За последние несколько месяцев темпы продаж у ряда крупных городских застройщиков существенно выросли по сравнению с показателями за аналогичный период прошлого года. Участники рынка говорят, что спрос активизировался из-за резкого изменения курса валют. Подобный ажиотаж спровоцирует рост цен на жилье, прогнозируют эксперты.
Недвижимость остается практически единственным инвестиционным инструментом, доступным и понятным для некрупных инвесторов — физических лиц. Фондовый рынок и паевые фонды слишком непонятны для простых граждан, а ставки по депозитам не превышают реального, а не номинального уровня инфляции
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
"Сейчас мы наблюдаем явление, которое можно охарактеризовать как "вспарывание матрасов". Спрос на жилую недвижимость совершенно фантастический. Это связано прежде всего с обвалом национальной валюты, — говорит Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. — Покупать за рубли сегодня, если они есть в наличии, достаточно интересно, потому что цены рано или поздно будут приведены к новому рублевому курсу. В связи с этим многие сейчас активно начали покупать недвижимость".
Люди торопятся вложить свои сбережения в ликвидные активы, объясняет возросший спрос Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург".
С коллегами согласен Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб": в 2013 году в Петербурге и Ленинградской области спрос бьет все рекорды. В начале года наблюдается аналогичная картина. Такой результат связан с общим ростом спроса на рынке, а также с желанием покупателя сохранить и выгодно вложить денежные средства. Данный тренд на фоне регулярного отзыва лицензий у банков будет актуален и для 2014 года, полагает эксперт.
Инвесторов манят квартиры
Эксперты говорят, что жилая недвижимость сегодня является одним из самых прибыльных и низкорисковых инструментов для инвестиций.
"Недвижимость остается практически единственным инвестиционным инструментом, доступным и понятным для некрупных инвесторов — физических лиц. Ведь фондовый рынок очень рискован и слишком таинственен для простых граждан. ПИФ и даже ЗПИФН так и не получили широкого распространения. А ставки по депозитам не превышают реального, а не номинального уровня инфляции. И поэтому недвижимость, особенно жилая, как более прозрачный инструмент всегда привлекает горожан-инвесторов", — полагает Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".
По оценкам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, в последнее время количество инвестиционных сделок существенно увеличилось, поскольку люди не понимают, как еще можно сохранить свои средства. "К нам приходят клиенты, готовые приобретать разом по 20 квартир, причем как жилой недвижимости, так и апартаментов", — рассказывает госпожа Яковлева.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, говорит, что доля инвестиционных сделок на рынке жилья сегодня составляет 10-15%. "До 2008 года она составляла 15-20 процентов, в 2009-2010 доля таких приобретений сократилась до 5-7 процентов, а в 2011 году снова начала расти", — отмечает госпожа Валуева.
"Характер сделок за декабрь 2013 и январь 2014 года свидетельствует о том, что доля "инвестиционных" квартир в общем количестве заключаемых договоров увеличивается. Можно прогнозировать рост до 20 процентов", — комментирует ситуацию Петр Буслов.
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ"" (входит в Etalon Group), отмечает, что объем продаж компании по новым контрактам в январе 2014 года стал рекордным для этого месяца за всю историю ГК "Эталон" как публичной компании. По сравнению с январем 2013 года количество контрактов выросло на 37%, делится данными госпожа Онищенко.
Эксперты говорят, что на перепродаже квартиры можно заработать до 50% годовых.
По словам Петра Буслова, инвесторов можно разделить на два типа: тех, которые покупают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи на более высокой стадии готовности объекта (перед сдачей объекта), они могут заработать примерно 10% годовых; и тех, которые приобретают квартиру с целью сбережения средств и дальнейшей сдачи в аренду. Здесь доходность, по его оценкам, ниже и составляет около 4-6%.
Светлана Попова, говорит, что покупку квартиры с целью ее последующей сдачи в аренду в настоящее время сложно назвать высокодоходным инструментом, так как окупится она в среднем за 20 лет.
Елена Беседина, директор по продажам O2 Development, отмечает, что доходность сделки зависит от объекта и формы оплаты, а также от сроков строительства. По данным Натальи Агрэ, директора по маркетингу и продажам ООО "КВС", инвестиционные вложения обычно делаются на начальном этапе строительства, когда стоимость квадратного метра наиболее привлекательна. Если дом высотный — это примерно до пятого-шестого этажа, уточняет госпожа Агрэ.
Елена Валуева подсчитала, что на перепродаже жилья можно заработать за счет двух факторов — роста рынка и роста цены в конкретном объекте на стадии от котлована до сдачи дома. "Эта цифра может достигать 20-30 процентов в зависимости от ситуации на рынке и этапа вхождения в проект. Возможны и большие доходы при перепродаже — примерно 50 процентов", — поясняет госпожа Валуева.
Ликвидный вариант
Наиболее востребованными для вложений, по оценкам экспертов, являются малогабаритные квартиры в хороших локациях.
"Самые ликвидные — квартиры-студии и небольшие однокомнатные квартиры, — рассказывает Елена Беседина. — Однако при наличии большего количества денежных средств есть смысл вложиться и в трехкомнатную квартиру — на выходе "трешки" и "двушки" имеют более высокую доходность. В отличие от студий и "однушек", многокомнатные квартиры на старте продаж продаются по заниженной цене".
