Торговые километры

По итогам 2013 года Нижний Новгород вошел в первую пятерку российских городов-миллионников по насыщенности качественными торговыми площадями. Повышение в рейтингах эксперты связывают с открытием в городе пяти новых торговых центров общей площадью почти 100 тыс. кв. м.

По различным оценкам, в Нижнем Новгороде на конец 2013 года насчитывалось от 11 до 37 качественных торговых центров — в зависимости от того, какие критерии качества применялись аналитиками. Всего в городе, по данным консалтинговой компании IDEM, функционируют порядка 120 торговых объектов в формате ТЦ, но качественными из них можно назвать лишь немногие. Несмотря на это, по итогам прошлого года Нижний Новгород вошел в первую пятерку городов-миллионников по насыщенности рынка качественными торговыми площадями. Так, по оценкам компании Colliers International, Нижний Новгород (с насыщенностью рынка 385 кв. м арендопригодной площади на 1000 чел.) за 2013 год поднялся в рейтинге обеспеченности качественными площадками с 12-го сразу на 4-е место — после Самары, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. По версии аналитиков Knight Frank, Нижний по итогам года занял пятое место в рейтинге с показателем 366 кв. м на тысячу человек, поднявшись в рейтинге на два пункта по сравнению с 2012 годом, но уступая Казани. Разница в рейтинге аналитических компаний объясняется разными параметрами, которые учитывают эксперты при отнесении площадей к качественным. К примеру, в Colliers International к основным показателям, позволяющим оценить качество торгового центра, относят арендную площадь проекта, его этажность, наличие вместительного паркинга, наличие сетевых операторов в составе арендаторов торгового центра, пропорции крупноформатных якорей и галереи торгового центра, а также ряд других, не менее значимых параметров. Кроме того, в большинстве случаев компания применяет дифференцированный подход к проектам. В Knight Frank считают, что профессиональный торговый центр — одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 тыс. кв. м, объединенных общей концепцией и единым управлением. Также аналитиками Knight Frank учитываются архитектурно-планировочное решение комплекса, пул арендаторов (известность брендов, сбалансированность профилей арендаторов). «В любом случае Нижний Новгород демонстрирует не самый высокий показатель среди городов-миллионников, однако подчеркну, что обеспеченность нижегородцев качественными торговыми площадями выше, чем в Москве. При этом предложение профессиональных торгплощадей представлено не только объектами суперрегиональных концепций, но и качественными ТЦ районного формата», — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько.

В 2013 году нижегородский рынок пополнился пятью новыми торгцентрами общей площадью 96,5 тыс. кв. м. Самым крупным и долгожданным объектом стал ТРЦ «Индиго Life» в Нижегородском районе

По данным IDEM, первыми в городе по насыщенности рынка являются Нижегородский и Канавинский районы: там на тысячу жителей приходится по 1666 и 1513 кв. м качественных торговых площадей соответственно. По оценкам Colliers International, на эти два района приходится более 60% от общего объема предложения в городе. Меньше всего современных торговых площадок в Автозаводском районе — всего 148 кв. м на 1000 жителей, то есть этот показатель в 11,2 раза ниже, чем в наиболее насыщенном Нижегородском районе. «Таким образом, часть районов в городе обладает большой емкостью для реализации новых проектов, в других же районах потенциал рынка отрицателен», — говорит руководитель отдела консалтинга торговой недвижимости Colliers International Владислав Николаев.

Новые торговые

В 2013 году нижегородский рынок пополнился пятью новыми торгцентрами общей площадью (GBA) 96,5 тыс. кв. м., из нее арендопригодной (GLA) — 69,35 тыс. кв. м. Самым крупным и долгожданным объектом стал ТРЦ «Индиго Life» в Нижегородском районе (GBA — 60 тыс. кв. м, GLA — 40 тыс. кв. м). Его строительство замораживалось в кризис, затем стройку возобновили. Якорными арендаторами суперрегионального по площади ТРЦ стали продуктовый гипермаркет Seven, фитнес-клуб Gold’s Fitness, ­гипермаркет бытовой техники и электроники «Телемакс» (впоследствии ушел из «Индиго»), парк развлечений и отдыха «Эврика» и десятизальный мультиплекс «Империя Грез». Кроме того, в ТРЦ открыли магазины новые для региона сетевые игроки. Тем не менее крупный объект по факту сейчас выполняет лишь функцию регионального ТЦ и востребован прежде всего среди окрестных жителей, отмечает генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс: «Средняя посещаемость ТРЦ составляет порядка 7 тыс. человек в день — очень низкий показатель для масштабов торгового центра, тем более что основной трафик ТРЦ приходится на продуктовый супермаркет».

Кроме Индиго Life, в городе в прошлом году открылись два небольших районных торгцентра в Автозаводском районе: «Водный мир» (GBA — 6,3 тыс. кв. м, GLA — 5 тыс. кв. м) и «Март» (GBA — 6,2 тыс. кв. м, GLA — 5 тыс. кв. м). Также в эксплуатацию были запущены два торговых объекта на перепрофилированных промышленных площадках. В Нижегородском районе на территории бывшего хлебокомбината «Печерский» открылась вторая очередь специализированного мебельного центра «Фестиваль». Еще одним подобным открытием стал ТЦ «Куб» (GBA — 12 тыс. кв. м, GLA— 10 тыс. кв. м) в Советском районе, оборудованный ­на ­площадках бывшего Нижегородского завода шампанских вин. Впрочем, для Нижнего Новгорода перепрофилирование заводов в торгцентры — не новый тренд: вторая очередь первого в городе современного ТЦ «Этажи» появилась на площадях завода «Старт» еще десять лет назад.

