Промышленные предприятия со своей инфраструктурой, как подсчитали в московской мэрии, занимают около четверти территории столицы в ее старых границах, а именно 27 тыс. га. Это значит, что промышленных зон в Москве вдвое больше, чем лесопарковых. Соответственно, есть отличный потенциал для нового строительства — главным образом жилищного.
Некоторых попросят остаться
Кроме промзон, свободных площадей для масштабного строительства в пределах МКАД практически не осталось. А реконструкция территорий, занятых производственными, складскими и административными зданиями, большинство которых было построено еще во времена СССР, может дать девелоперам возможность возвести на их месте до 30 млн кв. м жилья. Так, во всяком случае, утверждают специалисты компании Est-a-tet. Руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев на прошедшем форуме MIPIM был еще более оптимистичен и говорил о 70 млн кв. м.
Планы города, правда, пока несколько скромнее, чем аппетиты девелоперов. Ведь не всю промышленность в столице можно уничтожить: есть среди предприятий такие, которые обеспечивают москвичей необходимой продукцией. Хлебом, например. Сейчас речь идет о сокращении территорий промзон до 15,6 тыс. га и строительстве 6 млн кв. м недвижимости, из которых 5 млн кв. м составят жилые массивы.
Скрытые резервуары
Непосредственно строительству на территории любой промзоны предшествует длительный и дорогостоящий период, когда решаются проблемы с собственниками (их могут насчитываться десятки, а иногда и сотни), разрешительной документацией, рекультивацией земли и сносом зданий. Но это только видимые, очевидные задачи, которые, кстати, до последнего времени девелоперы вынуждены были брать на себя. В исторических районах — как, например, в случае с фабрикой "Красный Октябрь" — приходится учитывать статус объектов. Некоторые из них, признанные памятниками культуры, сносить запрещено, а в процессе реконструкции необходимо сохранить их внешний вид и внутренние конструкции.
Даже если исторической составляющей в промзоне нет, всегда найдутся другие подводные камни, рассказывает Василий Фетисов, коммерческий директор компании "ЛСР. Недвижимость-Москва". Иногда обследование территории приносит неожиданные результаты: находятся скрытые подземные строения, резервуары, кабели спецсвязи и прочие объекты, которые могут быть не обозначены даже на геоподоснове. Все это увеличивает стоимость проекта в полтора-два раза, считают эксперты. Именно поэтому девелоперы охотно берутся за освоение таких территорий только в случае удачного расположения будущего проекта.
Тем не менее успешные примеры редевелопмента промзон в столице уже есть. На территории бывшего троллейбусного парка N5 возведен жилой комплекс "Фьюжн Парк", место экспериментального завода напитков "Хамовники" занял строящийся ЖК "Литератор". "В начале 1990-х территория ММДЦ "Москва-Сити" тоже была промзоной",— напоминает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. Но ее главное отличие от сегодняшних промзон заключалось в том, что "Сити" продавалось уже с сетями, было создано специальное подразделение, целью которого было обеспечение электричеством будущего делового района. Сначала городом была подготовлена коммуникационная составляющая, и лишь после этого стали разрабатываться архитектурные концепции.
Время — деньги
Именно такой подход к реконструкции и последующему строительству на индустриальных территориях практикуется в развитых странах. "Государство берет на себя задачу подготовить проект, освободить участок и предложить его девелоперу в готовом виде, с необходимой инфраструктурой и коммуникациями",— говорит Илья Кузнецов, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield. Разумеется, такой участок стоит дороже, а кроме того, город имеет право задать более жесткие, чем обычно, параметры строительства. Но выгодно это обеим сторонам. Девелоперу не нужно заниматься длительными согласованиями и брать на себя другие непрофильные функции — можно сразу приступать к строительству. А город получает то развитие, которое логично именно в данном районе.
"В Гамбурге с 1997 года на участке площадью 157 га реализуется проект HafenCity — это комплексная реконструкция прибрежного района, расположенного в центральной части города",— рассказывает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова. Вместо складов и доков здесь строятся восемь районов, включающих объекты жилого, офисного, гостиничного и торгового назначения. При этом немцы не торопятся: на освоение территории отведено ни много ни мало 25 лет. Для сравнения: справиться с первыми 100 га территории ЗИЛа планируется уже к 2020 году. Впрочем, ближе к этому времени сроки можно будет и передвинуть — отечественному девелопменту к этому не привыкать.