Екатерина Гуртовая говорит, что нельзя однозначно утверждать, что в качестве инвестиционных квартир чаще всего приобретаются однокомнатные квартиры и студии. "Есть много инвесторов, которые покупают квартиры большой площади и с большим количеством комнат, например, для сдачи их в аренду с возможной продажей в будущем. Значительно меньше стало так называемых переуступок квартиры, когда инвесторы приобретали у застройщика квартиру на ранней стадии строительства, а на стадии готовности переуступали ее конечному покупателю уже за большую цену. Поскольку сейчас нет галопирующего роста цен, инвесторы нацелены не на краткосрочную, а на среднесрочную и долгосрочную перспективы, что стимулирует покупку не только маленьких квартир", — поясняет госпожа Гуртовая.
Цены пойдут вверх
Эксперты предупреждают, что на фоне всколыхнувшегося спроса можно ожидать и роста цен на жилье. Сергей Кравцов, генеральный директор СК "Элемент-Бетон", говорит, что многие девелоперы уже провели небольшую корректировку по ценам — в пределах нескольких процентов.
Екатерина Гуртовая отмечает, что компания цены не повышала, но "даже та цифра, которую называют аналитики — рост на пять процентов, существенно ниже, чем изменение курса". Вполне естественно, что если растет спрос, то будут расти и цены, резюмирует госпожа Гуртовая.
Эксперты считают, что инвестпокупки могут быть для рынка как благом, так и злом в зависимости от количества таких сделок.
"Если их немного, то это будет только благом для рынка. Если же подобных сделок слишком много, то движение средств явно не прослеживается, могут возникнуть "серые" схемы или коррупционные составляющие", — рассуждает Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс".
По словам Евгения Богданова, сделки подобного рода чрезмерно "разогревают" его, делая цены более спекулятивными.
Участники рынка прогнозируют, что в сложившейся экономической ситуации этот инструмент сохранения и приумножения средств будет набирать популярность. Наталья Агрэ считает, что квартиры останутся объектом инвестиций до тех пор, пока банки не предложат более высокий процент по вкладам.
Евгений Богданов считает, что для того чтобы спрос на инвестквартиры сократился, необходимо привести в порядок банковскую систему и сделать кредитные деньги более доступными для застройщиков. "Если застройщики получат кредитные деньги по доступной цене, они не будут делать таких скидок на квартиры на нулевом этапе строительства, — рассказывает эксперт. — В Европе, например, дольщики тоже финансируют покупку, но в гораздо меньшем объеме, который в среднем составляет до 20 процентов. Как правило, спекулянтов там нет, потому что на всех этапах строительства цена объекта практически одинаковая".
Инвестиции сократятся вдвое
Политическая и экономическая неопределенность в первом квартале 2014 года в значительной степени негативно повлияли не только на прогнозы роста экономики России (по оценке компании JLL, прогноз роста ВВП на 2014 год снижен до нуля), но и на рынок инвестиций в недвижимость.
С учетом стрессовой ситуации в экономике и неопределенности в настроении инвесторов аналитики JLL снизили ожидания прогноза объема инвестиций на 2014 год с $7 млрд до $3,4 млрд. "Данное снижение прогноза на 2014 год означает, что объем инвестиций в российскую недвижимость может оказаться самым низким за посткризисный период, сравнимым с результатом 2009 года. Тогда объем вложений в рынок недвижимости России составил $3,2 млрд. Однако при увеличении деловой активности к июлю возможно изменение прогноза в сторону повышения", — отметил Том Манди, руководитель отдела исследований компании JLL.
По подсчетам аналитиков JLL, за первые три месяца 2014 года объем инвестиций в недвижимость России составил $472 млн, снизившись на 77% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Стоит отметить, что такая отрицательная динамика главным образом является следствием рекордного первого квартала прошлого года (благодаря продаже ТРЦ "Метрополис") и достаточно большого объема сделок, закрытых в конце 2013 года.
На сложившуюся ситуацию отреагировали и ставки капитализации в Москве: в соответствии с оценкой JLL, для торговой и офисной недвижимости они выросли на 25 б. п. и составили 9,25 и 9% соответственно. Для складского сектора ставки остались на уровне 11%.
Как и прогнозировали аналитики JLL, в первом квартале 2014 года основной объем инвестиций привлек офисный сектор: на его долю пришлось 46% от общего объема вложений по сравнению с 37% в аналогичном периоде прошлого года. Инвестиции в торговый сегмент снизились до 12% против 57% в соответствующем периоде прошлого года. Следует отметить, что причиной этому является продажа ТРЦ "Метрополис", а не снижение интереса к сектору торговой недвижимости в целом.
Интерес инвесторов по-прежнему был сосредоточен на активах, расположенных в Москве, доля которых составила 83% от общего объема инвестиций за квартал. На региональные города пришлось 12% вложений. В свою очередь, Петербург привлек только 5% инвестиций против 4% в первом квартале 2013 года, но в абсолютном выражении объем сделок снизился на $66 млн.
В прошедшем квартале сохранился баланс между российскими и иностранными инвесторами, на долю которых пришлось примерно по 50% вложений. Однако ожидается, в основном из-за неопределенной политической и экономической обстановки, что к концу года доля иностранного капитала на рынке составит 10-20% от общего объема.
Том Манди заявил: "Инвесторы по-прежнему осознают привлекательность фундаментальных показателей российского рынка, свидетельствующих о значительной ненасыщенности площадями всех секторов. В то же время в связи с нестабильной ситуацией в Крыму и волатильностью валюты инвесторы сейчас находятся в "режиме ожидания". Этот повышенный уровень осторожности неизбежно повлияет на объемы инвестиций в российскую недвижимость в краткосрочной перспективе".