В конце октября стало известно, что в Москве на левом берегу Яузы, где уже действуют галереи Artplay, «Винзавод» и «Арма», может появиться арт-квартал. О том, как эта идея была воспринята столичными властями и какие вопросы надо решить, чтобы она была реализована, в интервью “Ъ” рассказал один из инициаторов проекта, соучредитель «Союза творческих территорий» и владелец State Development АНДРЕЙ ГРИНЕВ.
— На прошедшем Московском урбанистическом форуме вы презентовали идею создания арт-квартала мэру Сергею Собянину, до этого — заместителю мэра Андрею Шаронову. Какой следующий шаг?
— Сейчас мы сотрудничаем с разными департаментами правительства: идея арт-квартала еще до форума заинтересовала многих в московской мэрии. На следующей неделе пройдет еще одно рабочее совещание по проекту у Андрея Шаронова. Дальше разработка мастер-плана и параллельная работа с собственниками, чьи здания и площадки попали в границы «АртКвартала». На мастер-план у нас уйдет около полугода. Как только он будет готов, мы скорректируем экономическую модель, которая окончательно должна ответить на вопрос: зачем это надо городу, собственникам и участникам «АртКвартала». После чего мы вместе с Москомархитектурой будем вносить корректировки в генплан, затем разобьем территорию на очереди, по каждой из которых будет заказан проект планировки. Нам повезло, что генплан еще не принят, а значит, у нас есть возможность что-то изменить без сложных законодательных манипуляций. Это удача. Но есть и сложности. Одна из них — слишком обширная, иногда противоречащая сама себе документация: если соблюсти все требования, прописанные в ней, построить здесь мало что удастся. Нам необходимо будет во всем этом разобраться и привести к единому знаменателю. Это командная работа с городом и собственниками: территория огромная, а значит, дистанция стайерская, а не спринтерская. Поэтому мы собрали авторитетную международную команду специалистов, одних из лучших в своих областях и готовых на этот нешуточный забег. Также необходимо понять, как будет управляться этот проект. Сложность в том, что «АртКвартал» захватывает территории минимум двух управ. Возникает вопрос, кто от города и как будет осуществлять контроль всех процессов во время строительства и после него. Одна из идей создать аналог генеральной дирекции единого заказчика «Остоженка» (ГДЕЗ). Когда мы начинали строить в районе Остоженки, приходили не в управу, а в ГДЕЗ: они решали с каким инвестором заключать контракт, с каким расторгать, и докладывали мэру о ходе работ они, а не управа. Но важно понимать, что создание подобной структуры только один из возможных вариантов.
— Не пугают переговоры с собственниками? Если вспомнить нашумевший проект создания «Золотого острова», там участники так и не смогли договориться, и из задуманного ничего не вышло.
— Мы подходим к данному вопросу через экономику. Если с нашим появлением у собственника появляются новые возможности, то почему им с нами не поработать? Здесь важна позиция правительства Москвы, которая должна быть донесена до всех владельцев зданий и земли на территории будущего «АртКвартала». Да, ты собственник, никто этого не отрицает, и все же выбор у тебя небольшой: или ты развиваешь свою площадку в соответствии с разработанным мастер-планом, или оставляешь все как есть. Иного не дано: концепция должна быть единой и продуманной, чтобы все участки квартала работали на синергию, а не каждый сам на себя. Для координации этой работы по «АртКварталу» между государством и частными инвесторами было учреждено некоммерческое партнерство «Союз творческих территорий». Собственники должны понять, что без воли города, без нас и правильно построенной модели они не смогут создать что-то стоящее.
— По союзу у вас есть партнеры — «Винзавод» и Artplay в лице Софьи Троценко и Сергея Десятова. Как вы нашли друг друга?