Когда речь идет о крупнейших промзонах, таких, как территория ЗИЛа, эксперты говорят о необходимости государственно-частного партнерства (ГЧП), которое предполагает равное финансовое участие государства и бизнеса. В России механизм ГЧП пока еще законодательно обоснован довольно слабо, правда, в большинстве субъектов РФ имеется свой местный закон об участии в таких партнерствах. А вот в Москве такого документа нет и принятие его не планируется: по словам депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, до принятия федерального закона большого смысла в этом столичные власти не видят. Сейчас большинство крупных проектов ГЧП реализуется в режиме "ручного управления", когда успех каждой концессии находится в прямой зависимости от административного ресурса.
На низком старте
Среди наиболее перспективных проектов, которые будут выведены на рынок в ближайшие один-два года, эксперты компании "ЛСР. Недвижимость-Москва" выделяют промзону N9, где ранее на 4,5 га располагался часовой завод "Слава", по адресу Ленинградский проспект, 8. Здесь банк "Глобэкс" планирует построить многофункциональный комплекс с акцентом на офисную составляющую проекта. Новые площади составят 480 тыс. кв. м.
Долгожданный проект с исторической составляющей, застройка которого ожидалась в течение нескольких лет,— территория фабрики "Красный Октябрь" на Берсеневской набережной, 4-8. Компания "Гута-Девелопмент" начинает строительство комплекса лофт-апартаментов, общая площадь которых может достичь 90 тыс. кв. м. Пока же, по данным стройкомплекса Москвы, согласовано строительство 25 тыс. кв. м, из которых 20 тыс. кв. м приходится на жилье.
На улице Сергея Макеева, 9 компания DEKRA приступает к реконструкции промзоны N4 "Звенигородское шоссе", на месте которой будет возведен жилой комплекс класса "премиум". Площадь участка — 5 га, а новые площади составят 90 тыс. кв. м.
Вместо бывшего ОАО "Завод нестандартного оборудования" на Головинском шоссе, 5 MR-Group построит многофункциональный комплекс "Водный", в котором предусмотрены офисные и торговые площади, а также апартаменты — всего 359 тыс. кв. м. Площадь участка — 5 га.
В этом же районе, на улице Адмирала Макарова, 2, подвергнется реконструкции территория бывшей продовольственной базы, на месте которой сейчас расположены ангары. Площадь участка — 22 га, ИФК "Лираль" рассчитывает возвести здесь масштабный жилой комплекс общей площадью более 1 млн кв. м.
Значительно меньшей плотности застройка предполагается на Заречной улице, 2/1, где ОАО "Порт-сити" и правительство Москвы намерены реконструировать промзону N40 "Западный порт". Здесь площадь участка составляет около 10 га, а выход новых площадей ожидается около 385 тыс. кв. м, из которых примерно половину составит жилье.
Компания "Галс-Девелопмент" осваивает две промзоны на востоке столицы. На территории бывшего завода НИИДАР (улица Краснобогатырская, вл. 2 и вл. 6) будет построен жилой комплекс общей площадью 90 тыс. кв. м. Вторая стройка начнется неподалеку, на 1-й улице Бухвостова, вл. 11: здесь, по данным компании Est-a-tet, возведут 80 тыс. кв. м жилых площадей на территории ОАО "Изолит".
На западе Москвы, по адресу Береговой проезд, 5, на территории более 6 га вместо складских помещений MR-Group возведет жилой комплекс "Фили Град" общей площадью более 370 тыс. кв. м, предусматривающий как классическое жилье, так и апартаменты.
Удар по ценам
Несмотря на отложенный спрос, рынок московских новостроек может не выдержать столь массового строительства. Эксперты прогнозируют снижение цен на новое московское жилье в том случае, если объем ввода новостроек превысит 4 млн кв. м в год — именно такой темп Василий Фетисов считает оптимальным. "При этом для сбалансированного развития городского пространства необходимо ежегодно возводить еще около 6-7 млн кв. м коммерческой и социальной недвижимости: офисов, объектов торговли, учреждений культуры и спортивных сооружений, школ и детских садов",— говорит эксперт.
Но в итоге реновация заброшенных индустриальных зон поднимет цены не только на ту недвижимость, которая будет построена на их территориях, но и в прилегающих районах. Правда, на ранних этапах застройки возможно снижение стоимости квадратного метра из-за резкого увеличения объемов строящегося жилья, предупреждает Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика Tekta Group. Однако после того как большая часть проектов будет возведена, рынок отыграет это падение цен. Вопрос лишь в том, как скоро это произойдет.