Характерной особенностью современного рынка строящегося жилья является индивидуализация планировочных решений квартир. Сегодня даже застройщики типового жилья стараются предлагать квартиры со свободными планировками. В жилье же премиального класса переделке подвергаются до 80-90% приобретаемых квартир.
Эксперты говорят, что в настоящий момент перепланировки встречаются гораздо чаще, чем 5-10 лет назад. Несмотря на то, что застройщики в области проектирования шагнули далеко вперед, все равно удовлетворить потребности всех невозможно. Поэтому с появлением разного рода архитектурных бюро и дизайнерских компаний перепланировка стала более актуальным процессом.
В разных направлениях
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО "УК "Старт Девелопмент"", рассказала: "Задумываясь о проектировании квартир для города-спутника Южный, мы решили проанализировать, какие варианты перепланировок осуществляются чаще всего. На первое место вышел вариант "замуровать дверь между коридором и кухней, участок коридора превратить в подсобное помещение (кладовку или гардеробную), а вход в кухню сделать из комнаты" — сказывается желание использовать имеющуюся небольшую площадь максимально эффективно. На втором месте — объединение жилой комнаты с кухней. Но справедливости ради следует упомянуть, что часто встречается и обратная перепланировка, когда кухню-гостиную делят на два помещения. Так что девелоперам не стоит вычеркивать из планировок лишнюю стену. Замыкает тройку лидеров присоединение лоджии к кухне или комнате. Также достаточно часто встречается объединение двух отдельных санузлов в один и разделение одной большой комнаты с двумя окнами на две.
В целом же фантазия наших покупателей не знает границ (в том числе до сноса несущих стен вопреки всем нормам и правилам), особенно если она подкрепляется участием дизайнера и соответствующими денежными средствами.
Частота перепланировок в жилом комплексе зависит от того, насколько изначально грамотно были в нем спроектированы квартиры. Определенные ограничения по перепланировкам налагает приобретение жилья по ипотеке — тогда изменения в проекте придется согласовывать еще и с банком, причем зачастую за дополнительную комиссию".
Виталий Виноградов, директор по маркетингу "Лидер Групп", считает, что все планировки можно разделить на две части. К первой части относятся перепланировки с затрагиванием несущих конструкций, а ко второй — те, проект которых предполагает незначительные изменения, включая перенос проемов между кухней и комнатой, вынос внешней стены и присоединение балкона в пользу жилой комнаты.
"Отсюда и цена вопроса. Если речь идет о существенном изменении планировочного решения, то стоимость таких работ может доходить до нескольких сотен тысяч рублей. Выполнение незначительных изменений обойдется дешевле — до ста тысяч рублей", — говорит господин Виноградов.
Он указывает на то, что очень многие люди, решившие сделать перепланировку в своей квартире, ни с кем ее не согласовывают, поэтому для них это обходится совершенно бесплатно. "По сути, если делать незначительную перепланировку, например, прорезать арку в ненесущей стене, то такие перепланировки не имеет смысла согласовывать. Другое дело, когда люди незаконно сносят все стенки, включая несущие, нарушая при этом несущую способность здания. Это проблема, которую на сегодняшний день можно встретить весьма часто", — обращает внимание господин Виноградов.
При этом Леонид Рысев, генеральный директор "Rysev Realty. Элитные квартиры", считает, что оформлять документы все же стоит, это может пригодиться при последующей продаже жилья: "Сегодняшние покупатели любят, чтобы все документы были "бумажка к бумажке". И если пять лет назад мало кто заботился о согласованиях, то сегодня объект премиального класса должен иметь согласованную планировку". Он, впрочем, отмечает, что сегодня дизайнеры научились делать проекты, которые можно согласовать.
Цена вопроса
В среднем до приемки перепланировки помещения в эксплуатацию межведомственной комиссией районной администрации проходит от четырех месяцев до полугода. После этого необходимо внести изменения в ЕГРП и Росреестр, что занимает по законодательству еще 15 календарных дней.
"Стоимость работ по согласованию проекта перепланировки, как правило, составляет 150-200 тыс. рублей, без учета выполнения проекта, стоимость которого зависит от метража помещения и технических решений", — рассказала коммерческий директор "Центра согласований" Ольга Морозова.
