Роль мест общего пользования в коттеджных поселках премиум-класса в последние годы возрастает, нередко именно наличие инфраструктуры в таких проектах может стать решающим фактором при приобретении жилья.
Спортивная инфраструктура говорит о качестве жизни в коттеджном поселке
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Представления девелоперов о том, какими должны быть места общего пользования в коттеджных поселках премиум-класса, меняются в среднем раз в пять лет. Еще 10-15 лет назад в регионе было заявлено достаточно большое количество проектов с вертолетными площадками, гольф-полями, причалами и подобной амбициозной инфраструктурой. Но впоследствии оказалось, что даже состоятельные люди не желают переплачивать за инфраструктуру — ведь стоимость любого объекта сказывается либо на конечной цене жилья, либо на эксплуатационных расходах. Появился обратный тренд — поселки строились вообще без инфраструктуры или с ее минимальным набором. Сегодня роль общественных пространств и инфраструктуры снова возрастает. Сказывается демографический, экологический фактор, психологическая готовность к переезду за пределы города.
Но сегодня вложения в общественные пространства уже не столь велики — ведь проекты с масштабной инфраструктурой могут стоить на 30-40% дороже, чем без нее.
Без отрыва от цивилизации
Еще на начальном этапе выбора коттеджного поселка будущий владелец обращает внимание на существующую в проекте инфраструктуру, которая позволит комфортно жить и не быть оторванным от цивилизации. Целый ряд дополнительных услуг для жителей поселка призван обеспечить полноценную жизнь каждой семьи. Особенно это важно в проектах высокого ценового класса, где собственников объединяет не только социальный статус, но и общность интересов. Как правило, девелоперы обходятся небольшим набором инфраструктурных объектов спортивно-оздоровительной направленности. Эти важнейшие составляющие позволяют владельцам загородных домов чувствовать себя комфортно. Разумеется, как и в городских домах высокого класса, у расширенного спектра услуг выявляется и обратная сторона медали: ежемесячная стоимость обслуживания объектов инфраструктуры. В силу того, что рынок высококлассного загородного жилья в Санкт-Петербурге представлен небольшими поселками клубного формата, ответственность за содержание поселковых объектов распределяется между немногочисленными жильцами.
Елена Громова, руководитель отдела элитной жилой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg, говорит: "Важным трендом сегодняшнего времени становится усиление роли социальной среды в поселке: все менее популярны дома за высоким забором, а общение между соседями играет огромную роль. Open space популярен не только в организации рабочего пространства в крупных компаниях, но и при разработке концепции коттеджных поселков. В век инноваций и IT личное общение ценится на вес золота, и в этом смысле возможность проведения совместного досуга и отдыха внутри загородного жилого комплекса играет не последнюю роль".
Аналитики полагают, что девелоперам загородных проектов имеет смысл строить дополнительные объекты инфраструктуры, если на них есть не только внутренний, но и внешний спрос. Например, рядом расположен еще один элитный поселок, и его жителям будет открыт доступ к вновь построенным объектам. Некоторые девелоперы изначально возводят инфраструктуру исключительно для жителей поселка, а затем, осознав финансовую нецелесообразность такого подхода, открывают ее для всех.
Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании "Высота", рассказывает: "Минимальный набор объектов инфраструктуры для элитного поселка, если говорить именно о местах общего пользования, включает в себя продуктовый магазин, детские площадки, тренажерный или фитнес-зал, открытые спортивные площадки. Кроме того, востребованы у покупателей такие объекты, как бассейн, теннисный корт, детский сад и клубный дом. Правда, последнее — это уже другой уровень инфраструктуры, который влечет за собой более высокую стоимость эксплуатации".
Площадь зависит от класса
Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль", отмечает, что чем выше классность объекта, тем больший процент площади отдается под общественную инфраструктуру: "В нашем поселке "Медовое" это парк с прудом и клубный дом. Это не просто здание, а произведение архитектурного искусства, которое спроектировал всемирно известный архитектор Гаэтано Пеше. Также на территории комплекса предусмотрены пешеходные и велосипедные дорожки и автомойка".
Как сообщили в Knight Frank, стоимость квитанции за услуги управляющей компании составит 40 тыс. рублей в месяц для каждого покупателя коттеджа в "Медовом".
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", полагает, что в элитных коттеджных поселках места общего пользования в среднем должны занимать 20-30 процентов площади застройки. Это могут быть, к примеру, спортивные площадки и велосипедные дорожки, содержание которых не очень затратно. "Возводить что-то масштабное и рассчитанное на большое количество посетителей бессмысленно. Дело в менталитете: на Западе места общего пользования выгодно создавать, они воспринимаются более привычно. В России общественные зоны считаются бесхозными", — поясняет господин Оноков.
Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева говорит, что о стандартном наборе объектов инфраструктуры в коттеджных поселках элитного класса рассуждать сложно, поскольку каждый такой проект — эксклюзивный, и застройщик стремится выделиться на фоне остальных, включая в проект новые "фишки".
"У многих строительных компаний сложилось впечатление, что на территории элитного проекта должен обязательно находиться крытый бассейн, но, на мой взгляд, данное представление ошибочно, поскольку не всегда подобный проект сможет окупиться. При наличии выхода к Финскому заливу можно открывать яхт-клуб, а также выделять территорию для вертолетной площадки. Даже если у клиентов пока нет личных вертолетов, это может привлечь их внимание и оказаться неким дополнительным преимуществом проекта", — говорит госпожа Яковлева.
"Еще одна тенденция, которая возникла в последнее время — разделение потоков жителей. Навигация в поселках организуется таким образом, чтобы посетители торговых зон не пересекались с посетителями зон спорта и отдыха", — говорит Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, добавляя, что сейчас в проектах бизнес- и элитного классов все чаще встречаются специально организованные площадки для выгула собак.
Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости Home Estate, отмечает, что в последнее время девелоперы стали все чаще заявлять о желании построить ресторан или открытую террасу. "Места общепита, возможно, будут возводить на границах поселков, чтобы избежать попадания случайных посетителей на территорию. Впрочем, появление того или иного объекта зависит от количества жителей в поселке и желаемых сроков окупаемости проекта", — говорит госпожа Комиссарова.
Возрастает роль естественных, природных зон отдыха и релакса, прежде всего это наличие естественного водоема, организация ландшафтных парков, близость леса.
Госпожа Исковских также в качестве примера оригинальных объектов на территории Московской области приводит такие проекты, как "Агаларов Estate" (имеет собственное гольф-поле), "Целеево" (конноспортивная база, гольф-поле, горнолыжный спуск), "Пирогово (яхт-клуб), "Княжье Озеро" (зоопарк), резиденция "Бенилюкс" (собственный кинотеатр на 20 мест).
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED (Москва), говорит, что строительство хорошей школы положительно сказывается на имидже целого направления. "Например, как мы видим из общения с клиентами, строительство гимназии на Минском шоссе повысило его востребованность в глазах покупателей", — рассказала она.
Впрочем, при строительстве инфраструктуры есть и свои "подводные камни". Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки-Групп", объясняет: "Девелоперу, который привык возводить только жилье, очень сложно перестроить свое ценообразование и "зашить" в квадратный метр еще и дополнительную нагрузку. Он находится между двух огней: слишком обширная инфраструктура вынудит предлагать более высокую стоимость квадратного метра, и покупатель может отказаться от покупки. Слишком узкая инфраструктура или отсутствие таковой не позволит заинтересовать покупателя вообще".