• Москва, +19....+29 дождь
    • $ 67,05 USD
    • 74,38 EUR

Коротко

Подробно

Фото: Дмитрий Лекай / Коммерсантъ

«Ресурс по части налогообложения в секторе коммерческой недвижимости есть»

Москва рассчитывает взять с торговых и офисных центров еще более $1 млрд в год

В пятницу Госдума приняла в третьем, заключительном чтении поправки к Налоговому кодексу, разрешающие регионам переводить офисную и торговую недвижимость на уплату налога на имущество с кадастровой стоимости. Единственный субъект, который сможет воспользоваться этой возможностью пополнить бюджет в 2014 году,— Москва. Глава департамента экономической политики и развития города Москвы МАКСИМ РЕШЕТНИКОВ рассказал “Ъ”, каким образом это будет происходить.


— Начнем с того, ради чего все затевалось, с цены вопроса: сколько допдоходов в городской бюджет рассчитываете получить?

— Пока есть только приблизительная оценка, далеко не все данные готовы. Но примерно рассчитываем на 35 млрд руб. плюс-минус в 2014 году. Далее мы пока не заглядываем, посмотрим, как отреагирует рынок. Но мы исходим из того, что ресурс по части налогообложения в секторе коммерческой недвижимости есть.

— Сколько сейчас платят те, кого Москва хочет дообложить?

— В сопоставимых ценах где-то около 20 млрд руб. Примерно для 20% собственников торговых центров, у которых балансовая стоимость и сейчас почти равна кадастровой и которые платят налог по ставке 2,2%, налоговое бремя снизится. Те, кто налоги не платит, конечно, получат рост нагрузки. Рост посильный: ну не верим мы, что у нас столько убыточных торговых центров.

— Не секрет, что принятие закона в такой редакции пролоббировала именно Москва. Столица — первый и пока единственный субъект РФ, который может начать брать с владельцев коммерческой недвижимости больше уже в 2014 году. Зачем так спешите?

— Этой темой мы начали плотно заниматься где-то год назад. Тогда стало понятно, что уход из городского бюджета нефтегазовой ренты из-за принятия федеральных законов о консолидированных налогоплательщиках и трансфертном ценообразовании — вопрос решенный. Да и без этого было очевидно, что экономически более правильно, имея в структуре расходов бюджета очень высокую долю социальных обязательств, которые должны исполняться при любой ситуации, располагать более стабильными источниками налоговых доходов. Сейчас значительную часть наших доходов составляет налог на прибыль — получается, что мы за счет конъюнктурных доходов финансируем постоянные расходы.

Начав работать над этой проблемой, обратили внимание на сектор торговли, на сектор аренды недвижимости, потому что было понимание, что там оборачиваются большие деньги, которые никак не влияли на доходы бюджета. Обнаружилось, что торговые центры вовсе не являются значимыми плательщиками налога на прибыль. Десяток крупнейших торгцентров площадью 0,5 млн кв. м в 2012 году заплатили налога на прибыль всего на 13 млн руб. Это почти ничего, сущие копейки. Нам объясняют: мы строились на иностранные заемные деньги и теперь платим очень высокий процент по этим займам. В общем, выводят владельцы центров деньги в офшоры — оптимизируют налогообложение.

Далее стали смотреть на их налог на имущество. Поняли, что похожие торговые центры на 1 кв. м уплачивают совершенно разные суммы, потому что налог на имущество платится от балансовой стоимости. Разница до восьми раз. Один владелец поставил объект на баланс по рыночной стоимости как новое здание, другой — как груду кирпичей, по строительным затратам. И все это в рамках законодательства. В итоге получается, что на городе зарабатывают, но ему не платят. Зато если в других странах инвесторы «отбивают» свои вложения в ритейл лет за двадцать–двадцать пять, то у нас за семь–восемь, до десяти лет. Почему? Потому что у нас умеют налоги не платить. На Западе такого нет. Мы начали искать способы исправить ситуацию и вышли на то, что самым эффективным был бы переход на налогообложение имущества по кадастровой стоимости. Она понятна, она приближена к рыночной цене. Есть оценщики, есть процедура, опробованная на земельном кадастре.

— Решение брать налог с рыночной цены только с офисных и торговых центров, но не с промышленности временное? До предприятий дойдет очередь?

