Кризис способствовал тому, что в Петербурге произошло усиление крупных застройщиков. Несмотря на проблемы, они выжили, быстрее оправились и набрали обороты. Как говорят аналитики, с каждым годом позиции этих компаний будут только укрепляться.
В ответ на спрос тенденцией стали проекты комплексного освоения территорий. Это не играет на руку небольшим застройщикам, поскольку возведение инфраструктуры могут осилить только крупные компании
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В посткризисный период именно крупные девелоперы, которые смогли выстоять в сложных условиях, начали активно разрабатывать новые проекты. Так, по данным вице-президента петербургского союза строительных компаний "Союзпетрострой" Льва Каплана, сейчас 85% строительного рынка Петербурга приходится на десяток крупнейших компаний, которые получают до 90% прибыли в отрасли.
"Укрупнение компаний рынка строящегося жилья — естественный процесс, он начался уже достаточно давно. Логично, что крупные компании имеют возможность привлекать более дешевые кредитные ресурсы и за счет этого расширять портфель инвестиционных проектов быстрее, чем небольшие компании, финансовая устойчивость которых подчас может зависеть от реализации одного проекта. Никакой угрозы ни для рынка, ни для потребителей в этом не вижу", — считает Александр Веселов, директор по развитию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
"Дорожающая земля и перекладывание возведения инфраструктуры на плечи застройщиков только усугубляют ситуацию, ведь небольшие строительные компании не могут конкурировать здесь с ведущими игроками рынка. В итоге темпы роста крупных компаний намного превосходят темпы мелких, что ведет к диспропорции", — согласен с ним Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб".
Юрий Ильин, директор по связям с инвесторами и корпоративным коммуникациям группы ЛСР, минусов в этом тренде не видит. "Скорее плюсы: рынок становится более цивилизованным и прозрачным, снижается активность компаний, не имеющих перспективных планов развития, а стремящихся реализовать один-два проекта и уйти с рынка, не выполнив обещаний перед акционерами или дольщиками. Кроме того, банки более охотно работают с крупными компаниями, хорошо зарекомендовавшими себя на рынке, что позволяет последним активно развивать свой бизнес, в том числе, приобретать земельные участки с целью реализации на них девелоперских проектов", — говорит представитель компании.
"За последние годы кто-то ушел с рынка, но появились и новые игроки. Тем не менее есть тенденция, которая будет все нарастать. Это укрупнение рынка и уход с него небольших игроков. С учетом того, что строительство инфраструктуры постепенно перекладывается на застройщиков, можно предположить, что рынок будет все дальше укрупняться, так как небольшим компаниям сложно потянуть еще и возведение детсадов и школ за свой счет", — говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"".
Еще один фактором, который способствовал этому процессу, является укрупнение и вывод на рынок проектов комплексного освоения территорий. "Поскольку это является явной тенденцией в девелопменте последних лет, то очевидно, что такие объемы могут "потянуть" только достаточно крупные и финансово устойчивые компании. И это хорошо и для рынка, ведь крупная компания обладает достаточным количеством различных ресурсов для решения комплекса вопросов при разработке и реализации проекта, и для конкретного покупателя, ведь он может быть уверен, что проект будет завершен", — полагает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.
Правила монополии
По словам экспертов, пока говорить о монополизации рынка нельзя, но именно застройщики, входящие в топ-10 по объемам строительства, во многом определяют сегодня ценовую политику. "Это может быть как демпинг на ранних этапах, так и завышенные цены на более поздних проектах, когда увеличивать маржу позволяют репутация и скорость строительства", — считает Вячеслав Ефремов. С ним согласен и Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург". "Тенденция к укрупнению компаний приводит к тому, что у крупных застройщиков появляется физическая возможность диктовать цены рынку. С другой стороны такое "объединение" может повлиять на формирование общих стандартов строительства и классификации жилья. Также стоит отметить, что с увеличением количества масштабных проектов жилой застройки, в которых участвует несколько крупных застройщиков, встает вопрос качества жизни и транспортной доступности в новых формирующихся районах", — говорит он.
Впрочем, другие эксперты уверены, что вероятность ценового сговора крупных компаний минимальна — поскольку кроме первичного рынка жилья есть еще вторичный рынок, и в случае необоснованного роста цен на одном покупательский спрос автоматически переместится на другой.
"Крупные компании, как правило, более стабильны в финансовом смысле, имеют возможность осуществлять качественный проектный менеджмент и перераспределять ресурсы без риска для проектов", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. "Что касается цен, то цены диктует рынок, и никакой картельный сговор крупных застройщиков, даже если бы он мог быть, не заставит людей приобретать квартиры по цене выше их покупательской возможности. Даже наоборот: вывод большого количества проектов комплексного освоения территорий в последнее время тормозит рост цен в массовом сегменте", — уверен Сергей Терентьев.
Впрочем, в монополизме некоторые эксперты видят и положительные моменты. "Основным плюсом монопольной работы крупных компаний на рынке строящегося жилья является продуманная концепция территории и ее соблюдение при строительстве. Крупный игрок в большинстве случаев — это гарантия безопасности покупателя, так как шансы, что объект не сдадут или заморозят, малы. В свою очередь, это влечет за собой лоббирование цен крупными игроками. С другой стороны, в том же Девяткино работают сразу несколько крупных игроков, которые из-за высокой конкуренции вынуждены вести сдерживающую ценовую политику", — рассказывает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака".
Однако до настоящей монополизации далеко. "Есть очень много девелоперов среднего уровня, возводящих три-пять объектов одновременно. Они все равно будут занимать свою нишу и продолжать работать, сдерживая цены крупных игроков, либо перетягивая покупателей на свои проекты", — говорит Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург". С ним согласен и Сергей Терентьев: "Для средних и небольших компаний есть великолепная ниша на рынке, это максимально индивидуальные, очень четко сегментированные объекты с продуманной локацией, и эта ниша может быть значительно доходнее в пересчете на квадратный метр, чем крупные проекты".
"У нас нет надобности строить в год по 300-500 тыс. кв. м. Более того, нет такого желания. Деньги ради денег — неинтересно. Как бы ни пошло это звучало, хочется заниматься любимым делом и чувствовать себя в этом деле лучшим. Все наши проекты отличаются именно подобной выверенностью", — говорит Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК "Сфера".
Игроки со стороны
Изменить конкурентную среду мог бы приход сторонних, иностранных или федеральных девелоперов. "Стоит отметить, что в ближайшей перспективе покупка петербургских компаний иностранными или московскими девелоперами вполне возможна, поскольку на рынке ведется ряд переговоров. Такие сделки способны в дальнейшем усилить тенденцию укрупнения компаний", — рассказывает Денис Радзимовский. Но не все верят в это. "Приобретение компаний иностранными или московскими девелоперами маловероятно. Гораздо проще и выгоднее приобретать отдельные земельные участки для реализации на них девелоперских проектов", — говорит практик Юрий Ильин. "Покупка компаний иностранными или московскими девелоперами, на мой взгляд, маловероятна. Тем более что крупные компании, которые хотели выйти на рынок Санкт-Петербурга, уже давно и вполне успешно здесь работают. Конечно, всегда возможны слияния и поглощения, но это также вполне естественные для любого рынка процессы", — согласен с ним Александр Веселов.