— Один человек может зажечь спичку, но поддерживать огонь в течение многих ночей ему будет сложно. Идея создать «АртКвартал» пришла мне летом прошлого года, потом судьба меня свела с Сергеем, а чуть позже я познакомился с Софьей. Artplay и «Винзавод» имеют уникальный практический опыт развития творческих площадок в России. В лице Сони и Сергея я нашел единомышленников: еще до встречи со мной каждый из них по отдельности прорабатывали идею создания здесь, в районе Яузы, арт-кластера. Теперь мы объединились, чтобы все наши задумки воплотить в один масштабный проект.
— Как между вами поделены полномочия?
— Разделение получилось очень органичным, по интересам. Наши сферы ответственности прописаны в соответствующем меморандуме. Я отвечаю за весь девелоперский процесс — от создания экономической модели и мастер-плана до дальнейшей работы с властями, собственниками, подрядчиками. Соня и Сергей — за контентную составляющую: привлечение и отбор творческих групп, которые займут помещения «АртКвартала», организацию различных выставок, фестивалей, а также за управление и эксплуатацию созданных площадей.
— Финансируете проект также на троих?
— Пока инвестиции только мои — они идут на разработку документации. Финансовое участие Artplay и «Винзавода» пока обсуждается, но для меня это непринципиально. Главное, чтобы шла командная работа и проект двигался вперед.
— Затраты на следующий год большие?
— Около $5 млн.
— Как скоро, а главное, как вы планируете вернуть их?
— Окупаться инвестиции начнут лет через пять, когда будут построены первые объекты. «Союз творческих территорий» будет предлагать собственникам участков в «АртКвартале» услуги по разработке проектной документации по их площадкам и последующему управлению части площадей, а это, конечно же, оплачиваемая работа. Воплощать в реальность задуманное как fee-девелопер может моя компания State Development, и это опять работа. Естественно, собственник может отказаться от моих услуг — все вопрос переговоров. Территория «АртКвартала» огромная, площадь девелопмента впечатляющая — по предварительным подсчетам, более 1 млн кв. м. Кстати, ко мне уже обратилось несколько московских застройщиков, умеющих работать в центре города, с предложением сотрудничества.
— С кем из собственников уже удалось пообщаться?
— Мы сотрудничаем с «Армой». У них большая проблема с подъездными путями, но они одни решить этот вопрос не могут, а в рамках «Союза» смогут, так как разработка новой транспортной схемы — один из важнейших пунктов нашего проекта. Всех, кто приходит, мы сразу предупреждаем, что им придется реализовать и социально значимую часть — организовать у себя детскую студию, мастерскую для молодых российских дизайнеров на льготных условиях аренды и тому подобное. На вопрос зачем отвечаем: затем, чтобы заработала единая концепция всего района, что повлечет за собой увеличение капитализации вашего же небольшого участочка.
— Вы действительно верите, что эту сейчас практически мертвую территорию можно оживить, и не на месяц-два, а на десятилетия?
— Если пример других городов мира — того же Берлина или Нью-Йорка — вас не впечатляет, просто прогуляйтесь по парку Горького. Вспомните, какой он был пустынный еще несколько лет назад, а сейчас толпы гуляющих. Все банально: в Москве катастрофически не хватает общественных пространств, а человек социальное существо — если ему дать возможность сидеть на улице в кафе и наблюдать за пешеходами, он никогда не откажется. И самый лучший двигатель, который запустит и будет постоянно поддерживать движение внутри созданной системы,— творческие люди, которым только дай что-нибудь создать, спроектировать, спрограммировать и всем это показать. Сейчас подобные площадки раскиданы по городу, от этого они звучат не в полную силу. Увеличивая их концентрацию, город получает круглосуточно живущий, творящий район. И надо учитывать, что творческие профессии — это не только художники, это и мода, архитектура, кино, театр, реклама, IT-технологии, СМИ.
— На территории «АртКвартала» находится один из ваших домов — «Арт-Хаус». Поэтому вы так активно болеете за этот проект?