— На всех уровнях власти понимают, что это было бы очень неправильно. Закон не предполагает увеличивать налогообложение для промышленности.

— Вообще-то, в последнее время заявлялось, в том числе Счетной палатой, что готового кадастра в стране нет — с чего брать налог?

— Принятый закон — «на вырост». Регионам надо проделать большую работу — провести кадастровую оценку, определить список льготников, сформировать перечень объектов, принять свой закон. Кроме того, у регионов в очень разном состоянии находятся кадастровые базы и государственный реестр прав на объекты. По новым объектам ситуация более или менее понятная, а по старым, особенно по встроенно-пристроенным, такого понимания нет. Но закон хорош тем, что дает субъектам возможность двигаться по всем этим вопросам со своей скоростью.

— Но Москва-то уже в конце пути. Что осталось сделать для того, чтобы уже с 2014 запустить этот фактически новый налог?

— Да, в Москве ситуация сильно лучше. Мы еще в конце прошлого года утвердили кадастровую оценку недвижимости, активно работали с базами данных, у нас очень внятная налоговая служба, нормальный реестр. Что осталось? Дождаться выхода федерального закона, принять свой региональный — закон города Москвы. Надо утвердить перечень объектов капитального строительства, который будет утверждаться по кадастру. Причем надо сделать это публично.

— Пообъектный перечень — это же простор для творчества: что включаем, что нет…

— Обсуждая будущий московский закон в рабочем порядке, мы пока пришли к выводу, что правильно было бы сосредоточиться на крупнейших торговых и офисных центрах. Критерий «крупнейшести» еще подлежит обсуждению, но пока в качестве такого порога мы определяем отдельно стоящие здания, площадью более 5 тыс. кв. м. Расположенные на землях торговли, общепита, офисного и делового назначения. По таким критериям в Москве, по подсчетам департамента земельных ресурсов, до 2 тыс. объектов.

— Какая же часть коммерческой недвижимости, имеющей кадастровую оценку, подпадет под новый налог?

— Есть вопрос, что еще считать коммерческой недвижимостью. Но если примерно, то процентов тридцать подпадет. Или немногим более. Ну а по числу зданий это вообще одна восьмая часть, где-то 12%. То есть относительно крупные объекты.

— До тех, кто помельче, очередь дойдет?

— О дальнейшем пока не говорим. Надо технологии отработать. Для того чтобы расширять сферу действия закона, необходимо его фактическое использование. Очень здорово, что нам дают право «вгрызться» в эту очень сложную тему. Как, например, торговлю отличить от складов? Ведь, строго говоря, часть складов является торговлей. В то же время склады есть у промышленных предприятий, есть логистика. Позиция мэра в этом вопросе — двигаться очень осторожно. Подчеркну, мы малый бизнес вообще не намерены трогать.

— Ну а если парикмахерская или кафе не арендуют площади в крупном центре, а владеют ими на правах собственности?

— Есть идея давать вычет в 300 кв. м из налогооблагаемой базы. Его получит как владелец всего офисного или торгового центра, так и все собственники долей в этом здании.

— То есть, поделив объект на 15–20 частей, налог можно не платить?

— Может быть такая ситуация. Мы ее сейчас смотрим, считаем собственников. Поэтому может быть не 300 кв. м вычет, может быть, чуть изменим. Но, вообще, не будет никто «разбивать» большой торговый центр в 100 тыс. «квадратов» — например, на доли по 300 кв. м — только из-за этого налога. Это же распыление собственности, уменьшение капитализации, много всего.

— Вам не кажется странным, что впервые в федеральном налоговом законодательстве для одного региона, для Москвы, установлены отдельные ставки налога?

— Ну это же на переходный период. Все просто понимают, что мы в режиме эксперимента, и, наверное, в этом нет ничего плохого. Разные ставки введены на два года с пониманием, что в Москве больше новых объектов. У них балансовая стоимость выше, соответственно, если повысим ставку, наш бюджет может потерять больше.

— Ждете ли судов по кадастровой оценке объектов? Ее ведь можно оспорить.

