В конце прошлого года все специалисты в один голос предрекали, что в 2013 году такого роста рынка ипотечного кредитования, какой все наблюдали в 2012 году, ждать не стоит. И, как показывают результаты первого квартала нынешнего года, эти прогнозы сбываются. Хотя о падении речь не идет — лишь несколько сбавились объемы роста рынка.
Снижение стоимости недвижимости оказывает в три раза большее влияние на доступность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита по сравнению со снижением процентной ставки этого кредита
Фото: Евгений Асмолов, Коммерсантъ
Дмитрий Шапочкин, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ОАО "Банк "Петрокоммерц"", считает, что прогнозы о замедлении рынка сбываются. Он отметил: "На текущий момент мы располагаем официальной статистикой по результатам работы в течение первых двух месяцев 2013 года. В течение этого периода в РФ было выдано 84 тыс. ипотечных кредитов на сумму 133 млрд рублей".
По данным ЗАО "Секвойя Кредит Консолидейшн", всего банками РФ на 01.05.2013 выдано около 194 тыс. кредитов на общую сумму 251,3 млрд рублей.
Рост уже не тот
Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга "Финам", говорит: "В первом квартале, как и ожидалось, зафиксировано замедление российского рынка ипотечного кредитования. В январе — феврале 2013 года темпы кредитования снизились год к году в 2,7 раза и составили 30,6 процента. Для сравнения: за первые два месяца 2012 года рост составил почти 90%, в январе — феврале 2011 года — 131,5 процента. Согласно предварительным прогнозам, понижательный тренд по темпу роста рынка ипотечного кредитования сохранится в течение всего года и за период в 2013 году рост в наиболее оптимистичном сценарии составит только около 20 процентов, а в консервативном варианте — менее 10 процентов. В целом замедление ожидаемо — посткризисный рост рынка носил характер скорее восстановления, чем полноценного развития. Сейчас данный сегмент кредитования возвращается в ситуацию нормального функционирования, когда темпы роста соответствуют общей макроэкономической конъюнктуре. В краткосрочной перспективе давление на динамику рынка будут оказывать умеренный рост ставок, который происходит в последнее время, общее ослабление экономического роста страны (Минэкономразвития недавно пересмотрело прогноз по росту ВВП РФ в 2013 году с 3,6 до 2,4 процента) и снижение предложения на рынке недвижимости на фоне слабых результатов по сектору строительства жилой недвижимости. Вместе с тем, несмотря на негативные факторы, общий контекст рынка, характеризующийся высоким спросом на жилье и умеренным расширением доходов населения, позволит ипотечному кредитованию продемонстрировать довольно заметный рост, темпы которого, по нашим ожиданиям, будут ближе к оптимистичным прогнозам".
Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют-банка, говорит: "Во втором квартале мы ожидаем некоторого замедления темпов прироста, что будет обусловлено майскими праздниками и наступлением летнего сезона отпусков".
По данным ВТБ24, в Санкт-Петербурге в первом квартале 2013 года выдано 7040 ипотечных кредитов на сумму 14,9 млрд рублей.
Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24, говорит, что основными факторами, сдерживающими рост ипотеки, стали отсутствие источников долгосрочного фондирования и постепенное снижение темпов роста платежеспособного спроса. "Мы прогнозируем снижение темпа роста рынка до 21 процента в 2013 году по сравнению с ростом в 30 процентов в 2012 году. Ставки по ипотеке резко меняться до конца года не будут, они останутся на текущем, довольно высоком уровне — 12,7-12,8 процента", — говорит он.
Дмитрий Жуков, директор департамента развития ипотечного кредитования банка "Стройкредит", более пессимистичен относительно роста ставок: "За последний год ставки по ипотеке выросли примерно на один процентный пункт. В 2013 году ставки вполне могут увеличиться в среднем еще на один пункт. Кроме того, в 2013 году вряд ли стоит ожидать дальнейшую либерализацию условий, поскольку рыночных предпосылок для этого нет. Таким образом, можно предположить, что объем выдач по ипотечным кредитам в 2013 году будет ниже, чем в 2012-м. Думаю, что по итогам 2013 года банки смогут выдать ипотечных кредитов на сумму в районе 800 млрд рублей".
