Несмотря на активное развитие ипотечного кредитования, для покупателей жилья рассрочка остается одним из самых востребованных инструментов для покупки квартиры. Этот факт заставляет девелоперов включать рассрочку в список услуг, предоставляемых при покупке квартиры. Сегодня до 30% сделок на первичном рынке жилья осуществляются с применением рассрочки.
В сторону рассрочки чаще обращают свое внимание те покупатели, у которых есть деньги, но нет подтвержденных доходов для получения ипотеки
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В течение достаточно долгого времени, пока банки считали кредитование приобретения квартир в строящихся домах невозможным по причине повышенных рисков, рассрочка от застройщика была единственным способом заключить договор на разных стадиях строительства, не имея при этом полной суммы денег. До 60% сделок заключалось застройщиками с использованием этого инструмента.
По синусоиде
С момента начала сотрудничества банков с застройщиками по совместным ипотечным программам доля сделок с рассрочкой платежей от застройщика заметно сократилась, и перед кризисом 2008 года она составляла уже 30-40%. В период кризиса многие банки закрыли свои ипотечные программы и перестали кредитовать под обеспечение строящимся жильем. В этот период рассрочка платежей вновь отыграла свои позиции и была чрезвычайно востребована.
Сегодня рассрочка платежей, предоставляемая застройщиками, по-прежнему является привлекательным инструментом для покупателей — это выгодная альтернатива ипотеке благодаря разнообразным вариантам по графику платежей, срокам погашения и более простой процедуре оформления, не требующей сбора документов. Застройщики активно пользуются этим инструментом продаж в соответствии со стратегией, выбранной для реализации своих проектов. Как правило, рассрочка предоставляется на весь период строительства (в среднем на два-три года) и ограничена сроком ввода объекта в эксплуатацию. По отдельным проектам для повышения привлекательности покупки застройщик идет на более длительные сроки и готов ждать полной оплаты по договору до пяти-семи лет. В этом случае зачастую обязательным условием является оплата не менее 60-70% от стоимости договора на момент окончания строительства.
В структуре продаж доля сделок с применением рассрочки от застройщика составляет 30-35%. Сумма первого взноса, необходимая для заключения договора, составляет, как правило, 10-30%, далее застройщик предпочитает ежемесячное или ежеквартальное финансирование строительства со стороны дольщика равномерными платежами. По договоренности сторон может быть составлен индивидуальный график платежей. Чаще всего застройщики заявляют о бесплатной рассрочке платежей, предоставляя скидки тем, кто намерен оплатить приобретение единовременно после заключения договора. Возможно и предложение так называемой платной (процентной) рассрочки. В этом случае проценты начисляются на невыплаченный остаток, и у дольщика есть возможность эффективно определять стоимость договора, регулируя его суммой первого взноса и графиком последующих платежей.
"Для тех, кто на момент заключения договора долевого участия не имеет полной суммы, но при этом не заинтересован в длительных сроках займа, преимущества рассрочки от застройщика очевидны: нет возрастных и иных ограничений, нет необходимости проходить аккредитацию, собирать документы, тратить время, нести дополнительные расходы, платить повышенный процент по кредитному договору в период строительства дома. Главное для покупателя — выбрать в партнеры надежного застройщика и, выполняя обязательства по договору, наблюдать за строительством объекта, ожидая новоселья", — говорит Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg
Как говорят аналитики, сегодня рассрочку предоставляет большинство проектов, за исключением элитного сегмента и объектов, находящихся в высокой стадии готовности. По некоторым оценкам в настоящее время рассрочка стала более гибкой, многие застройщики предлагают рассрочку даже после госкомиссии, и уже стала нормой беспроцентная рассрочка.
Но не все застройщики предпочитают предоставлять рассрочку. Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", говорит: "Мы стараемся в своем жилом комплексе "Леонтьевский мыс" не продавать квартиры в рассрочку, чтобы избежать покупки жилья с инвестиционной целью для последующей сдачи в аренду или продажи. В первую очередь мы делаем это для будущих жителей дома, которым вряд ли понравится неопределенное соседство рядом".
Если ипотека недоступна
"В сторону рассрочки чаще обращают свое внимание те покупатели, у которых есть деньги, но нет подтвержденных доходов. Они готовы выложить деньги в короткий срок, потому что рассрочка, как правило, более короткая и более дорогая, чем ипотека", — считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", рассказывает , что у разных застройщиков размер минимального взноса может варьироваться от 5 до 65%.
"После сдачи дома минимальный взнос при покупке жилья в рассрочку может составлять от 10 до 60 процентов под 0-25 процентов годовых. Срок предоставления рассрочки может составлять как один-два квартала после сдачи дома, так и от года до семи лет", — говорит господин Ильичев.
"Как правило, если компания предлагает беспроцентную рассрочку, то размер первоначального взноса составляет минимум 30 процентов. Если же это рассрочка с ежегодным процентом, то первоначальный взнос может составлять 10 процентов, а сам процент варьируется от 12 до 18. В сравнении с последним вариантом ипотека может быть выгоднее. Тем не менее многие выбирают рассрочку по нескольким причинам. Во-первых, нет необходимости собирать большой пакет документов. Во-вторых, если речь идет о длительной рассрочке (три-четыре года), то большую ее часть можно погасить после переезда покупателя в новую квартиру за счет продажи старого жилья", — соглашается с коллегой Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home Estate.
