«Сбербанк Управление активами» будет инвестировать в покупку строящегося в Москве и Подмосковье жилья экономкласса. Для этого уже зарегистрирован закрытый паевой фонд, чей объем должен достигнуть 3 млрд руб. Обычно ПИФы инвестируют либо в земельные участки, либо в коммерческую недвижимость.
Во вторник Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала правила ЗПИФН «Сбербанк — Жилая недвижимость», сообщается на сайте службы. «Первые инвестиции в фонд мы планируем сделать в течение двух недель»,— сообщил “Ъ” на проходящей в Канне международной выставке недвижимости MIPIM директор отдела управления фондами недвижимости «Сбербанк. Управление активами» Алексей Новиков. По его словам, фонд будет привлекать средства неквалифицированных инвесторов, а минимальный взнос для пайщиков составит 1 млн руб. Всего же ЗПИФН планирует собрать от 1,5 млрд до 3 млрд руб. Эти средства будут направлены на покупку строящегося в Москве и ближнем Подмосковья жилья экономкласса на ранней стадии строительства.
«Главное требование фонда — инвестирование в те проекты, по которым получена вся разрешительная документация,— продолжает господин Новиков.— Кроме того, девелоперы, у которых мы будем покупать квартиры, должны заключать договоры по 214-му федеральному закону (закон о долевом строительстве.— “Ъ”), что позволит нашим пайщикам избежать рисков недостроя». После того как выкупленные фондом объекты будут сданы в эксплуатацию и построена вся сопутствующая инфраструктура, они будут продаваться на открытом рынке. Такая стратегия, надеется Алексей Новиков, может позволить пайщикам ЗПИФН заработать до 16% годовых. В каждый девелоперский проект паевой фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость» намерен инвестировать $15–20 млн (450–600 млн руб.). При средних ценах в новостройках на этапе котлована 75 тыс. руб. за 1 кв. м собранные ЗПИФН средства позволят выкупить 20–40 тыс. кв. м жилья.
Господин Новиков говорит, что ЗАО «Сбербанк. Управление активами» уже инвестировало 280 млн руб., или около $10 млн, на покупку почти 4 тыс. кв. м в строящемся микрорайоне «Новое Бутово» . квартиры покупались с дисконтом в 11% к ценам на момент продажи — за 78 тыс. руб. за 1 кв. м, добавляет он. Представитель MD Group (девелопер проекта) подтвердил эту информацию. Председатель совета директоров «Бест новострой» (продает квартиры в Новом Бутово) Ирина Доброхотова говорит, что сейчас цены в этом микрорайоне достигают 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Алексей Новиков рассчитывает, что в случае реализации квартир в Новом Бутово до конца этого года доходность «Сбербанк. Управления активами» может достичь 24%. Доходность пайщиков может оказаться еще выше, считает госпожа Доброхотова. При покупке квартиры с «котлована» и при ее продаже после ввода дома в эксплуатацию можно заработать и до 50%, пояснила она.
По данным “Ъ”, по состоянию на 31 декабря 2013 года общее число закрытых паевых фондов, инвестирующих в недвижимость (как непосредственно фондов недвижимости, так и рентных фондов), составляло 250. Их чистые активы, по данным Национальной лиги управляющих, составляли 315 млрд руб. В это число не входят фонды для квалифицированных инвесторов, по которым управляющим компаниям законодательно запрещено раскрывать информацию. Большинство фондов инвестируют либо в земельные участки, либо в нежилую недвижимость. Всего 63 фонда строят жилую недвижимость, но большинство из них небольшие. Так, по оценке “Ъ”, лишь 15 ЗПИФов с чистыми активами свыше 500 млн руб. инвестировали в строительство жилых домов. Крупнейшими из таких фондов являются «Территория Югра» (4,5 млрд руб., УК «Регион Девелопмент»), «Уралсиб-Строительные инвестиции» (4,1 млрд руб., УК «Уралсиб Эссет Менеджмент»), «Жилищная программа» (2,9 млрд руб., УК «Капиталъ ПИФ»), «Югра» (2 млрд руб., УК «Ореол»).
«Сбербанк управление активами» уже управляют одним из старейших ЗПИФов «Коммерческая недвижимость». Его чистые активы, в основном торговая недвижимость, на конец 2012 года составляли 3,6 млрд руб. Доход пайщиков по итогам 2006–2009 годов — 7–8% от расчетной стоимости пая, по итогам 2010–2011 годов — 2%.