Согласно аналитическим исследованиям, в 2012 году Нижний Новгород вошел в список городов с наиболее динамичным ростом цен на жилье. О факторах, повлиявших на почти 30-процентный рост, а также прогнозах на 2013 год Guide «Итоги года» рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексей Чемоданов.
Guide: По данным отраслевых аналитиков, 2012 год стал первым посткризисным годом, когда стоимость квадратного метра в Нижнем Новгороде выросла на 25–30%. Так ли это? И с чем связана динамика?
Алексей Чемоданов: Согласно исследованиям нашего центра, стоимость квадратного метра на рынке строящегося жилья в регионе выросла ровно на 30% и составила 64 тыс. руб. Что, безусловно, сказалось на стоимости готового жилья. В этом сегменте, по нашим данным, рост цен составил почти 24%, достигнув среднего показателя 61 тыс. руб. за квадратный метр. Такой динамики мы не наблюдали с 2008 года. К примеру, в 2011 году рост цен на квадратные метры был зафиксирован на уровне 8%.
G: Так в чем же основная причина роста цен?
А.Ч.: На мой взгляд, фактически произошло постепенное «вымывание» дешевых квартир c рынка строящегося жилья. Например, популярное экономичное жилье от компании «Жилстрой-НН» по 1,5–2 млн руб. за небольшую квартиру. На свободном рынке такое жилье не продается, поскольку у застройщика уже на несколько лет вперед сформированы очереди в строящихся микрорайонах. Получается, что, с одной стороны, «Жилстрой-НН» строит много экономжилья, но, так как купить его без очереди невозможно, оно не учитывается в рыночном предложении при расчете средней цены. Вместе с тем на рынке присутствует немало объектов жилья бизнес-класса. Они не могут похвастаться высокой динамикой продаж, но тем не менее держат высокий уровень цен благодаря своему центральному положению — например, вдоль улицы Белинского — от Сенной площади до Красносельской улицы. Исходя из совокупности этих факторов мы и видим столь бурную динамику. Также серьезное влияние на формирование цен оказали действия одного из крупнейших игроков на рынке недвижимости — компании «Старт-строй». В тот момент, когда завершалось строительство их жилого комплекса «Седьмое небо», а торговый центр, расположенный там, сдан в эксплуатацию, застройщик резко поднял цены на квартиры. И наши наблюдения показали, что вслед за ними стоимость квадратного метра увеличилась практически у многих застройщиков, особенно тех, кто строил неподалеку. А затем подтянулись цены и на вторичном рынке.
G: Можно ли в связи с этим сказать, что к росту цен привело отсутствие конкуренции на нижегородском рынке жилищного строительства?
А.Ч.: Отчасти да. Фактически в Нижнем Новгороде три ключевых застройщика:«Жилстрой-НН», у которого расписана очередь, СУ-155 и «Старт-строй». Из-за отсутствия конкуренции как таковой покупатели квартир в новостройках становятся заложниками доброй воли нескольких застройщиков. Но бизнес есть бизнес, естественно, что инвесторы хотят максимизировать доходность своих проектов.
Но при этом не стоит забывать, что есть такой показатель, как индекс доступности жилья. Это соотношение доходов населения и рыночной стоимости жилья. Если соотнести эти показатели, то получится, что сегодня жилье в Нижнем Новгороде более доступно для населения, чем пять-десять лет назад. К тому же в Нижнем Новгороде достаточно развит и популярен институт ипотеки. Ипотечные кредиты активно используются населением. От общего объема сделок купли-продажи на долю ипотеки приходится, по разным оценкам, от 20% до 40%.
G: Ваши прогнозы на 2013 год:продолжится ли рост цен?
А.Ч.: Цены на рынке жилья разогнались. Исходя из общей инертности рынка недвижимости, для которого нехарактерны резкие перепады, можно спрогнозировать, что динамичный рост цен сохранится вплоть до летних месяцев. Всего же, по моим расчетам, в 2013 году цены на жилье вырастут еще на 20%. Замедления роста цен возможно ожидать только в 2014–2015 годах. Для этого есть несколько факторов. Во-первых, начато строительство масштабных проектов экономкласса:это и жилой комплекс «Цветы» от «Старт-строя», и комплексы «Юг», и застройка в районе Бурнаковской низины от «Жилстроя-НН». Правда, о стабилизации цен можно будет говорить только в том случае, если к этому моменту у «Жилстроя-НН» исчезнут очереди и их квартиры попадут на свободный рынок.