Для розничных покупателей рентабельность инвестиций в жилую недвижимость может существенно варьироваться в зависимости от большого количества различных факторов.
На российском рынке рентная доходность (отношение арендных платежей за год к рыночной стоимости недвижимости) в среднем может варьироваться в диапазоне 3–6%, а общая годовая рентабельность с учетом прогнозов роста стоимости недвижимости на локальном рынке и дисконтирования на инфляцию вполне может достигать примерно 8–10%.
Учитывая, что этот показатель уже скорректирован на инфляцию, такие уровни можно считать довольно высокими. Большинство финансовых инструментов среди продуктов с низким риском — в первую очередь, речь о банковских депозитах — как правило, обеспечивает заметно более низкую доходность. Сейчас, например, средние рублевые ставки составляют около 7,5%. С учетом темпов инфляции дисконтированная доходность по таким инструментам будет минимальной — около 1,5–2%. Аналогичная картина с валютными вкладами — ставки по ним примерно на 2–3 п.п. ниже рублевых. При инфляции в развитых странах на уровне около 2–3% доходность также в среднем не превышает 2%.
На сегодняшний день наиболее привлекательно, со спекулятивной точки зрения, выглядят сравнительно недорогие объекты недвижимости относительно небольшой площади, расположенные в крупных строящихся жилых проектах, находящихся на ранней стадии реализации. Как правило, потенциал роста стоимости таких проектов составляет не менее 20–30% для горизонта 2–3 года, ликвидность высокая, а порог входа, напротив, сравнительно низкий.
В целом можно отметить, что российский рынок жилой недвижимости в значительной степени носит спекулятивный характер, а одним из ключевых драйверов роста и формирования перегретой ценовой конъюнктуры остается во многом искусственный дефицит предложения. По мере развития этого рынка и повышения его эффективности (в том числе за счет совершенствования функций регуляторов) темпы роста стоимости, несомненно, будут снижаться, что в перспективе снизит и долю инвестиционных сделок, ориентированных на перепродажу объектов в горизонте 3–5 лет.
В дальнейшем увеличение объемов предложения на рынке, решение задач легализации капиталов, повышение издержек владения недвижимостью (в первую очередь, за счет роста фискальных сборов) и развитие других инструментов инвестирования в совокупности, конечно, будут оказывать решающее влияние на замедление ценовой динамики. Однако в текущих условиях спекулятивные покупки ликвидных объектов жилой недвижимости вполне могут принести солидный профит в относительно коротких горизонтах, поэтому такие инвестиционные стратегии остаются довольно актуальными для широкого круга частных инвесторов.