— Пока строился «Арт-Хаус», пришло понимание, какое бы впечатляющее и продуманное здание здесь не появилось, без соответствующего окружения на 100% проект не выстрелит. Захотелось оживить этот серый промышленный район, и я точно уверен, что у него большое будущее. Подобная история произошла с Остоженкой. Я одним из первых начинал там строить, и поверьте, даже представить себе не мог, как и многие, что через 20 лет 1 кв. м здесь будет зашкаливать за $20 тыс. Тогда, в начале 1990-х, один мой знакомый актер предложил мне реконструировать дом во 2-м Зачатьевском переулке. Ему какими-то неведомыми путями, как в принципе все тогда делалось, в руки попал инвестконтракт, и он никак не мог найти деньги.
— Удивительно, ведь это же самый центр Москвы?
— Можете не верить, но факт остается фактом. Только представьте, тогда купить инвестконтакт в районе Остоженки можно было по смешным ценам — $50 за виртуальный квадратный метр. Просто покупалась фирма, на которую был оформлен контракт. Если проект был большим, то по согласию с городом один контракт разбивался на субинвесторов. Именно так мы получили первые наши дома — инвестконракт на их реконструкцию был оформлен на «Ингеоком» Михаила Рудяка, «Ингеоком», в свою очередь, создал несколько контор-субинвесторов, одну из которых мы и приобрели.
— Почему «Ингеоком» сам не стал заниматься этими проектами?
— Не интересно было. Слишком скромный объем. Повторяю, тогда Остоженка была обычным районом Москвы со старыми коммуналками, который замучаешься расселять. Наверное, повезло, что я начинал именно тогда, пока еще мало кто понимал перспективность девелопмента. К тому же про меня ходили слухи, что я племянник Черномырдина, благодаря которым меня практически никто не трогал ни с какими проверками. Вообще, тогда было золотое время: чтобы начать строить, надо было получить подписи всего около 38 организаций, на что уходило около года. Не поверите, но взяток не было. Я не считаю взяткой шоколадку или бутылку коньяка, главное — никто никаких денег не платил.
— И долго удавалось жить в таких практически курортных условиях?
— Недолго. До того момента, пока не стало ясно, что девелоперский бизнес приносит неплохую прибыль. Постепенно число контролирующих организаций возросло до двухсот. Чтобы собрать все эти подписи законно, требовалось почти четыре года — если точнее, выходило три года и семь месяцев. Если тебя заворачивали, ты откатывался еще на полмесяца или даже полгода. «Не своим» пройти этот круг вообще редко когда удавалось.
— Учитывая, что сегодня готовый квадратный метр на Остоженке может стоить и все $25 тыс., входной билет в $50 за 1 кв. м гарантировал просто фантастические прибыли?
— В мои домах я сам по цене $25 тыс. за 1 кв. м ничего не продавал. Подобные цены — история вторичного рынка. Мы тогда даже не могли представить себе, что будет такая экономика. Как-то один из наших пентхаусов ушел по цене $6 тыс. за 1 кв. м, и это уже казалось нам пределом, который вряд ли когда еще будет достигнут. Не поверите, через полгода человек продал его уже по цене $17 тыс. за 1 кв. м, еще через полгода он уже был выставлен за $30 за 1 кв. м. Это был 2005 год. До сих пор не могу себе простить, что не купил одну площадку, за которую просили $2,5 млн. Я же готов был заплатить около $1,5 млн, потому что даже не мог подумать, что смогу продать квартиры дороже $3 тыс. за 1 кв. м. В итоге я с продавцом участка не договорился, а «Баркли» договорилась и заработала на проекте, по моим подсчетам, около $50 млн.
— В чем, по-вашему, феномен Остоженки?
