Доля проектов премиум-класса на первичном рынке недвижимости в различных городах юга России колеблется от 1% до 62%. Наиболее привлекательными для состоятельных покупателей являются курортные города. Однако все большую конкуренцию им составляет зарубежная элитная недвижимость, цены на которую зачастую сопоставимы с российскими.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Евгений Березкин
Тянет к морю
Элитное жилье на юге — это квартиры в новых домах в центре крупных городов и коттеджи в элитных загородных поселках. Стоимость 1 кв. м такой недвижимости, в среднем, составляет 100— 130 тыс. рублей, в Краснодаре цены несколько скромнее — порядка 90 тыс. рублей. С учетом большой площади таких квартир или домов, средняя сумма сделки, по оценкам участников рынка, составляет около 10 млн рублей.
Доля элитной недвижимости на рынке первичного жилья в Ростове-на-Дону, по оценкам экспертов, находится в пределах 5%. В Ростове-на-Дону к премиум-классу относят проекты «Усадьба» концерна «Единство», «Чехов» (ООО «Сигмастрой»), дом на ул. Горького, 168 (ООО «Фирма „Кристина“»), ЖК «Ростов-Сити» (ЗАО «Концерн „Покровский“»), а также коттеджный поселок «Старочеркасская ривьера», проект которого реализует ООО «Азово-Донская девелоперская компания». В Краснодаре, как считают в MACON Realty Group, доля элитного жилья не превышает 1%. К этому сегменту относится проект ЖК «Ривьера» концерна «Девелопмент-Юг» и ЖК «Европейский», инвестором и девелопером которого является «Газпромбанк-Инвест».
Гораздо активнее рынок элитной жилой недвижимости развивается в популярных курортных городах. Так, в Геленджике, по данным MACON Realty Group, на долю элитного сегмента приходится почти 22,7% возводимого жилья, в Сочи недвижимость премиум— и бизнес-классов занимает 62,6% первичного рынка жилья. Значительную часть предложения в этом сегменте на сегодняшний день составляют объекты, возводимые в рамках подготовки к Олимпийским играм.
Развитию строительства элитного жилья на юге, по мнению девелоперов, прежде всего, способствует само расположение региона. «Изначально южный регион имеет большое преимущество в географическом положении и климате, по сравнению с севером страны. Юг всегда будет рекреационной зоной, центром аграрных инвестиций и финансовых потоков. В нашем регионе большая плотность населения и высокий уровень жизни. Все это способствует развитию элитного сегмента недвижимости»,— поясняет генеральный директор ООО «Азово-Донская девелоперская компания» Константин Швалев.
Зерна от плевел
Генеральный директор ЗАО «Концерн „Покровский“» Александр Кочергин, говоря о характеристиках жилья премиум-класса, отмечает, что элитность многоквартирного жилья сегодня определяется его расположением. «Местоположение — единственное обстоятельство, которое невозможно изменить, независимо от желаний и возможностей»,— поясняет Александр Кочергин. По словам гендиректора АН «Парус» Максима Хмеля, позиционирование жилья в премиум-классе предполагает, что оно соответствует ряду характеристик. Помимо местоположения, это планировка квартир, вид из окна, наличие и качество социальной инфраструктуры, обеспеченность паркингом, качество обустройства территории около дома и т.д. Объектов, которые соответствуют всем критериям премиум-класса, очень мало. При этом часты случаи, когда дома бизнес-класса позиционируются как элитные только из-за большой площади квартир или из-за местоположения. Однако в итоге такие дома попадают в разряд «неликвида»: покупатели люксового жилья не удовлетворены качеством, которое предлагает бизнес-класс, а менее притязательным клиентам не нужны квартиры площадью в 100–150 кв. м и более.
Есть и другие проблемы, которые тормозят развитие рынка элитной недвижимости на юге. Так, девелоперы в Ростове-на-Дону столкнулись с нехваткой земельных участков. «В Ростове элитное жилье привлекательно в центре города, но дефицит земли в этом районе сильно сказывается на развитии премиального сегмента недвижимости»,— комментирует генеральный директор компании ЮИТ ДОН Андрей Шумеев. Александр Кочергин считает, что нехватка свободных участков для строительства в ближайшие годы приведет к сокращению первичного рынка элитного жилья.
Для Сочи на сегодняшний день сдерживающим фактором является масштабное предолимпийское строительство. «Оно превратило город в большую стройплощадку. Однако сейчас возведение объектов завершается, в городе действует мораторий на новую застройку, поэтому уже ко второй половине 2013 года мы увидим чистый и яркий город без строительной пыли и грузовиков»,— поясняет директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова.
Заработать на люксе
Мнения экспертов об инвестиционном потенциале элитной недвижимости сильно разнятся. Некоторые участники рынка считают, что после кризиса 2008 года она практически утратила значение инвестинструмента. «С точки зрения вложения средств, более привлекательно жилье эконом— и комфорт-классов, так как элитная недвижимость менее ликвидна. Поскольку площадь элитных квартир достигает 200 кв. м, а стоимость одного квадратного метра выше, чем в других сегментах, найти покупателей на такие объекты непросто. Срок реализации квартир элитного сегмента может составлять от трех месяцев до одного года»,— поясняет Андрей Шумеев. Работать с такими объектами сможет не каждый инвестор. «Да, маржа здесь может быть больше, но изначальные вложения велики и работа с потенциальными покупателями гораздо сложнее, чем в других сегментах»,— отмечает генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко.
Однако Константин Швалев считает, что в недвижимость премиум-класса стоит инвестировать, потому что спрос на нее всегда остается стабильным, она не подвержена влиянию рынка и не падает в цене. По его словам, стоимость элитного домовладения в загородном поселке может расти в зависимости от этапов реализации проекта, строительства новой инфраструктуры, завершенности проекта.
«На сегодняшний день элитная недвижи-мость — это скорее инструмент сбережения своих финансовых средств, со стабильным ростом 4–5% в год. Но при условии покупки на стадии строительства, элитный объект может стать и хорошим инвестиционным инструментом»,— объясняет генеральный директор риэлторской компании «Винсент Недвижимость» Эдуард Филиппов.
С оглядкой на заграницу
По оценкам экспертов, сейчас на рынке элитной жилой недвижимости юга спрос несколько превышает предложение. «В этом сегменте есть потенциал для роста. Поэтому в течение пяти лет наряду с проектами премиум-класса мы планируем построить еще один небольшой дом класса „de luxe“ в центре Ростова-на-Дону»,— сообщила Валентина Полевиченко.
Эксперты считают, что рынок загородных коттеджей в краткосрочной перспективе тоже будет развиваться стабильно и без резких скачков. «Сегодня в сегменте загородной элитной недвижимости в регионе происходит порядка 10 сделок в месяц, средняя стоимость которых составляет в среднем 10–15 млн рублей. В ближайшие несколько лет ситуация не изменится»,— считает Константин Швалев.
Однако эксперты предупреждают, что текущий спрос на элитную недвижимость может быть удовлетворен за счет покупки недвижимости за рубежом. «Спрос на рынке элитной жилой недвижимости также может сдерживаться возможностью приобрести жилье за границей. Уровень цен на российскую и зарубежную элитную недвижимость сейчас почти сравнялся»,— считает Андрей Шумеев. Чтобы привлечь покупателей к своим проектам, российским девелоперам придется предложить весомые преимущества, в числе которых может быть дополнительная инфраструктура, инновационные технологии, эксклюзивный ремонт в соавторстве с ведущими дизайнерами, отличное качество работы сервисных служб и другие возможности.