Она констатируют, что основной минус рассрочки — это ее недоступность для многих покупателей в сегменте массового спроса. "Чаще всего рассрочка предполагает высокий первоначальный взнос и высокий ежемесячный платеж", — говорит госпожа Санамян. Она подсчитала, что сегодня доля сделок, осуществляющихся с использованием рассрочки от застройщика, составляет около 25%.
Галина Санамян констатирует, что большинство застройщиков предлагают рассрочку до окончания строительства дома. Есть также застройщики, которые продлевают срок на три (Setl City) или даже на четыре года (ЦДС), то есть рассрочка выплачивается и после сдачи объекта.
Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar, также говорит, что срок рассрочки, которую сегодня можно получить у компании Normann, составляет восемь лет.
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ"" (входит в Etalon Group), рассказала, что компания предлагает своим покупателям длительную рассрочку на строящиеся и на уже построенные дома, выплаты по которой могут продолжаться до двух-трех лет после завершения строительства. Также она сообщила, что у "ЛенСпецСМУ" действует акция на квартиры в некоторых уже построенных корпусах жилого комплекса "Ласточкино гнездо", согласно которой деньги за квартиру можно выплачивать в течение десяти лет. "Мы уже проводили подобные акции в 2010 году на квартиры в комплексе "Юбилейный квартал"", — говорит она.
На сегодняшний день доля жилья, приобретаемого при помощи рассрочки в компании "ЛенСпецСМУ", составляет около трети от количества всех сделок по покупке жилой недвижимости. "Рассрочку можно оформить сразу, как только открываются продажи квартир. Клиенты "ЛенСпецСМУ" могут комбинировать способы выплат, перейдя с рассрочки на ипотеку. Выплатив 50 процентов от стоимости квартиры, если дом сдан, покупатель уже может заселяться", — сообщила госпожа Онищенко.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, отмечает, что ряд западных компаний предлагают рассрочку и на более длительные сроки, составляющие приблизительно пять-шесть лет. Раньше, по его словам, таких предложений не было.
Михаил Фуксман, директор по продажам компании "Петростиль", объясняет это так: "Это непосредственно связано с тем, что компания западная, финансирование проекта, вероятно, финское, а это значит, кредитные средства получены под очень низкие проценты, поэтому девелопер располагает такой возможностью".
Срок зависит от схемы
Алексей Гусев, коммерческий директор ООО "Главстрой-СПб", говорит, что срок рассрочки зависит от того, по какой схеме компании реализуют свое жилье: "Застройщики, работающие по 214-ФЗ, предлагают рассрочку до срока окончания строительства объекта (примерно на два года). Строительные компании, реализующие квартиры по схеме ЖСК, могут предлагать рассрочку на более длительный срок (до 8-10 лет). Но доля таких компаний на рынке незначительна — лишь 10-15 процентов работают по схеме ЖСК".
Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", отмечает при этом, что условия рассрочек при продаже жилья по схеме ЖСК и по 214-ФЗ отличаются.
При заключении договора долевого участия (ДДУ) все права и обязанности сторон возникают из договора, который заключают стороны. Это основной документ, в котором обозначены "правила игры". Конечно же, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является одним из основных законов, регулирующих отношения между сторонами ДДУ.
При покупке жилья по схеме ЖСК (то есть участие в жилищно-строительном кооперативе) "покупатель" вступает в ЖСК и становится его членом, то есть можно говорить о том, что граждане объединяются, чтобы построить себе дом. Сначала есть всего несколько человек, которые создают и регистрируют ЖСК (это и есть застройщик). Все остальные граждане присоединяются (вступают) в уже созданный кооператив, поэтому отношения между самим кооперативом регулируются не только договором, но и уставом ЖСК, его внутренними документами, принимаемыми в соответствии с нормами Гражданского кодекса, Жилищного кодекса и самого устава. Кроме того, дольщик приобретает право собственности на квартиру на основании ДДУ (при исполнении его условий), а член ЖСК приобретает право собственности на квартиру в случае выплаты паевого взноса полностью — на основании документов ЖСК о выплате пая (ст. 129 Жилищного кодекса РФ).
"Если брать рассрочку при покупке жилья по договору долевого участия, то только в прошлом году появилось решение суда, которое утвердило, что 214-ФЗ не устанавливает обязанность выплатить стоимость квартиры до окончания строительства. До этого использование рассрочки после введения дома в эксплуатацию считалось невозможным, так как регистрационная палата отказывала в регистрации права собственности на вновь построенное жилье в случае, если оплата по ДДУ производилась после ввода дома в эксплуатацию. Теперь же застройщик и дольщик могут установить в ДДУ условия выплаты стоимости квартиры после ввода дома в эксплуатацию, по схеме: часть — в период строительства, часть — после его окончания. Таким образом, рассрочка по ДДУ может быть и после ввода дома в эксплуатацию", — рассказала госпожа Попова.
При этом она обращает внимание, что рассрочка при членстве в ЖСК регулируется несколько иначе. "Статья 125 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. То есть сама схема ЖСК, установленная в ЖК РФ, предусматривает, что основанием для предоставления (вселения) жилого помещения (квартиры) в домах жилищного кооператива является решение общего собрания членов жилищного кооператива. Таким образом, рассрочка при приобретении квартиры через ЖСК может быть после ввода дома в эксплуатацию, только право собственности здесь будет возникать только после полной выплаты взноса", — говорит она.