Объекты старого фонда сейчас не слишком возбуждают аппетит частных инвесторов: рост цен не превышает уровня инфляции. И тем не менее на отдельные старые дома в центре находятся ценители. Они приводят такие дома в порядок, чтобы потом сбыть их вместе с лепниной и мебелью.
Инвестиции в ремонт квартир элитного сегмента могут принести до 30% прибыли
Фото: Александр Щербак, Коммерсантъ / купить фото
Купи-продай
Схема реанимации убитого жилья с престижной локацией работала еще в 1990-е, когда в период стихийного рынка инвесторы расселяли коммуналки, охотились за жильем в цэковках и особняках. В круг поиска входили Патриаршие, Арбат, Остоженка, Пречистенка, Чистые пруды... Обветшалые квартиры выкупались у неблагополучных жильцов и стариков, приводились в порядок и продавались. "У брокерских компаний, работающих с квартирами ЦАО, недостатка в клиентах не было,— вспоминает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group.— За подходящими для инвестирования вариантами устраивалась охота с перехватом собственников. Квартиры уходили даже не в месяцы — в считаные недели и дни". По словам Ирины Жаровой-Райт, президента инвестиционной группы Sesegar, те, кто на это шел, при довольно невысоких затратах получали крайне выгодный продукт. Особенно если стратегия предполагала изначально сдачу в аренду.
Таким бизнесом занимались все, у кого были деньги на то, чтобы войти в проект: частные лица, строительные компании, кредитные учреждения, фонды, непрофильные игроки. Практиковался комплексный подход к инвестированию — с выкупом всех квартир в доме, ремонтом парадных, благоустройством территории.
Со временем страсти по трэш-жилью поутихли, круг предложений сузился. "Периодически на рынок, конечно, выходят убитые квартиры, например доставшиеся в наследство, собственники которых не хотят заморачиваться ремонтом,— говорит Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.— Однако спрогнозировать их появление не получится, даже если планомерно обходить все дома, где еще остались нерасселенные коммуналки. Поэтому ни одно агентство в Москве всерьез поиском таких вариантов не занимается".
Охотники за древностями
Из-за сложностей реанимации с трэш-жильем имеет дело специфический тип частных инвесторов. Андрей Иванов, исполнительный директор компании Quadro Real Estate, называет их девелоперами в миниатюре: "Эта работа сродни постройке нового объекта. Рост стоимости происходит не только за счет благоприятного ценового движения на рынке, но и за счет радикального улучшения потребительских свойств объекта".
Основные шаги по созданию добавочной стоимости выглядят так: поиск в открытых источниках потенциально ликвидного "старья", грамотная перепланировка, капитальный ремонт, меблировка (но можно обойтись и без нее). Например, частный инвестор и профессиональный дизайнер Наталья Почечуева начинала 20 лет назад с однокомнатной квартиры в Бескудниково, которую поменяла на Фрунзенскую, и постепенно дошла до пятикомнатной в доме архитектора Нирнзее в Климентовском переулке в Замоскворечье. Далее последовал размен большой квартиры на четыре маленькие (в районе Каретного Ряда, Тверской и Тургеневской), работа по "наращиванию" метража каждой в процессе перепланировки. "Чтобы золотое правило "покупай дешево — продавай дорого" сработало, нужно вложить в ремонт минимум,— говорит госпожа Почечуева.— Но не за счет экономии на материалах или технологиях, а за счет своего времени и сил. Поэтому приходится самой проектировать, закупаться, контролировать каждый шаг стройки. За дополнительные метры я никогда не доплачиваю. Ипотеку не привлекала ни разу. Небольшие целевые кредиты — несколько раз".
В частности, в 1998 году за $50 тыс. была приобретена квартира площадью 75 кв. м в Малом Каретном переулке. Вложения в ремонт составили $12 тыс., а в 2005 году жилье продано выше рынка — за $300 тыс. В том же году была куплена квартира площадью 110 квадратов в Замоскворечье. Бюджет покупки — $293 тыс., продажи — почти $1 млн. "Сейчас, купив что-то очень маленькое, в пределах 7 млн руб., и вложив 500 тыс. руб. в ремонт, можно заработать 2 млн,— считает госпожа Почечуева.— На всю затею уйдет полгода, включая поиск, апгрейд, перепродажу и оформление договора".