За пределами Нижнего Новгорода в качестве наиболее интересных новых торговых объектов региона эксперты отмечают ТРЦ «Восторг» в Кстове и ТЦ «Манго» в Арзамасе.

Большому аквапарку — долгое плавание Особое звучание в 2013 году приобрел в Нижнем Новгороде модный российский тренд — строительство комплексов с аквапарками. Сейчас в городе на разных стадиях проектирования находятся три таких объекта: в Канавинском, Автозаводском и Советском районах, еще один расположен недалеко от города — в Кстовском районе. Открытия новых нетипичных для города ТРК, развлекательная функция которых не ограничивается кинотеатром и фуд-кортом, нижегородцы ждут уже несколько лет. Правда пока реализация всех проектов несколько затянута, и прежде всего из-за сложностей с согласованиями, а также в связи с протестами самих нижегородцев.

Так, аквапарк «Корсар» площадью 7 тыс. кв. м, который московская «Корос-Аква» пытается построить в Автозаводском парке, планировали возвести к 2015 году. Однако на стройку ополчились окрестные жители, пытающиеся отстоять парк, и девелопер погряз в судебных разбирательствах по поводу законности строительства. Между тем городские власти проект одобряют, считая, что он будет способствовать развитию парка. Из-за административных проволочек не реализовало свой проект и ООО «Акватория развлечений», с 2011 года планирующее возвести многофункциональный комплекс с аквапарком площадью 32 тыс. кв. м в Советском районе, рядом с парком «Швейцария». Суды трех инстанций поддержали застройщика, спорившего с городскими властями, но инвестору пришлось сдвинуть сроки реализации проекта до мая 2016 года. Совсем отказаться от проекта, возможно, придется ООО «Нижегородский аквапарк», планировавшему построить развлекательный комплекс с аквапарком в микрорайоне Мещерское озеро. К реализации проекта площадью 13,5 тыс. кв. м с инвестициями 1–1,5 млрд руб. компания приступила еще в 2005 году, но город и регион отозвали согласования и, несмотря на поддержку суда, инвестор остался без земли и разрешения на строительство. Сейчас девелопер судится с Росимуществом, но в благополучном исходе дела сомневается.

Пока наиболее близким к реализации проектом аквапарка считают торгово-развлекательный центр в Кстовском районе ООО «Иткол-НН». Общая площадь ТРЦ составит 17,5 тыс. кв. м, объем инвестиций в проект — 800 млн руб.

«Практика показывает, что для российского города-„миллионника“ достаточно одного качественного крупного проекта. Реализация трех крупных аквапарков может значительно усилить конкуренцию в данном сегменте», — полагает Ольга Ясько. Торговая галерея в таких ТРК не может рассчитывать только на потоки, формируемые аквапарком. «Например, опыт петербургского проекта „Питерлэнд“ с крупнейшим аквапарком Европы показал, что у торгового сегмента и у аквапарка сложились самостоятельные потоки, хотя аквапарк был построен, чтобы поддерживать торговый центр», — вспоминает генеральный директор консалтинговой компании IDEM Екатерина Гресс.

Большие надежды

Несмотря на наметившуюся экономическую рецессию в стране, 2014 год, как ожидается, будет урожайным на новые торговые площади. По прогнозам консультантов IDEM, если все проекты, анонсированные на этот год, действительно будут введены в эксплуатацию, объем качественных торговых площадей в городе вырастет более чем на 200 тыс. кв. м, или на 21%, немного не дотянув до 1 млн кв. м. Самый значительный прирост торговых площадей ожидает Ленинский (310%), Советский (105%) и Нижегородский (37%) районы.

Тенденцией последующих лет для нижегородского рынка станет глобализация проектов, прогнозирует Екатерина Гресс. Последовательный ввод сразу нескольких крупноформатных торговых объектов усилит конкуренцию на рынке Нижнего Новгорода. По мнению экспертов, в 2014 году также продолжится вытеснение с рынка морально устаревших объектов. «Торговые центры без четкой концепции, построенные по общим шаблонам в расчете на постоянно растущий рынок, сталкиваются с дефицитом арендаторов, их постоянной ротацией и низкой посещаемостью. Возникает необходимость проведения реконцепции в соответствии с запросами рынка», — отмечает эксперт.

Для Нижнего Новгорода перепрофилирование заводов в торгцентры — не новый тренд: вторая очередь первого в городе современного ТЦ «Этажи» появилась на площадях завода «Старт» еще десять лет назад

В целом перспективы развития розничной торговли в ближайшие годы будут определяться финансовой устойчивостью инвесторов, изменением уровня реальных доходов жителей города и их потребительских предпочтений. Значительного роста арендных ставок на торговые площади в городе специалисты не ожидают, зато прогнозируют дифференциацию цен за 1 кв. м: неуспешные объекты продолжат снижать цены, зато новые качественные торговые центры будут предлагать арендаторам площади по достаточно высоким ставкам. «Цены в Нижнем Новгороде сейчас уже высоки (см. контекст), и большого потенциала для их увеличения нет. Поэтому, по нашим оценкам, рост будет зафиксирован в пределах 10% в год», — считает госпожа Гресс.

Что касается интереса к региону крупных федеральных сетей, то его аналитики прогнозируют на умеренном уровне: в ведущих торговых центрах города проблематично найти крупноформатные площадки, что существенно откладывает сроки выхода ряда ритейлеров на рынок. Положительное влияние на развитие сетей в городе сможет оказать только открытие ТРЦ «Небо» на пл. Лядова, которое запланировано на конец 2014 года.

Анна Павлова