Ситуация на рынке загородной недвижимости складывается нестабильная: в прошлом году резко упали продажи как земельных участков, так и коттеджей и таунхаусов. В интервью корреспонденту "Ъ-Недвижимость" ТАТЬЯНЕ ДЯТЕЛ генеральный директор ГК "Кивеннапа" МАКСИМ КРАСНЕНКО рассказал об отсутствии на рынке загородной недвижимости четких правил игры, о потенциале его роста и объяснил, почему в данный момент рынок развивается медленными темпами.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
— Эксперты и участники рынка говорят о том, что прошлый год для рынка загородной недвижимости оказался крайне неудачным: падали продажи и выручки. Коснулась ли эта тенденция вашего бизнеса?
— Да, мы ощутили данную тенденцию, но не в полной мере. В целом по рынку было отмечено падение потребительского спроса на 40%. Эксперты утверждают, что продажи сначала падают в сегментах, связанных с потребительским рынком: первой идет бытовая техника, затем автомобили, потом уже дома и квартиры. Мы вовремя заметили падение на этих рынках, приняли некоторые меры, поэтому 2013 год был для нас менее тяжелым, чем для остальных. Дело в том, что наш продукт воспринимается как альтернатива городскому жилью и используется для постоянного проживания. По отношению к 2012 году продажи ГК "Кивеннапа" снизились на 20%, в то время как рынок в целом просел почти вдвое.
Мы закрыли год с выручкой около 950 млн рублей. Для сравнения: в 2012 году у нас выручка была 1,23 млрд рублей. В год ГК "Кивеннапа" вводит около 35 тыс. кв. м жилья.
— Планируете ли вы менять структуру портфеля и выходить за рамки загородной недвижимости?
— Нет, не планируем. Пока мы работаем в этом сегменте и считаем, что потенциал роста рынка таунхаусов еще есть — он еще может вырасти примерно в три-пять раз. На сегодняшний день бурного роста не наблюдается в связи с тем, что рынок таунхаусов еще недостаточно развит. С юридической точки зрения в городе правовые отношения между дольщиком и застройщиком все-таки регулируются на основании закона о долевом участии. На загородном рынке такого жесткого регулирования не существует, поэтому попадаются еще недобросовестные застройщики, которые не могут выполнить своих обязательств. Как только рынок получит какое-то более или менее нормальное регулирование, его ждет дальнейший рост. Рынок загородной недвижимости не насыщен ввиду отсутствия как для застройщиков, так и для покупателей понятного и прозрачного регулирования. В свою очередь, мы планируем увеличение именно объема портфеля. Будут открыты еще несколько новых объектов в разных направлениях пригородов Петербурга.
— То есть конкуренцию на рынке вы не сильно ощущаете?
— На загородном рынке практически нет конкуренции. На первый взгляд может показаться, что сейчас на рынке концентрируется огромное количество проектов, более 400, но реально "живых" из них около двух десятков. Успешными можно признать 10-15 проектов, потому что руководители большинства этих компаний в прошлом начальники отделов нашей компании, то есть выходцы из "нашей школы". Вот они и создают конкуренцию на рынке загородной недвижимости. ГК "Кивеннапа" была первой, кто смог реализовать идею доступного и массового жилья. Мы также были первыми, кто столкнулся с проблемой отсутствия четко разработанной документации строительства на загородном рынке, и мы успешно ее решили. Мы первыми показали, как нужно строить, и стали достойным примером для многих нынешних успешных девелоперов.
Мы не боимся конкуренции, поскольку чем больше будут развиваться другие проекты, чем они будут успешнее и чем меньше у них будет неудач, тем больше будет спрос со стороны покупателей на наш продукт, тем больше мы будем развиваться в целом.
Основные конкуренты — это городские застройщики с проектами на границе города и области. Здесь конкуренция возрастает с каждым годом, поскольку увеличивается объем заявленных в этих локациях объектов. Кроме того, в 2012 году цены на квартиры были гораздо выше, чем наши, в этот период у нас было конкурентное преимущество. Однако в 2013 году общий экономический спад вынудил городских застройщиков снижать цены, и они стали конкурировать с нашими, что в конечном счете и повлияло на общий объем выручки.