В компании IntermarkSavills в 2003 году расселяли коммуналку (178 кв. м) в Малом Власьевском переулке в четыре квартиры в районы, граничащие с МКАД. Общий бюджет составлял $534 тыс. Длилась сделка полгода. Впоследствии собственник сделал ремонт, который вместе с меблировкой и согласованием обошелся в $356 тыс. Спустя пять лет квартира была продана приблизительно за $1,9 млн "Роль сыграли дизайнерская европейская отделка, прекрасная планировка, а также рост рынка премиум-сегмента",— отметила Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills.
Господин Иванов рассказал о клиенте, который приобрел в 1998 году по частям коммуналку (около 100 кв. м) в ЦАО. Бюджет — порядка $230 тыс.Незадолго до кризиса 2008 года квартира была продана по цене чуть менее $1 млн. В компании Contact Real Estate вспомнили клиентку, которая купила, отделала и перепродала две квартиры, а сейчас присматривает третью. Первую она приобрела незадолго до кризиса на Никитской улице за $10 тыс. за 1 кв. м, вложила $30 тыс. в ремонт и перепродала уже по $15 тыс. за квадрат. Затраты на обустройство составляли около $1 тыс./кв. м. "Сегодня стоимость рентабельных для такого вида бизнеса квартир в центре находится на уровне $8-11 тыс. за 1 кв. м,— говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.— Ремонт обойдется в $1,2-1,5 тыс. за квадрат. Перепродать можно будет за $15-17 тыс.".
Доходность этого бизнеса меняется с течением времени. Так, Дмитрий Коновалов, генеральный директор Tekta Group, считает, что сегодня разница между стоимостью квартиры до и после может достигать 50%. "Однако это касается только самого первого ремонта и первой продажи",— поясняет эксперт. По мнению Ирины Могилатовой, с учетом расходов на ремонт (как минимум, $2 тыс. на 1 кв. м), на восстановлении недвижимости можно заработать порядка 30% стоимости.
Если такая доходность получена за год, то это интересные инвестиции, полагает Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton. А когда реновация затягивается на три года, проще положить деньги на депозит. "Зачастую инвесторы, работающие с таким типом квартир, выжидают три года, чтобы не платить налог в 13%, который может съесть половину доходности,— рассказывает эксперт.— После покупки делается минимальный ремонт, жилье сдается в аренду года на два, и потом уже идет премиальная перепланировка, отделка для перепродажи".
Хорошо сохранился
Около 80% жилых зданий в центре Москвы — дореволюционные или довоенные дома. Еще 10% приходится на сталинские послевоенные и совминовские постройки, подсчитали в Kalinka Real Estate. Однако инвестиционный интерес представляют далеко не все. Многие здания доживают век и малопривлекательны из-за изношенных перекрытий, десятилетиями не ремонтировавшихся фасадов, кровли, подъездов и лестниц.
Среди "хорошо сохранившихся" объектов старого фонда эксперты обращают внимание на дореволюционные дома начала ХХ века. Их козыри — широкий парадный подъезд, элегантные лестничные конструкции вокруг кабины лифта, отсутствие межкомнатных несущих перегородок внутри квартиры, высокая инсоляция из-за небольшой глубины этажа, достаточная высота потолка. Такое приобретение — своеобразный чистый лист, на котором можно написать все, что угодно, полагает Кристина Томилина.
"Местоположение дома, его история крайне важны,— напоминает госпожа Жарова-Райт.— Так, один мой клиент уже более десятка лет скупает квартиры на Патриарших прудах. Только за прошлый год стоимость дореволюционных доходных домов в районе выросла в среднем на $2 тыс.— с $8-8,5 тыс. до $10-10,5 тыс. за квадрат. Сама инфраструктура района, который каждый месяц радует открытием модных ресторанов и магазинов, поднимает престижность проживания. Особенно если удается построить квартиру площадью более 200 кв. м. Именно за такими площадями идет сейчас охота среди инвесторов, поскольку не все дома изначально предполагали подобный размах".
Архитектор Наталья Леготина (Архитектурное бюро Натальи Леготиной) рекомендует рассмотреть для инвестиций старые дома в пределах "золотой мили". По ее мнению, в условиях запрета на новое строительство и при отсутствии форс-мажора в экономике стоимость квадрата отреставрированного жилья здесь будет только расти.
