исторического центра с полной чистовой отделкой — достаточно редкое явление.
G: Кстати, об отделке...
Д. Б.: В элите мы не делаем отделку. Невозможно подстроиться под индивидуальные вкусы клиента, а они крайне важны. В бизнес-классе, напротив, мы можем предложить клиенту квартиры с полной отделкой. Это позволяет будущим жильцам, если не полностью избавиться от неудобств, связанных с ремонтом, то хотя бы минимизировать их. В комплексе "Европа Сити" мы решили сделать два типа отделки в зависимости от расположения квартир, их размеров и степени освещенности. Генри Форд признавал для автомобиля только один цвет, а мы пошли чуть дальше магната и предлагаем отделку в двух цветовых гаммах — brown и light.