— Как вы оцениваете свою долю на рынке сейчас?
— Свою долю мы оцениваем, основываясь исключительно на открытых источниках. По нашим подсчетам, на загородном рынке мы занимаем долю от 50 до 70%.
— Какой у вас объем земельного банка, за счет каких территорий планируете его увеличивать?
— Объем нашего земельного банка составляет примерно 400 га. Увеличивать его мы не планируем. Наше конкурентное преимущество заключается как раз в том, что мы никогда не были землевладельцами, не покупали совхозы, у нас также нет материнской дотационной компании. В Ленобласти 99% коттеджных поселков — это поселки при действующих банках и заводах, которые хотят попробовать себя на поприще девелопмента и имеют "дешевые" деньги. ГК "Кивеннапа" же единственная в России компания, которая в качестве основного бизнеса занимается только строительством коттеджных поселков. Для нас земля является сырьем, мы не закупаем ее впрок, потому что колебания на земельном рынке в последнее время очень значительны. Они в первую очередь связаны с завышенной ранней оценкой.
— Влияет ли на ваш бизнес падение рубля? Будете ли вы корректировать свою стратегию развития в связи с этим?
— Мы практически не ощущаем падения рубля. Покупательская способность тех людей, которые приобретают жилье у нас, по большому счету осталась прежней. Тот, у кого упали доходы, может взять ипотеку. Желание людей улучшить свои жилищные условия никуда не делось. Первые месяцы 2014 года общий объем продаж оказался даже выше наших плановых показателей. В дальнейшем мы не ожидаем серьезного спада продаж. Впереди лето — это высокий сезон для загородного рынка. Это тот период, когда ГК "Кивеннапа" осуществляет основной объем сделок по всем объектам. Работа идет в плановом режиме.
— Будете ли вы открывать новые проекты в обозримом будущем?
— Мы собираемся открыть еще несколько поселков. Я пока не готов рассказать о них. Вероятно, они будут вокруг города, может, немножко ближе, чем наши существующие проекты. Сейчас ведутся переговоры, сделки пока не закрыты. Возможно, в ближайшее время мы уже официально заявим о запуске новых проектов.
— Расскажите о существующих проектах "Кивеннапа Север", "Кивеннапа Юг", "Кивеннапа Юго-Запад". Как идут продажи жилья в этих поселках?
— Продажи идут стабильно. В этом году наши показатели даже лучше, чем в прошлом, поэтому предпосылок для задержек сроков строительства нет. Безусловно, нам хочется, чтобы продажи были еще лучше. В проекте "Севере" жилье продается в большем объеме. Сейчас там живет уже более 200 семей, в связи с этим инфраструктура более развита.
"Юг" по темпу развития находится на втором месте, потому что это следующий проект. "Юго-Запад" является самым молодым из комплексов, строительство там идет полным ходом, завершить его мы планируем уже к середине года.
— Какие коттеджи пользуются наибольшей популярностью?
— Больше половины продаж у нас составляет наше топовое предложение — таунхаус площадью 70 кв. м. Это оптимальный вариант, по сути, это площадь трехкомнатной квартиры.
— Сколько в среднем жители ваших поселков платят за коммунальные услуги?
— В среднем коммунальные платежи в таунхаусе, площадью, например, 70 кв. м, составляют 3,5 тыс. рублей плюс данные по счетчикам (еще 1-1,5 тыс. рублей).
— "Кивеннапа Подгорное" и "Кивеннапа Симагино" — это элитный класс жилья?
— Это отдельная линейка в нашем портфеле, мы ее называем Limited Edition. В очень престижных местах, с великолепными ландшафтными характеристиками, однако мы продаем домовладения по очень доступным ценам.
