Весь 2012 год нижегородцы активно боролись с застройщиками-«уплотнителями», которые пытались развернуть строительство на их придомовых участках. В судах и на улицах жители доказывали, что у них «украли» землю, и требовали вернуть ее. Застройщики, в свою очередь, настаивали на беспочвенности претензий и указывали на папки с разрешительной документацией. Борьба шла с переменным успехом, от чего страсти только накалялись. Чтобы не допустить обострения конфликтов, власти всех уровней пытались найти способы разрешения споров.
Извини, подвинься
Один из самых заметных конфликтов между жителями и застройщиками 2012 года развернулся вокруг строительства 18-этажного жилого дома на пересечении улиц Ковалихинская и Семашко. Строительная компания ООО «Стройконсалтинг» (входит в группу «Сокольники») уже приступила к возведению высотки на участке площадью 1,8 тыс. кв. м возле существующей девятиэтажки, но в дело вмешались местные жители. Они заявили, что после того, как в 2010 году земля под уже стоящими домами была размежевана администрацией с учетом сформированного под новое строительство участка, они лишились почти половины полагающейся им по нормативам территории. Незамедлительно последовала и череда пикетов. Когда ситуация вызвала резонанс, власти попытались остановить стройку, обратившись в суды. Министерство госимущества и земельных ресурсов Нижегородской области оспаривало договор аренды на землю, горадминистрация судилась за право не продлевать компании разрешительную документацию на строительство. Однако суды признали правоту «Стройконсалтинга», оставив за ним право на землю, а также обязали муниципалитет пролонгировать разрешения. Новая череда пикетов вынудила городскую администрацию совместно с депутатами гордумы попытаться решить вопрос с застройщиком напрямую. Итогом стало то, что в конце 2012 года «Стройконсалтинг» приостановил строительство дома до марта 2013 года. Как рассказал „Ъ“ заместитель генерального директора ООО «Стройконсалтинг» Игорь Ибряев, решение о приостановке строительства было принято после того, как в компании рассмотрели предложенные администрацией альтернативные участки. «Нам было предложено на выбор несколько участков, четыре площадки нас устраивают, — пояснил он. — Если удастся произвести обмен участков по понятной и прозрачной схеме, мы уйдем. Если нет, весной возобновим строительство. Все соответствующие документы у нас имеются».
В течение года продолжались попытки полностью исчерпать конфликт, вспыхнувший еще в 2011 году все на той же Ковалихинской улице, но только на пересечении с улицей Фрунзе. Здесь ООО «Волгожилстрой-НН» планировало построить многоэтажный жилой дом. «Дело в том, что в 2007 году размежеванные участки придомовых территорий многоквартирных домов №23 на улице Фрунзе и №72 на улице Ковалихинской были сформированы гораздо меньшей площади, чем положено по закону, — пояснила представлявшая интересы инициативной группы жителей юрист Татьяна Сперанская. — И все из-за того, что земельный участок на этом месте был передан коммерческой фирме под строительство многоэтажного дома. Но, согласно Жилищному кодексу РФ, органы власти не имеют права распоряжаться придомовыми территориями многоквартирных домов, так как владельцами и пользователями этих территорий являются собственники помещений этих домов. Многочисленные суды подтвердили правоту жителей». В ходе регулярно возникавших конфликтов между жителями и застройщиком в ход шли не только иски и апелляции в судах, дело доходило и до рукоприкладства. Противостояние закончилось после того, как администрация через процедуру аукциона на развитие застроенных территорий предоставила «Волгожилстрою-НН» участок на улице Краснозвездной в Приокском районе Нижнего Новгорода.
По всей видимости, с помощью аналогичного механизма администрация попытается решить вопрос и с нефтегазовой промышленно-строительной компанией «Металлостройконструкция», которая с начала 2000-х годов в границах участка улиц Белинского — Невзоровых — Ошарской — Ломоносова пытается построить три высотных жилых дома с офисными помещениями, инженерной инфраструктурой и подземной стоянкой на 250 машиномест.
Проект тормозится из-за разногласий с прежним руководством города и конфликта с инициативной группой местных жителей. Несмотря на готовый проект, оформленную разрешительную документацию и выигранные суды с жителями в прошлом году, компания решила уйти с участка. «Мы договорились с областными и городскими властями о предоставлении нам альтернативного земельного участка. На выбор подобраны две площадки в Нижегородском районе, которые потенциально нам интересны», — рассказал технический директор НПСК «Металлостройконструкция» Максим Жук.
Весной 2012 года жители двух домов на улицах Невзоровых и Генкиной после нескольких сходов и пикетов обратились в суд Советского района с требованием признать незаконным выделение городской администрацией земельного участка возле их домов строительной фирме ЗАО ССТ под строительство комбината бытового обслуживания. Кроме того, они намерены опротестовать само разрешение на строительство, также выданное горадминистрацией. «Межевание земельных участков вокруг наших домов прошло без ведома местных жителей, — рассказала одна из местных жительниц Наталья Рожкова. — Общественных слушаний по проекту также проведено не было. В результате дом №100 на улице Генкиной лишился территории, на которой местные жители сажали деревья, а у дома №109 на улице Невзоровых с торцевой стороны участок обрезали по самую отмостку». По ее словам, строительство восьмиэтажного торгово-офисного здания повлечет за собой поток машин, который не в силах вместить дороги, построенные по проекту 30-летней давности. «Работа над согласованием градостроительной документации велась с 2007 года, — рассказала генеральный директор ЗАО ССТ Наталья Мамаева. — У нас больше 70 разрешительных документов. Страхи жителей беспочвенны, а чтобы по минимуму беспокоить их во время строительства, проектом предусмотрены дополнительные меры от строительства парковок до бесшумного вдавливания свай». Застройщик настроен оптимистично и уже в марте планирует приступить к строительству. Жители, в свою очередь, намерены вновь выйти на пикеты и остановить стройку.