— Конечно, думаю, возникнут вопросы по этим центрам. Но есть досудебный порядок обжалования — через комиссию при Росреестре. Ну и судебные споры, наверное, будут. Но это нормальный процесс. Он поможет увеличению прозрачности сектора коммерческой недвижимости. Знаете, что, в частности, принятый Госдумой закон убивает нынешние схемы, когда торговый центр зарегистрирован в итоге на юрлицо, к примеру, на Кипре? То есть обособленного подразделения в РФ нет, отдельного баланса нет — и налогообложения тоже нет. С точки зрения налога объект как бы не существует.

— Заставите платить налог кипрский офшор?

— Мы говорим владельцам этим законом: «Объект есть? Платите. Сами думайте, как нам деньги перевести из ваших “заграниц”». Ну и для налоговой службы будет работа. Послать запрос на Кипр, обратится в российский суд.

— Девелоперы уже обещают, что после повышения нагрузки по налогу может быть поднята арендная плата в центрах, могут вырасти розничные цены и так далее?

— Поверьте, все, что можно «отжать» с арендаторов, владельцы торговых центров «отжимают». Если мы берем два разных торговых центра — тот, который налогов платит мало, и тот, кто платит все налоги,— думаете, что ставки аренды у них различаются? Нет, конечно. Аренда берется по рынку. На новый порядок будет переведена 1/8 часть зданий. То есть рядом будет большой сектор, которого повышение налогообложения не коснется и он не даст задрать цены. Ну и плюс соседство конкурирующих регионов. Действительно, новый налог может снизить потенциальную привлекательность строительства торговых объектов в центре Москвы. Но, мне кажется, в это мало кто верит.

— Какие проблемы могут возникнуть при реализации закона? Где могут быть подводные камни?

— Технологических подводных камней очень много. Это интеграция баз данных, привязка объектов капитального строительства к кадастровым номерам. Дальше — кроме кадастра есть единый государственный реестр прав, надо определить всех собственников зданий. По новым объектам проблем нет, а вот по старым могут быть. Будем двигаться очень аккуратно. Хочу сказать, что у Москвы здесь историческая миссия — отработать технологии, «нормативку».

С идеологической точки зрения этот закон историчен еще потому, что позволяет нам приблизиться к мировой практике. В крупных городах мира доля налога на имущество в доходах — от 25% до 30%, у нас — всего 6%. Конечно, нам до 25% годы потребуются идти, десятилетия. Тем не менее эти 35 млрд руб. дополнительных средств примерно на 3% долю налога на имущество дают возможность увеличить. Закон дает нам возможность сказать, предъявить счет предпринимателям: «Вы в Москве существуете, зарабатываете в городе большие деньги — так заплатите часть в бюджет, оставляйте в городе, показывайте прибыль, инвестируйте». Я убежден, что переход на кадастр торговых и офисных объектов увеличивает их капитализацию, с одной стороны, а с другой — делает столичную бизнес-среду более конкурентной и прозрачной, а саму Москву — более привлекательной для зарубежных инвесторов.

Интервью взял Вадим Вислогузов


Объект Площадь,кв. мИнвентаризационная стоимость на 1 января 2012 года,руб.Ставка Сумма налога, руб.Кадастровая стоимость на 29 мая 2013 года,руб.Новая ставка Сумма налога, руб.Разница в суммах налога,раз
ТЦ «Охотный Ряд»62 711,2656 761 4542,2%14 448 7529 167 163 5891,5%137 507 4549,5
ГУМ79 706,8762 154 8402,2%16 767 40611 651 657 7351,5%174 774 86610,4
ТРЦ «Золотой Вавилон» на Ярославском шоссе242 593,53 134 873 2822,2%68 967 21232 431 516 3551,5%486 472 7457,1
ТЦ «Метрополис»155 565,91 837 020 7142,2%40 414 45617 870 905 6011,5%268 063 5846,6
ММДЦ «Москва-Сити», «Башня на набережной»222 764,43 109 903 7492,2%68 417 88227 903 701 5701,5%418 555 5246,1
БЦ «Нордстар Тауэр»135 515,51 986 121 8462,2%43 694 68114 079 355 4701,5%211 190 3324,8

«Консалтинговая группа "Апхилл" на основе публичной кадастровой карты Росреестра»

"Коммерсантъ" от 28.10.2013, 00:09

Наглядно

все спецпроекты

актуальные темы

все темы