Достигли предела
Представители застройщиков и аналитики склонны видеть ситуацию в более радужном цвете, чем банкиры. Генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин говорит, что в течение первого квартала 2013 года рынок ипотеки продолжал расти. Банки улучшали условия ипотечных программ и расширяли круг аккредитованных объектов (в том числе, за счет вновь выведенных на рынок крупных проектов). "Благодаря этому доля ипотечных сделок в "Петербургской недвижимости" к концу первого квартала выросла до 35 процентов (в конце 2012 года она составляла 30 процентов). Улучшение условий ипотечного кредитования стало одним из факторов, стимулирующих покупательскую активность. Вторым фактором стало растущее предложение: в течение трех месяцев девелоперы выводили в продажу новые интересные проекты как в Санкт-Петербурге, так и в его пригородах".
Генеральный директор ГК "Город" Дмитрий Брызгалин добавляет: "По итогам первого квартала 2013 года сделки с привлечением ипотеки занимают в объеме продаж ГК "Город" такую же долю, как и в 2012 году: 36-37 процентов. Изменение ставок в пределах 1-2 п. п., о котором можно говорить сегодня, не настолько существенно, чтобы вызвать массовый отказ потенциальных клиентов от использования кредитных ресурсов, особенно если учесть, что для многих ипотека — единственная реальная возможность улучшить жилищные условия".
Директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин также долю ипотечных средств в общем объеме сделок на объекты комфорт-класса его компании оценивает в 30%. "Мы наблюдаем небывалый всплеск интереса к ипотеке на элитные объекты. Только за первые три месяца текущего года доля ипотечных сделок на элитную недвижимость в нашей компании выросла до 26 процентов, хотя еще недавно она не поднималась выше 10-12 процентов. При этом ипотечная активность покупателя "элиты", как правило, возрастает на завершающей стадии строительства объекта с приближением срока его сдачи — чем ближе срок, тем выше активность. В то же время при покупке объектов массового рынка пик ипотечных сделок происходит на стадии котлована", — рассказал господин Останин.
Руководитель ипотечного направления NAI Becar в Санкт-Петербурге Елена Дятел считает, что на текущий момент спрос на ипотечные кредиты достиг своего возможного предела: "Поэтому пока мы остановились на 35-40 процентах сделок, осуществляемых с участием ипотеки, от общего количества сделок. Такая тенденция, скорее всего, сохранится весь год, никаких скачков не ожидается".
В ожидании Набиуллиной
Банкирское сообщество говорит, что в третьем квартале этого года, после смены руководства Центробанка (ЦБ), можно ожидать снижения ставки рефинансирования. Однако у специалистов уверенности в том, что это повлияет на снижение ставок кредитования, нет. А даже если и повлияет, говорят они, объемы кредитования в связи с этим вряд ли изменятся.
Господин Павлов из Абсолют-банка оптимистичен: "К середине лета можно ожидать активных действий ЦБ, направленных на снижение процентных ставок. Если это произойдет, то уже в конце третьего — начале четвертого квартала вероятен всплеск спроса на все виды кредитования".
Андрей Гусев, исполнительный директор ООО "Скайинвест Секьюритиес", говорит: "В третьем квартале главой ЦБ станет Эльвира Набиуллина, которая подвергала сомнению влияние снижения ставок на инфляцию, это всего лишь приводит к росту доходов банков, а не к снижению конечной ставки на рынке. Высокие ставки на рынке — это результат монетарной рестрикции ЦБ, направленной на борьбу с инфляцией. В ближайшее время на снижение рыночной ставки может повлиять лишь ослабление денежно-кредитной политики (то есть эмиссия денег), а это произойдет в случае снижения темпов инфляции. Меры, которые будут приниматься, скорее будут направлены на повышение инвестиционного климата, увеличение инвестиционного предложения и снижение тарифов естественных монополий. Поэтому ставка будет снижаться, но вряд ли это произойдет ранее конца третьего квартала. Безусловно, снижение рыночной ставки будет означать рост количества выданных кредитов".
Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки "НДВ СПб", рассуждает: "Как показала практика, уменьшение ставки рефинансирования не всегда напрямую ведет к снижению процентных ставок. Раньше к этому показателю были привязаны кредиты АИЖК, но сегодня банки ориентируются в основном на стоимость заимствований и риски, которые и закладываются в итоговый размер ставки по ипотеки. Не так давно тема маржи в банковском секторе обсуждалась в России на высоком уровне, возможно, это даст некий толчок ряду госбанков — прежде всего Сбербанку и ВТБ — к небольшому снижению ставок. Снижение ставок по ипотеки, разумеется, повысит количество выданных кредитов. Уже сегодня заметно, как часть покупателей переориентируется на программы рассрочек, так как и стоимость квартир, и ипотечные ставки заметно выросли".