Большой инвестиционный потенциал есть у квартир в цэковских, ведомственных домах — особенно в районе Патриарших, Пречистенки. Реконструкция в этом случае менее трудоемка: здесь более современные перекрытия, проще решается вопрос с электричеством. "Дома ЦК всегда расположены в удачных местах — к примеру, самым дорогим из них считается Гранатный, 10,— рассказывает господин Попов.— Хорошие объекты есть на Спиридоновке — с оградой, собственной территорией. Стоимость квартир без отделки в них доходит до $20 тыс. за квадрат. В политбюрошных домах — до $15-17 тыс. А приобрести у какого-нибудь старичка "двушку" или даже "трешку" вполне реально за $10-11 тыс. за 1 кв. м".
Квартиры с полной меблировкой поступают в продажу редко, но отчасти благодаря этому всегда находят своего покупателя
Фото: Александр Щербак, Коммерсантъ
Метры с подвохом
При покупке трэш-квартиры в ЦАО эксперты категорически не советуют рассматривать здание, стоящее в списке на снос или реконструкцию с выселением. Проверить это можно, взяв справку в управе района или в ДЕЗе. В этом случае инвестиции будут бессмысленны — такое жилье не перепродать.
Другой принципиально важный момент — окружение. "Вложения не дадут должного эффекта, если дом давно не знал ремонта, во дворе нет парковки, окна выходят на сплошную стену, а соседями по этажу являются асоциальные элементы",— предупреждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой".
Кроме того, риэлторы не рекомендуют связываться с типовыми советскими зданиями 1960-1980-х годов постройки, которые также встречаются в центре. "Делать качественный ремонт в этом случае совершенно бессмысленно: такую квартиру никто не купит,— рассуждает Екатерина Румянцева.— Целевая аудитория элитного жилья никогда не заинтересуется ни одним предложением в типовом доме. А обычные покупатели не потянут добавочную стоимость перепланировки и ремонта".
Во время сделки не нужно экономить на профессиональной помощи риэлторов. Подводных камней может быть много: от "мертвых душ" до формулировок в договоре. Скажем, если десять лет назад важно было настоять на выписке до продажи, сейчас это неактуально, принципиальны другие вещи, например правильно написанные расписки в процессе оформления договора.
Фокус-покус
Знатоки уверяют: главный инвестиционный фокус заключается в том, чтобы найти не просто квартиру в плохом состоянии, а именно с изъяном. Например, слабым местом домов конца XIX — начала XX веков являются тесные ванные комнаты, которые могли быть не предусмотрены проектом вообще и уже впоследствии выгораживались из кухонного объема либо из пространства под черными лестницами.
"Я помню квартиру в Ермолаевском переулке с роскошным видом на Патриаршие пруды, которая продавалась ниже рынка,— говорит Наталья Почечуева.— Попасть в ванную можно было только из кухни, пройдя по коридору-аппендиксу. Но достаточно было поменять кухню с соседней спальней местами — и минус превращался в плюс, жилье переходило в другую ценовую категорию. Даже в прогрессивных для своего времени домах — по адресу Климентовский переулок, 6 или Трехпрудный, 11/13 (архитектор Нирнзее) — эти помещения невелики".
Еще 100 лет назад в апартаментах в 200 квадратов предполагались лишь одна ванная и туалет, напоминают эксперты. Так что самый мощный резерв квартир старого фонда — апгрейд за счет перераспределения функций помещений с точки зрения здравого смысла и нужд современного человека. "При этом во время реставрации необходимо сохранить дух здания, его историческую ценность, вписать в него интерьер, комфортный для современных людей",— дополняет госпожа Леготина. По мнению Екатерины Тейн, сложность состоит еще и в том, чтобы ремонт был адекватен уровню дома и попадал в тренд с дизайном.
Возможностей для переделки масса. Например, можно прорубить окно и превратить одностороннюю планировку в двухстороннюю, увеличить количество ванных комнат (желательно en-suite), добавить гардеробные. Но главные метаморфозы происходят во время реставрации трэш-жилья. "Это чистой воды археология,— рассказывает Наталья Почечуева.— За подвесным потолком можно обнаружить дополнительные 70 см высоты. За фанерной стеной — зашитую нишу или распашные двери парадной анфилады. На черной лестнице — постирочную для прислуги. Под ламинатом — наборный дубовый паркет. Под пластиком — мрамор..."