— Раскрутить этот район помогли нам вы, журналисты. Но, честно признаться, Остоженка не для жизни. Я это понял, когда у меня родилась дочь: гуляя с коляской, я заметил, что здесь просто отсутствуют необходимые съезды с бордюров. Не говоря об инфраструктуре. Когда район активно застраивался, никто не думал об этом — главное было по максимуму построить, и брать на себя реализацию социальной части никто не хотел. Например, бывший дом Бутикова в Коробейникове переулке. Раньше там был детский сад. Здание пришло в негодность, детский сад закрылся, а адрес попал в инвестконтракт, по которому инвестор обязан был его отреставрировать и снова открыть здесь детский сад. Инвестконтракт был выполнен, но за исключением именно этого дома. По-моему, этот сценарий повторялся дважды. В результате детского сада на территории нет, а памятник архитектуры — реальный памятник, а не выдуманный — разваливается. Сегодня ситуация меняется. Прошло время, когда ты получал участок 3 га и застраивал все эти 3 га. Пришло время девелоперов, которых будет волновать судьба их домов даже после того, как они распродали все квартиры. И не только домов, но общественных зон. Поэтому сейчас становятся возможны такие проекты, как «АртКвартал», проекты со сроком жизни не на одно десятилетие.
— Как я поняла, в «АртКвартале» вы видите свое будущее. А что с бизнесом State Development?
— Мы рискнули расширить свою географию и начали проект во Вьетнаме. У меня туда уехала друг — создавать парк. Ему стали сыпаться различные предложения, а он пересылал их мне. Как раз все это попало на время смены власти в Москве, когда было непонятно, куда качнется маятник. Подмосковье мне было неинтересно: типовые проекты не мое, не хочу тратить жизнь на то, что неинтересно. Друг предложил построить пятизвездный отель на 150–200 номеров в 40 минутах езды от Сайгона (сейчас Хошимин). Здесь местное правительство намерено создать огромную курортную зону, аналогичную Канкуну в Мексике. Земля иностранцам во Вьетнаме не продается, но правила игры понятные и четкие.
— Инвестиции внушительные?
— Пока арифметика гуляет: вьетнамцы оценивают в сумму $20–30 млн, я — в $30–40 млн, международные отельные сети — в $60 млн. Одно могу сказать: это точно выйдет дешевле, чем в Москве, хотя бы потому, что там более дешевая рабочая сила.
— Как я понимаю, Вьетнам не единственная страна, где вы реализуете проект? Слышала, что вы хотели создать в Чехии частную школу.
— Я сейчас реставрирую старый замок в Чехии недалеко от Карловых Вар. Начиналось все с детской мечты. Все мужчины играют в игрушки, которые мечтали заполучить в детстве. Я, будучи маленьким, лепил из пластилина и собирал из спичек крепости — по-чешски, град. И вот сейчас эта мечта переродилась в реальный проект, в ходе которого здесь должен появиться реабилитационный центр, SPA-отель, школа и туристический центр. В Европе с доходностью беда, поэтому, чтобы достичь успеха, ты должен проявить максимальную интуицию, применить весь свой опыт. Интересно сравнивать разницу в подходе к девелопменту у нас и в других странах. К примеру, сейчас в Чехии у нас идут серьезные дебаты с местной охраной памятников. Мои архитекторы раскрасили замок в определенную цветовую гамму каждого из периодов, к которому относится та или иная его часть: готика — один цвет, барокко — другой, классицизм — третий. Но этот вариант был забракован: нам посоветовали не мудрить и выбрать скучную расцветку. Нас это не устроило, но не подчиниться мы не можем, надо действовать в рамках закона. Стали думать, как законно переубедить власти, позвали очень известного в Чехии реставратора. Он провел анализ штукатурки за все время существования замка. Не поверите, но оказалось, что мы угадали с цветами. А по закону мы имеем право реконструировать памятник в том виде, в котором он был поострен. Теперь властям ничего не остается, как согласиться на наш вариант.
— Неужели нельзя было найти более простой путь?
— Нет. Ключевое слово было «переубедить законно». Здесь нет коррупции: за все это время мы не заплатили ни одной лишней кроны. Кроме того, нам даже должны возместить 20% от стоимости реконструкции. Сейчас мы покупаем соседние земли, чтобы сделать современные пристройки, а также разбить большой парк с озером.