В середине лета на Казанском шоссе нижегородцы протестовали против строительства клиники пластической хирургии, заказчиком строительства которой выступила сеть стоматологических клиник «Имидж-стоматология», которая планировала разместиться под окнами многоэтажного дома. По словам местных жителей, этот конфликт длится много лет. Начиная с 2008 года застройщик пытался забрать треть этого двора. В июне 2012 года на спорном участке уже были вырублены все деревья и вырыт котлован. После выездного совещания глава администрации Нижнего Новгорода Олег Кондрашов поручил руководителю администрации Нижегородского района Игорю Согину взять под личный контроль ситуацию со строительством клиники пластической хирургии и стоматологии. По словам директора сети стоматологических клиник «Имидж-стоматология» Дмитрия Матвеева, строительство предполагается на территории, которая по генеральному плану отнесена к категории деловой активности. «У нас собран весь пакет разрешительных документов:решение инвестсовета, договор аренды земли, зарегистрированный в ФРС, проект, прошедший государственную экспертизу», — подчеркивает он. Строительство должно быть закончено в июне 2013 года.
Надо подумать
Что касается процедуры замены одного участка на другой, то опрошенные эксперты пока не видят прозрачного и эффективного алгоритма обмены земельного участка, напоминая, что, согласно действующему Градостроительному кодексу, земельные участки под жилищное строительство могут выделяться только на аукционе, а схема взаимозачета им не предусмотрена. Также они отмечают, что процедура предоставления альтернативных площадок через аукцион по развитию застроенных территорий, используемая в последнее время властями, не гарантирует застройщику стопроцентных шансов выигрыша торгов. «В идеале застройщик отказывается от выигранного на аукционе земельного участка, ему возвращаются деньги, после чего он участвует в новом конкурсе и побеждает, отдав возвращенные деньги, — рассуждает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. — Но ведь на аукцион, о котором должно быть заранее объявлено через доступные источники информации, могут прийти и другие претенденты, количество которых не предскажет никто. Гарантии, что победит именно застройщик, никто не даст».
В городской администрации согласны, что предложенный метод не панацея, но отмечают, что на сегодня он является «самым открытым, прозрачным и эффективным для всех участников». «Аукцион на право развития застроенной территории является открытым. Мы не ограничиваем состав его участников и не влияем на результаты аукциона, — заявляют в администрации. — Если „пострадавший” застройщик выиграет, то он сможет реализовывать свой новый инвестиционный проект. Если нет, то мы для него выставим на аукцион другой участок». Недостатком для инвестора, по мнению специалистов администрации, может быть длительный срок подготовки земельного участка:выиграв аукцион, он должен разработать проект планировки и межевания, освободить участок от прав третьих лиц, получить земельный участок и только потом заниматься проектированием и строительством. Директор юридической компании «АГор» Оксана Горелик отмечает, что на практике альтернативная площадка застройщику может предоставляться по договору мены:«Сначала происходит изъятие спорного земельного участка под государственные или муниципальные нужды, его оценивают, а инвестору взамен предоставляют другой участок, сопоставимый по стоимости».
По мнению опрошенных экспертов, пока не будет выработанной устойчивой практики урегулирования конфликтных ситуаций между местными жителями и застройщиком, ситуация будет только накаляться.
В момент сдачи номера жители улицы Родионова (Нижегородский район) провели первое собрание, на котором выступили против строительства комплекса 19-этажных домов.
Два десятка проблем
По данным правительства Нижегородской области, к концу 2012 года в регионе насчитывалось 22 «проблемных» жилых дома. Главная причина остановки строительства — отсутствие финансирования со стороны недобросовестных застройщиков, нарушение ими норм действующего законодательства о долевом строительстве, а также градостроительного законодательства. При этом в правительстве добавляют, что появление части недостроев связано с банкротством застройщиков. За последние годы банкротами признаны ООО СК «Монолит-НН», ЗАО «Наш дом», ОАО «Нижегородский строитель», ЗАО «Инжилс». В настоящее время процедуру банкротства проходят еще несколько фирм, в их числе ООО «Волго-Окский проект», ООО «Элтекс», ООО «Эгна-строй» и другие.
По словам министра строительства Нижегородской области Владимира Челомина, по сравнению с 2011 годом общее количество «проблемных» жилых домов уменьшилось. Так, их количество на апрель 2012 года по отношению к началу 2011-го снизилось на 19%, а на январь 2013 года к началу 2011-го уже на 31%. В министерстве напомнили, что список недостроев был составлен еще в начале 2011 года. Тогда в перечень вошло 32 объекта, завершение строительства которых и ввод в эксплуатацию были невозможны без вмешательства областных и местных органов власти. В итоге за 2011 год было введено в эксплуатацию восемь многоквартирных домов, за 2012 год — шесть домов и первая очередь жилого дома на ул. Деловая-Родионова.
«Так как в настоящее время государство не может заставить застройщиков возместить личные средства вложившихся в строительство граждан, необходимо совершенствовать действующее федеральное законодательство, связанное с долевым строительством, ужесточать ответственность застройщиков за невыполнение взятых на себя обязательств по завершению строительства жилых домов в установленные сроки, — считает Владимир Челомин. — В то же время нельзя не учитывать, что строительство само по себе является бизнесом, и показателем любого инвестиционного проекта является прибыль, а способ получения прибыли определяют порядочность и добросовестность застройщика».