Апрель, как последний активный месяц перед традиционным затишьем, которое неизбежно наступает вместе с майскими праздниками, продемонстрировал резкий рост рынка столичной и особенно подмосковной недвижимости по всем показателям. В том числе зримо вырос спрос на высокобюджетные объекты, чего в марте даже не предполагалось. Наблюдения за поведением покупателей и анализ структуры спроса позволили некоторым экспертам сделать вывод, что эта тенденция связана с эмиграционными процессами на Украине.
Элитная московская недвижимость пользуется особенным спросом у покупателей с Украины
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ / купить фото
На полторы тысячи больше
Второй весенний месяц неожиданно принес с собой две тенденции, которые одновременно проявляются не так уж часто. Во-первых, резко вырос объем предложения новостроек, и не только в Подмосковье, где то и дело выводят новые очереди в существующих объектах, да и новые жилые комплексы презентуют, как минимум, каждый месяц.
Столичный рынок также пополнился новыми предложениями, причем, по данным "Метриум Групп", прирост составил 37%. "Произошло это не из-за увеличения количества новостроек, а за счет того, что застройщики в уже реализуемых проектах выставили на продажу дополнительный внушительный объем квартир",— уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп".
В подтверждение своих слов эксперт приводит пример микрорайона "Царицыно-2", где девелопер вывел на рынок сразу четыре новых корпуса с объемом 1,5 тыс. квартир. Однокомнатная квартира площадью 33,77 кв. м в корпусе на начальной стадии строительства предлагается за 4,28 млн руб.
Кроме того, на рынок экономкласса вышел объект с панорамными видами на Москву-реку, который уже начинали продавать в прошлом году,— ЖК "Нагатино-Садовники". Цены здесь стартуют от 7,02 млн руб. за однокомнатную квартиру общей площадью 46,4 кв. м. Кроме того, открылись предварительные продажи в жилом комплексе комфорт-класса на улице Циолковского в Тушино.
Признаки инвестиций
Другой апрельский тренд — резкий рост числа обращений покупателей, который фиксируют как девелоперы, так и риэлторы. И это после мартовского спада, за которым, казалось, логично последует в лучшем случае ровное и медленное восхождение.
"Апрель совершенно неожиданно показал рост количества обращений на наших проектах. По сравнению с мартом их число выросло на 30%",— делится наблюдениями Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп". По его данным, количество сделок во втором месяце весны также увеличилось: прирост к мартовским показателям составил 26%.
Не менее интересны географические наблюдения, сделанные заместителем генерального директора "Домус финанс" Григорием Сорокиным, и цифры, полученные в ходе этих наблюдений. "В апреле мы подводили итоги первого квартала на рынке новостроек ближнего Подмосковья,— рассказывает эксперт.— Количество звонков в компанию за первые три месяца 2014 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года возросло на 60%".
За год спрос на новое жилье в области поднялся, по данным аналитиков компании, в среднем в полтора раза, причем в Балашихе желающих купить квартиру стало больше вдвое. "Все это свидетельство резкого роста инвестиционного спроса на жилье",— делает вывод господин Сорокин.
К этой же мысли приходит и исполнительный директор "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов: "Сегодня мы видим, что значительно возросло количество сделок с объектами стоимостью до 6 млн руб. Кроме того, отмечается и крайне высокий спрос на новостройки на невысокой стадии готовности в ближайшем Подмосковье. Это говорит о достаточно активном инвестиционном спросе".
Все может измениться
Надо сказать, что все эти цифры вовсе не повод для безоговорочного оптимизма. "Активизация рынка недвижимости в первом квартале исчерпала потенциальный спрос будущих периодов,— предупреждает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Дарья Третьякова.— Это вполне может обернуться началом стагнации после майских праздников".
Эту точку зрения разделяет Мария Литинецкая: "Текущее состояние рынка недвижимости — временное явление. Банки уже поднимают ставки по ипотеке, и это однозначно охладит пыл покупателей". Скорее всего, во втором квартале рынок еще останется более или менее стабильным, предполагает эксперт — а вот летом-осенью текущего года мы, вероятно, будем наблюдать снижение спроса и корректировку цен".
Григорий Сорокин не рискует делать дальних прогнозов. "Дальнейший прогноз развития событий на рынке недвижимости будет во многом зависеть от общей экономико-политической ситуации в стране",— считает эксперт. А вот что касается краткосрочных перспектив, то в "Домус финанс" соглашаются с тем, что ажиотажный спрос на недвижимость, спровоцированный ослаблением курса рубля и падением доверия к депозитам, уже сейчас начинает постепенно снижаться, однако в компании ожидают, что он будет высоким еще в течение месяца.
Мода на дороговизну
Интересно, что если в прошлые периоды покупатели, в том числе инвесторы, запрашивали самые дешевые объекты, то сейчас постепенно набирает силу обратная тенденция: а что если все-таки подороже и получше? Другими словами, в моду входит бизнес-класс — пока еще тот, что строится в Подмосковье, поскольку цена квадратного метра в таких домах вдвое ниже, чем в пределах старой Москвы.
По оценкам специалистов департамента новостроек корпорации "Инком-Недвижимость", квартиры бизнес-класса на первичном рынке жилья в ближнем Подмосковье стали пользоваться повышенным спросом. "Такая потребительская активность способствует появлению новых проектов в этом сегменте, и сегодня бизнес-класс составляет 20-25% от общего объема строящегося жилья в Подмосковье",— говорят в компании и добавляют, что доля инвестиционных покупок в этом сегменте составляет более 30%.
О росте продаж рапортуют и застройщики элитной недвижимости. Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости "Галс-Девелопмент", рассказывает, что за первые четыре месяца текущего года поступления от продаж жилой недвижимости "Галс-Девелопмент" составили 3,3 млрд руб., что на 140% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. "А в нынешнем апреле мы наблюдали увеличение количества сделок по отношению к прошлому году почти в полтора раза",— добавляет эксперт.
Увеличение спроса по итогам апреля на высокобюджетные объекты отмечает и Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО ОПИН. В ходе наблюдений у эксперта сформировалось устойчивое мнение о том, что спрос этот формируется в том числе за счет украинских бизнесменов, вынужденных искать себе временное (или уже постоянное) место жительства в России.
Кроме того, в когорту инвесторов в последнее время вынужденно попали те, кто оказался под действием международных санкций, считает господин Бобков. "С одной стороны, те люди, у которых были средства в российских банках, подпавших под санкции, вынимают свои средства, перекладывая их в другие банки, либо инвестируют в недвижимость,— рассуждает эксперт.— Те же наши граждане, у кого средства были в иностранных банках, также предпочитают их инвестировать в недвижимость: неясность в международных отношениях с европейскими странами и Америкой приводит к мысли о том, что держать там средства рискованно".
Вот так политика силы приводит в движение рынки недвижимости. Похоже, что в ближайшее время как мир, так и война имеют одинаковый шанс стать основными драйверами роста. Хотя, конечно, многое зависит от географии.