9 января 2013 года президентом РФ был внесен в Госдуму законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", призванный изменить правила регистрации граждан РФ и иностранцев по месту пребывания и по месту жительства, а также устанавливающий санкции за нарушение этих правил. Документ призван бороться с нелегальной миграцией. Однако, как опасаются участники рынка, новый закон, если он будет принят, может оказать влияние на весь рынок аренды.
В феврале законопроект был принят в первом чтении, сейчас идут консультации и подготовка документа ко второму чтению. В пояснительной записке к законопроекту основной смысловой акцент делается на том, что изменения прежде всего должны искоренить проблему "резиновых домов", то есть устранить деятельность по нелегальной регистрации сотен людей на одном квадратном месте жилплощади, зачастую даже несуществующей. С этих позиций, в общем-то, у общественности нареканий к законопроекту нет, все признают актуальность проблемы и необходимость ее законодательного решения.
Под одну гребенку
Однако в закон планируется внести ряд положений, которые потенциально могут существенно усложнить жизнь не только нелегалам, преступникам или террористам, но и добропорядочным российским гражданам. Как тем, кто добросовестно снимает вполне "нерезиновое" жилье, так и собственникам квартир, сдаваемых внаем. И в этой части законопроект вызвал массу обсуждений.
Дело в том, что проектом предлагается внести поправки в КоАП, в соответствии с которыми за проживание россиянина в квартире без регистрации, либо допущение такого проживания собственником жилья свыше установленных законом сроков (то есть свыше 90 дней) гражданин обязан будет заплатить штраф 2-3 тыс. рублей (для столиц, Москвы и Петербурга, — 3-5 тыс. рублей); собственник должен будет заплатить 2-5 тыс. рублей (для столиц — 5-7 тыс. рублей); в случае если собственником квартиры является юридическое лицо, то штраф варьируется от 250 до 800 тыс. рублей. Аналогичные же штрафы устанавливаются и за нарушение правил регистрации гражданина РФ, и за нарушение сроков уведомления или за неуведомление государственных органов собственником жилья о проживании в его квартире незарегистрированных граждан.
"Именно эти статьи и могут в будущем внести коррективы в российский рынок аренды жилья. По истечении 90 дней с момента заселения, некий "проверяющий" может установить фактический состав правонарушения и выписать штрафы в указанных выше размерах как жильцам, так и собственнику, причем по штрафу за каждого жильца. При этом у него нет никаких препятствий в том, чтобы выписывать эти штрафы хоть каждый день. Такая ситуация возможна, но не обязательна", — рассказывает руководитель юридического департамента ООО "Скайинвест Секьюритиес" Сергей Лебедев.
Законопроект — в имеющейся в настоящее время редакции — не конкретизирует, кто же будет выступать в роли этого "проверяющего" и каким образом будет устанавливаться и доказываться фактический состав правонарушения. Об этом нюансе даже вскользь упоминается в отзыве правительства РФ на проект изменений. Вместе с тем сторонники законопроекта в один голос твердят, что изменения не коснутся добропорядочных, работающих и ни от кого не скрывающихся граждан, при этом, однако, не поясняя, по какой именно причине, по их мнению, закон не будет применяться к тем, на кого он имеет прямое действие.
"Поэтому нельзя не согласиться с мнением, что в результате норме закона должны подчиняться все, а контролировать будут кого-то — по выбору, поскольку проверить все случаи просто невозможно. Слишком большой слой населения РФ живет не по месту регистрации, а по месту фактического проживания — не зарегистрирован, — отмечает господин Лебедев. — Именно на этом основании нельзя говорить о возможности наступления каких-либо значительных изменений на рынке аренды жилья лишь в связи с наличием закона как такового, все будет зависеть от конкретных действий правоприменителей после его вступления в силу. Будет ли это участковый, который сможет вынести постановление и наложить штраф лишь на основании показаний, например, соседей или процесс доказывания нарушения закона будет сложным и фактически нереализуемым? Ответа на этот вопрос пока нет, поэтому неизвестно, насколько реальные риски наступления ответственности несут собственники жилья и их незарегистрированные жильцы".
Цена риска
Аналитики отмечают: поскольку цена услуги зачастую зависит от уровня различных рисков, возникающих при ее предоставлении, можно говорить о том, что в случае если закон начнут активно применять, стоимость пользования жильем может вырасти в связи с включением в нее стоимости этих самых рисков. В обратном же случае закон может никоим образом на ценовую составляющую данных отношений не повлиять.
Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН "АРИН", уверена, что новый закон, безусловно, скажется на рынке аренды жилья: "Это заставит собственников легализовать своих арендаторов. Если арендатор зарегистрирован, значит, придется платить налоги, что неизбежно удорожает аренду, в частности, по затратам на сам процесс регистрации. Скорее всего, эти затраты лягут на плечи арендатора. Однако маловероятно, что рынок существенно изменится, сократится или полностью перейдет в легальную форму. Есть множество способов уйти от такого закона".
Елена Журавлева, директор департамента аренды агентства недвижимости Home Estate, также склонна считать, что рынок аренды благодаря принятию документа перейдет в легальную сферу и цены вырастут: "Стоимость все-таки должна повыситься как раз в силу прибавления к ней налога. На спрос новый закон повлиять не должен: тем, кому нужна квартира в аренду, придется смириться с небольшим подъемом цены, другой альтернативы у них все равно нет".
Максим Клягин, аналитик ИК "Финам", отмечает, что рынок аренды жилья в России практически полностью находится вне налогового поля. "Косвенно подобные решения могут быть ориентированы на повышение его транспарентности и увеличение фискальных сборов. Не думаю, что в условиях высокого спроса и дефицита предложения новые нормы регистрации смогут оказать заметное негативное влияние на рынок аренды жилой недвижимости", — полагает эксперт.
А вот Александр Пастухов, руководитель отдела аренды АН "Итака", считает, что новый закон не повлияет на рынок аренды. "Исторически сложилось так, что собственники жилья практически никогда не регистрируют своих арендаторов в сдаваемой квартире — это связано с лишним документооборотом и ростом коммунальных платежей, которые зависят от количества проживающих. Регистрация жильцов возможна, но только когда их взаимоотношения с собственниками уже давно сложились", — поясняет он.
Сокращения не будет
"Одно можно сказать практически точно: в связи с введением новых правил не стоит ожидать от рынка аренды существенного сокращения, поскольку для многих собственников жилья в России это настолько ценный актив, что не использовать его с целью получения дохода просто неразумно, а в некоторых случаях невозможно, поскольку он является зачастую одним из основных источников дохода. Собственники скорее приспособятся к новой среде и найдут юридические способы избегания фиксации нарушения закона", — резюмирует господин Лебедев.
Он предполагает, что, возможно, какая-то небольшая часть арендодателей все же зарегистрирует жильцов. "Однако ждать, что так поступят все собственники или даже сколько-нибудь значительная их часть, не стоит. К такому выводу толкает сама политика государства в этой сфере. Государство не стремится создать для субъектов рассматриваемых правоотношений правовые мотивации, но вводит штрафные санкции, проводя политику "закручивания гаек". При отсутствии конструктивного процесса создания у населения мотивации к одобряемому государством поведению у гражданина возникает лишь большее желание нарушать такие запреты, — отмечает господин Лебедев. — Оценивая новый законопроект с точки зрения российской правовой действительности, в которую он органично вписывается, в очередной раз на ум приходит народная мудрость: "Закон — что дышло: куда повернешь — туда и вышло". Рынок аренды жилья в ожидании того момента, когда станет понятно, куда именно повернет "дышло" закона правоприменитель".