Ольга Гирич, менеджер отдела продаж компании "Йорк Девелопмент Групп", говорит, что проект перепланировки в среднем обходится в 100 тыс. рублей.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", считает, что практически 80% покупателей нового жилья, особенно это касается элитного и бизнес-сегментов, делают перепланировку внутренних помещений квартиры под свои нужды и вкус. "При этом доля жилья, где девелоперы предлагают открытые большие пространства для реализации фантазий покупателя на рынке всего процентов 20. И даже в этих случаях застройщик вынужден четко выделить все "мокрые" зоны (кухню и санузлы) и поставить стены на уровне примерно 1 м высотой — таково наше законодательство, без соблюдения этих норм дом невозможно будет сдать. Поэтому перепланировка помещений — это по-прежнему серьезная проблема, с которой сталкиваются покупатели. Проекты оформляются по достаточно взяткоемким схемам и отнимают достаточно большое количество времени, денег и моральных сил у тех, кто затеял перепланировку", — рассказывает госпожа Конвей.
Михаил Гущин, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, говорит: "В последнее время можно отметить улучшение планировочных решений в новых проектах и, как следствие, снижение объема перепланировок. Квартиры со свободными планировками были более характерны для московского рынка. Основная тенденция сейчас для Петербурга — тщательная работа над планировочными решениями еще на этапе проектирования и, соответственно, отсутствие необходимости в дальнейшем в перепланировке".
Столбовой метод
Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", обращает внимание, что термин "квартира со свободной планировкой" носит довольно условный характер и на практике такие объекты могут очень значительно различаться. "Так, собственно свободная планировка, предполагающая большие открытые пространства, может быть реализована только в индивидуальных проектах. В серийных жилых объектах возможности свободной планировки весьма ограничены и сводятся к отсутствию ненесущих элементов, что позволяет собственникам реализовать несколько вариантов планировки на выбор. Именно такие проекты, в том числе по причине заметной экономии для застройщика, в последние годы получили очень широкое распространение. Доля серийных домов на первичном рынке с такой свободной планировкой на сегодняшний день оценивается в 50-60 процентов".
"Компании, строящие дома с соблюдением всех строительных нормативов, не могут предложить квартиры с полным отсутствием внутренних перегородок, в отличие от застройщиков, работающих в обход закона, порой предлагающих квартиры с полным отсутствием планировки", — говорит Ольга Гирич.
Тамара Ганина, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН "Итака", говорит, что в связи с востребованностью у клиентов квартир со свободными планировками популярной сегодня является так называемая "столбовая" технология строительства, по которой строит, например, компания "ЛенСпецСму". "Несущими в конструкции являются столбы, а не стены здания, что позволяет свободно делать перепланировки в квартире. Если возведение дома ведется по данной технологии, либо если планируются небольшие перепланировки, — еще на стадии строительства владелец квартиры может обратиться к застройщику, который проведет эти работы за небольшие деньги. А вот согласовывать подобную перепланировку уже придется самому, особенно если дело будет касаться электричества, воды, отопления", — говорит госпожа Ганина.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", отмечает, что перепланировкой, как правило, клиент озадачивается лишь после сдачи дома — на этапе строительства такой вопрос возникает не более чем у 10% покупателей.
Генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто объясняет слабую популярность перепланировок в ходе строительства: "В период строительства застройщики обычно не разрешают вносить какие-либо изменения в проект, так как это требует дополнительного согласования и может сказаться на сроках реализации всего проекта".
Коммерческий директор "Центра согласований" Ольга Морозова добавляет: "Конечно, было бы логичнее, если бы все изменения в планировки по желанию покупателя вносились на этапе продажи квартиры. Но это очень сложно юридически и крайне невыгодно застройщикам, так как дом возводится по согласованному проекту и должен быть сдан в эксплуатацию в соответствии с ним".
"Перепланировки квартир особенно распространены в домах класса "комфорт" и выше, где покупатели стремятся отойти от типовых решений и создать свое индивидуальное пространство. Именно поэтому в объектах нашей компании планировки квартир изначально создаются таким образом, что внутренние стены не являются несущими. При получении необходимых согласований будущие жильцы могут реализовать практически любую дизайнерскую идею: объединить несколько помещений, создать кухню-гостиную, большой совмещенный санузел. Все более востребованным становится объединение нескольких квартир в одну", — рассказывает господин Степанов.
Директор по развитию A&A Group Светлана Ким, рассуждая о перепланировках в типовых домах, говорит: "В панельных домах перепланировки в основном связаны с объединением ванной с туалетом либо кухни с гостиной".