Подводя итоги работы рынка первичного жилья, аналитики полагают, что он прошел ровно, и в будущем также не ожидают потрясений. Хотя в Петербурге небольшое падение ввода жилья — на 5% — в 2012 году все-таки произошло.
"Несмотря на сохранявшуюся напряженность на финансовых рынках и в целом довольно сложную экономическую ситуацию, рынок жилой недвижимости в этом году демонстрировал достаточно позитивную динамику развития, — рассуждает о развитии рынка России в целом аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. — Основным фактором поддержки продаж по-прежнему выступало активное развитие ипотечного кредитования. Несмотря на рост ставок с начала года на 1 п. п., мы наблюдали сохранение весьма высоких темпов расширения кредитования. В 2013 году повышение ставок, скорее всего, продолжится, по предварительным оценкам, в пределах 0,5-1 п. п. (в случае более благоприятной внешней конъюнктуры ставки будут консолидироваться на текущих уровнях), что станет фактором некоторого замедления развития рынка ипотечного кредитования и снижения спроса".
Господин Клягин отмечает, что в строительном секторе ситуация развивалась по умеренно позитивному сценарию — объем ввода нового жилья растет (около 47 млн кв. м за 11 месяцев), но темпы остаются сравнительно невысокими. По итогам 11 месяцев 2012 года в РФ рост составил около 5% год к году.
"Что касается ценовой ситуации в целом, то можно отметить, что в течение года на рынке наблюдалась достаточно выраженная динамика роста стоимости жилой недвижимости — в целом по РФ год к году цены выросли на 10-12 процентов. В Петербурге темпы роста носили более выраженный характер и составили в среднем около 12-15 процентов. Мы ожидаем, что при более или менее стабильной макроэкономической конъюнктуре в 2013 году темпы сохранятся примерно на сопоставимом уровне, может быть, будут несколько ниже на фоне умеренного сокращения спроса в условиях сужения ипотечного кредитования и общего слабого экономического роста", — говорит господин Клягин.
Отличный от России город
Следует отметить, что в Петербурге, в отличие от страны, ввод жилья не увеличился, а снизился. В 2012 году в Петербурге было введено около 2,576 млн кв. м жилья. Это примерно на 5% меньше, чем было введено по итогам 2011 года. Как полагают аналитики, поводов для беспокойства нет, такое падение для рынка некритично. В комитете по строительству заявляют, что показатель Минрегиона по вводу жилья "выполнен и перевыполнен".
Участники рынка видят в падении несколько причин. Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус", считает, что в прошлом году по большей части сдавались в эксплуатацию объекты, заложенные в посткризисные годы. "В этот период наблюдался провал активности вывода новых объектов на рынок, что и повлекло за собой сокращение объема ввода в 2012 году. Хотя мы были более оптимистичны, ожидали, что будут достигнуты показатели 2011 года. В последние годы активность нового строительства росла год от года, поэтому можно ожидать, что объем ввода в эксплуатацию в текущем году превзойдет показатели предыдущего года", — отмечает он.
Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A. Ricci — Санкт-Петербург", предполагает, что причины снижения ввода жилья в 2012 году, скорее всего, связаны со всевозможными сменами команды в правительстве города, что в итоге привело к тому, что правила игры на рынке стали непрозрачны и непонятны для многих строительных компаний. "Но на сегодняшний день ситуация стабилизировалась, и больших поводов для беспокойства нет, тенденции рынка говорят о том, что с появлением правил игры ввод жилья в 2013 году составит более 3 млн кв. м", — считает он.
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", так объясняет падение: "В 2011 году было сдано порядка 2,6 млн кв. м жилья, и этот показатель являлся рекордно высоким за последние годы (больше было сдано только в 2008 году). Таким образом, разница даже в 5 процентов не является для рынка сколько-нибудь настораживающей. Часть застройщиков просто не успели сдать свои объекты в четвертом квартале 2012 года, поэтому стоит ожидать высокой цифры ввода жилья в первом квартале 2013 года. Кроме того, наблюдается тенденция к осваиванию ближайших пригородов Петербурга — таким образом, больше введенного жилья, чем в предыдущие годы, попадает в статистику по Ленобласти".
Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос", тоже уверена, что показатель в 2,5 млн кв. м не говорит о сокращении объемов строительства в Петербурге. Он лишь подчеркивает тенденцию последних лет — уход девелоперов на пригородные территории. "Сегодня происходит перераспределение объемов строительства и ввода в эксплуатацию с городских, петербургских территорий на областные. Построенные объекты в Кудрово, Мурино, Буграх, Всеволожске учитываются в статистике не Петербурга, а Ленинградской области, другого субъекта федерации. Надо полагать, что данная тенденция сохранится и в последующие годы, ведь именно эти участки на границе города и области застройщики развивают сегодня наиболее активно", — объясняет госпожа Аршинникова.
Директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов считает, что данная статистика отражает сегодняшнюю ситуацию на первичном рынке, а именно — текущие проблемы с согласованием проектов и получением разрешительной документации. "В 2013 году увеличения объемов строительства не предвидится, поскольку ввод большинства проектов, которые были анонсированы в прошедшем году, намечен на 2014 год", — уточняет он.
Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", согласна с мнением коллег: "Прежде всего это связано с ужесточением год от года требований к строительству со стороны государства. К тому же количество пятен под застройку в черте города уменьшается. В этой ситуации устранить проблему нехватки площадей может редевелопмент, но это процесс долгий и затратный. Многие строители стали переходить на земли Ленобласти, где за 2012 год в продажу поступило около 2,9 млн кв. м жилья. Трудно сказать, как будет дальше развиваться ситуация с вводом жилья, но если все останется на прежнем уровне, то, конечно, с каждым годом эта цифра будет только уменьшаться".
А вот Алексей Гулевский, старший консультант отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, предполагает, что в этом и будущем году объемы продолжат уменьшаться. "Вплоть до 2014 года новых девелоперских проектов в сфере жилищного строительства в черте города практически нет, что с большой долей вероятности повлечет за собой дальнейшее снижение объемов ввода и дефицит предложения. Довольно скоро Петербург рискует оказаться в ситуации, свойственной московскому рынку недвижимости, где объем ввода жилья в черте города по сравнению с показателями Московской области минимален. В любом случае снижение объемов ввода жилья в Петербурге будет происходить поступательно", — уверен он.
Ценовые скачки
Директор по развитию A&A Group Светлана Ким говорит, что в течение года цены на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга колебались в пределах 73-88 тыс. рублей. "Наиболее резкие скачки цен традиционно наблюдались в марте и в августе", — подсчитала она.
"Подводя итоги 2012 года по элитному сегменту, отмечу, что он прошел достаточно ровно, если оценивать объемы продаж и активность спроса. Разумеется, показатель не достиг докризисного уровня, но в целом число обращений сохраняется на среднем уровне, достаточном для позитивных оценок состояния рынка", — считает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто уверен, что по итогам года рост цен на первичном рынке Петербурга составил около 15%, что несколько выше уровня ожидаемой инфляции. "Лидером роста цен остается сегмент жилья комфорт-класса, что связано с усилением интереса со стороны покупателей к данному классу и благоприятной ситуацией на рынке ипотечного кредитования", — поясняет господин Вятто. При этом он указывает на то, что большая часть сданного жилья относится к эконом-сегменту. "Это объясняется тем, что сданные в этом году объекты были разработаны в посткризисный период, когда основной спрос формировался за счет покупателей, ориентированных на покупку жилья экономкласса", — уточняет он и указывает на то, что доля объектов экономкласса среди новых объектов строительства уже не выглядит такой внушительной. "Это связано с активным развитием сегмента комфорт. К тому же наблюдается новый вектор развития рынка — переход от проектов комплексного освоения территорий к проектам квартальной застройки", — добавляет господин Вятто.
Обеспеченность жильем петербуржцев, по данным ЗАО "Лемминкяйнен Рус", достигает по итогам 2012 года примерно 24,3 кв. м на человека и по сравнению с предыдущим годом изменится незначительно. "Из тенденций, замедляющих рост данного показателя, можно отметить увеличение численности постоянного населения города (за счет миграционного прироста). Если предположить, что количество жителей не изменится в ближайшие годы, то, чтобы достигнуть по меньшей мере обеспеченности 30 кв. м к 2020 году, необходимо ежегодно строить не менее 3,6 млн кв. м жилья", — резюмирует господин Вятто.
Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", считает, что в 2012 году строительный рынок продолжил свое динамичное развитие. "По ценам и активности спроса он практически вернулся к докризисным показателям. Средний уровень стоимости квадратного метра на первичном рынке с начала 2012 года вырос на 11 процентов. На рынке аренды жилья также отмечен рост ставок", — говорит он.