В долгосрочной перспективе
Мария Иванова, руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Home Estate, полагает, что снижения процентной ставки стоит ожидать только в долгосрочной перспективе, ожидать значительного удешевления ипотеки в этом году не стоит, но и значительное повышение не прогнозируется. "Существенное увеличение темпов роста ипотеки может вызвать снижение ставки на 2-3 процентных пункта, что влечет необходимость привлечения долгосрочных вкладов не более чем под 6-7 процентов, что неосуществимо на сегодняшний день", — резюмирует она.
Елена Кузнецова, заместитель директора по экономике и финансам ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", согласна с коллегами, что изменение ставки рефинансирования в пределах 1% не способно существенно сказаться на ставках ипотечного рынка.
Господин Брызгалин рассуждает: "На наш взгляд, быстрого изменения ипотечных ставок вслед за снижением ставки рефинансирования ожидать не стоит, потому что основную часть длинных денег наши банки привлекают за рубежом, вследствие чего стоимость фондирования для них весьма опосредованно связана с учетной ставкой ЦБ РФ".
Господин Останин все же склонен видеть зависимость ставки от объемов продаж недвижимости, но для этого снижение должно быть существенным: "По опыту наших продаж снижение ставки до 10 процентов повысит долю ипотечных сделок при покупке жилья до 50 процентов".
Руководитель ипотечного направления NAI Becar в Санкт-Петербурге Елена Дятел надеется, что даже если ставки рефинансирования не изменятся, какое-то стимулирование клиентов со стороны банков последует: "Рынок будет находиться в выжидательной позиции вплоть до мая, а летом, скорее всего, банки снова предложат очередные акции и программы лояльности". Но даже если пойдет обратный процесс и ставки поднимутся на 2-3%, по ее мнению, ипотечные кредиты будут востребованы, поскольку впоследствии все ипотечные затраты покрываются.
А вот Людмила Артеева, заместитель начальника управления ипотечного кредитования банка БФА, полагает, что в случае повышения ставок по ипотечным кредитам более чем на 1% количество кредитов снизится, так как эти ставки будут уже неинтересны и недоступны потребителю.
Управляющий активами финансовой компании AForex Сергей Ковжаров также уверен, что снижение ставки рефинансирования не приведет к удешевлению кредитов прежде всего из-за того, что для ипотеки нужны длинные деньги. "Ставка рефинансирования прежде всего сказывается на рынке межбанка, то есть на рынке краткосрочных заимствований, — поясняет он. — Так что стоит ожидать дальнейшего снижения темпов выдачи ипотечных кредитов, поскольку средний класс в стране при снижении цен на нефть не увеличивается. Если мы возьмем западный опыт, то там ставки находятся в пределах 5 процентов, но у нас для существования таких условий инфляция должна быть в районе 2-3 процентов. Так что тем гражданам, которые хотят улучшить жилищные условия, не надо тратить время на ожидание драматического снижения ставок или считать, сколько они переплатят. Лучше на рынке все равно ничего нет. Так что имеет смысл взять кредит, тщательно рассчитав свои силы. Если же через несколько лет ставки упадут, то можно будет перекредитоваться на более выгодных условиях".
Следует отметить, что некоторые аналитики считают, что размер ставки не слишком влияет на спрос на недвижимость. Дмитрий Шапочкин отмечает: "Расчеты показывают, что снижение стоимости недвижимости оказывает в три раза большее влияние на доступность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита по сравнению со снижением процентной ставки, не нужно забывать, что в этом уравнении существует три переменные: доходы населения, стоимость недвижимости и стоимость кредита, влияние последнего наименьшее. Мы не ожидаем серьезных изменений процентных ставок при условии относительной стабильности мировой экономики".
Следует отметить, что с начала 2013 года наблюдается стабильный поступательный рост задолженности по жилищным ипотечным кредитам — по предварительным данным, к маю 2013 года просроченная задолженность по текущим ипотечным платежам превысит сумму 28,3 млрд рублей, что на 9,6% больше, чем на 01.05.2012, когда она составляла 25,5 млрд рублей.
Во второй половине 2013 года существует риск роста объемов просроченной задолженности в связи с тем, что в 2012 году банки снизили требования к ипотечным заемщикам — ведущие банки РФ предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода отдельной справкой. На конец года просрочка по ипотеке может составить более 30 млрд рублей. Такие прогнозы дают в компании ЗАО "Секвойя Кредит Консолидейшн".