В отличие от наших проектов комплексного освоения территорий, таких как "Кивеннапа Север", здесь у земли статус ДНП. Естественно, такие проекты больше ориентированы на сезонное проживание, люди покупают их в первую очередь как дачи. Такого массового спроса, как в проектах с таунхаусами, нет, но мы изначально на него и не рассчитывали. Этими проектами мы закрыли тот сегмент покупателей, у которых есть потребность жить за городом в уединенном месте с небольшим количеством соседей. Стоимость здесь в среднем на 20% выше, чем в остальных наших поселках.
— Социальные объекты в поселках вы строите на собственные средства?
— Социальную инфраструктуру мы строим в тесном контакте с администрацией, причем администрацией разных уровней — как районной, так и областной. Во всех проектах, где мы строим поселки, присутствуют социальные обязательства в виде как минимум детского сада. Где-то строим за свой счет, где-то в сотрудничестве с администрацией.
Одним из наиболее ярких примеров государственно-частного партнерства стала передача ключей муниципальным работникам поселка Первомайское, которая состоялась в феврале 2013 года. Вице-губернатор Ленинградской области Константин Патраев совместно с главой администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области Александром Лысовым вручили ключи от 22 квартир молодым специалистам, которые долгое время стояли в очереди на жилье.
— А во сколько обходится строительство детского сада?
— Около 800 тыс. рублей на одного ребенка.
— Где вы берете финансирование для своих проектов? Как сейчас работается на рынке с кредитной нагрузкой?
— Строим на собственные средства и на заемные. С кредитными средствами всегда было сложно работать, особенно на загородном рынке. Наше финансовое состояние не вызывает вопросов у банков, поэтому финансирование мы получаем. Процент кредитных средств по сравнению с подавляющим большинством городских застройщиков у нас очень невелик, что позволяет компании не так сильно зависеть от общей конъюнктуры на рынке.
— Закончились ли ваши судебные тяжбы с "Петербургским дневником" о защите деловой репутации? Понесли ли вы потери от этого разбирательства?
— Нет, все в процессе. Никаких потерь мы не понесли, но могу сказать, что из того, что там написано, из правды только одна моя фамилия.
— Часто возникают вопросы относительно статуса земель, на которых вы строите свои объекты.
— Основная проблема связана со строительством на землях сельхозназначения. В нашем земельном банке они составляют менее 1%, и мы строим там на законных основаниях.
Другой вопрос связан с темой договоров долевого участия. Многие неправильно понимают специфику строительства на загородном рынке и приписывают нашей компании нарушения в составлении договора с клиентами. Я хочу разъяснить, в чем заключается разница между нашими предварительными договорами и договорами долевого участия. Долевое участие описывает взаимоотношения дольщиков и застройщиков в многоквартирных домах. Признаками общедомовой собственности в многоквартирном доме являются чердак, лестничные клетки, общие нежилые помещения, подвал, земельный участок. В таунхаусе мы продаем часть заблокированного жилого дома на отдельном участке. Наш клиент приобретает при сделке два свидетельства: одно на дом, другое на землю. Юридически мы не можем оформить договор долевого участия, потому что это не многоквартирный дом. У нас есть многоквартирные таунхаусы, которые продаются по 214-ФЗ, но их люди покупают с неохотой, потому каждый хочет иметь собственный участок земли, а не земли на правах общего пользования.
— Как будет вести себя рынок в этом году? Каких результатов ожидает ваша компания по итогам года?
— Я полагаю, что все-таки будет какая-то коррекция в сторону упорядочивания отношений между застройщиками и покупателями. В каком виде и в каком объеме — пока сказать трудно, все зависит от потребителя. В экономическом плане рынок однозначно будет вести себя не хуже, чем в 2013 году. Может быть, даже лучше. Как обычно, какие-то поселки откроются, какие-то закроются. Причем тенденция, на удивление, независимо от кризисов и независимо от потрясений каждый год одинаковая. Ежегодно насчитывается 360-370 поселков, из которых сто открывается, сто закрывается.
Для своей компании мы планируем не только увеличить выручку и превысить показатель в 1 млрд рублей, но и открыть объекты и в новых направлениях. Задача ГК "Кивеннапа" — открыть объекты непосредственно на границе с городом, чтобы покупка таунхаусов стала в полной мере альтернативой городской недвижимости.