Последствия кризиса постепенно сходят на нет. Доля "плохих" ипотечных кредитов по сравнению с 2009 годом, по разным оценкам, сократилась на 40-50%. По данным Банка России, на начало второго квартала 2012 года доля задолженности по ипотечным кредитам, качество обслуживания которых может быть признано хорошим, увеличилась почти на 3% по сравнению с 2011 годом. Специалисты отмечают: банки не стремятся во что бы то ни стало отобрать через суд жилье у проблемных клиентов — чаще они предпочитают решать вопрос полюбовно.
Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ "Лаир" рассказала: "По данных самих банков (в частности, Райффайзенбанка, Сбербанка и др.), доля плохих кредитов сегодня не растет, а по сравнению с 2009-2010 годами даже уменьшилась — на 40-50 процентов. Доля квартир, перешедших в собственность банков по суду, сокращается. Подобные квартиры выставляют в открытые предложения на сайтах банков, где они продаются по меньшей стоимости, чем рыночная. Существует мнение, что покупатели "охотятся" за подобными квартирами, реализуются они достаточно быстро (например, на сайте Райффайзенбанка подобных квартир всего четыре). Но на самом деле банкам невыгодно становиться собственниками квартир, перешедших в собственность по суду. Существует несколько путей реструктуризации кредита: получение некоего льготного периода на фиксированный период времени без платежей либо только с оплатой процентов по кредиту. При этом, если владельцу ипотечной квартиры предоставлялась рассрочка на 1-2 месяца, он в любом случае попадет в бюро кредитных историй".
Ответственность растет
По данным Центрального банка России, сегодня в стране просроченная задолженность по текущим ипотечным платежам на первичном рынке жилья составляет 45,6 млрд рублей (2,7% от объема ипотечного жилищного кредитования — 1,71 трлн рублей и 14,4% от объема совокупной просроченной задолженности физических лиц по кредитам — 317 млрд рублей). Из них 25,5 млрд рублей приходится на кредиты в российских рублях (1,6% от объема рублевого кредитования) и 20,1 млрд рублей на кредиты в иностранной валюте (14,5% от объема валютного кредитования).
По данным Банка России, на начало второго квартала 2012 года доля задолженности по ипотечным кредитам, качество обслуживания которых может быть признано хорошим, увеличилась почти на 3% по сравнению с 2011 годом. "Таким образом, можно сделать вывод, что население стало более финансово дисциплинированным, понимая, что испорченная кредитная история будет в дальнейшем только препятствием для взятия следующего кредита. Кроме того, после кризиса 2008 потенциальные заемщики не гонятся за низкими ставками по валютным кредитам, рационально взвешивая свои возможности и риски", — рассуждает Мария Иванова, руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Home Estate.
Готовы к переговорам
Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО, говорит о незаинтересованности банков в получении квартир в уплату за кредиты. "Любой банк заинтересован в возращении ресурсов, переданных своему заемщику, а не в отъеме у последнего квартиры, машины и всех остальных сбережений", — сообщил он.
На данный момент, если у заемщика действительно возникают серьезные проблемы по своим кредитным обязательствам, финансовые учреждения стремятся использовать довольно много механизмов улаживания этих проблем, из которых суд и последующее признание должника банкротом — лишь крайняя мера. "Например, у ВТБ24 есть программы по реструктуризации кредитов и ипотечная программа "Витрина залогового имущества", которая позволяет заемщику реализовать объект недвижимости, который он "не потянул" по рыночной стоимости. В Петербурге ВТБ24 крайне редко приходится изымать у ипотечных заемщиков объект залога. За весь 2011 год мы перевели на баланс филиала лишь два объекта недвижимости, а в первом полугодии 2012 года — четыре объекта: один дом и три квартиры. Притом, что именно на конец прошлого — начало нынешнего года пришелся пик завершения различных судебных разбирательств, инициированных нами в 2009-2010 годах", — продолжает господин Макаров.
В большинстве случаев, по соглашению с банком, заемщики добровольно продают недвижимость, находящуюся в залоге, и гасят свои кредитные обязательства. "При этом сложности с взысканием долга, как правило, возникают с теми, кто финансово вполне обеспечен и кому совершенно не нужны ни процедура реструктуризации кредита, ни процедура банкротства для того, чтобы урегулировать свои кредитные обязательства перед банком", — отмечает парадоксальную закономерность господин Макаров.
Юха Вятто, генеральный директор компании "Лемминкяйнен Рус" рассказывает: "Банки в первую очередь пытаются решить вопрос самостоятельно путем переговоров с должником, предлагают некоторые уступки, например, рефинансирование кредита. В случае недостижения результата кредитные организации обращаются в суд, затем по решению суда передают долги коллекторам. Коллекторские агентства получают долги в работу примерно с просрочкой год или полтора".
Выбить через коллектора
Проблемная задолженность по ипотеке, переданная в работу коллекторским агентствам, по оценке коллекторского агентства "Секвойя кредит консолидейшн", находится сегодня на уровне 3-6% от объема просроченной задолженности по ИЖК (в 2011 году — 2-4%, в 2010-м — 1-2%).
Количество банков, обращающихся к профессиональным взыскателям по ипотечным долгам, с начала 2012 года выросло на 13-15%. "Вместе с тем наметилась тенденция передачи ипотечной задолженности коллекторам на более ранних стадиях: в 2012 году коллекторы получали в работу долги с просрочкой в 11-14 месяцев, в то время как в 2011 году просрочка по передаваемым на взыскание долгам составляла 13-15 месяцев, а в 2010-м — 15-18 месяцев", — говорят в "Секвойя кредит консолидейшн".
"В разрезе федеральных округов объем проблемной задолженности по ипотеке распределен следующим образом: 51,2% от всей просроченной задолженности по ипотеке сосредоточено в ЦФО, по 11,8% — в СибФО и в ПФО, 8,5% — в СЗФО, 7,5% — в УрФО, 5,3% — в ЮФО, 2,3% — в СКФО, 1,4% — в ДВФО. Почти 30% от совокупной ипотечной просрочки по всей стране и 51% от просрочки в валюте приходится на Москву, 16% и 29% соответственно — на Московскую область, 5,5% и 5,4% — на Санкт-Петербург. Среди регионов — лидеров по ипотечным долгам также Челябинская, Ростовская, Новосибирская, Самарская, Свердловская области, Краснодарский, Пермский края", — рассказывают специалисты "Секвойя кредит консолидейшн".
Мария Иванова говорит, что если заемщик не может выплачивать ипотечный кредит в связи с ухудшением своего финансового положения, возможны варианты рефинансирования кредита с целью уменьшения процентной ставки и, как следствие, ежемесячного платежа. Также можно согласовать с банком льготный период, обычно это шесть месяцев, когда выплачиваются или только проценты, или только сумма основного долга без начисления суммы за проценты, которая затем равномерно распределяется на оставшийся срок действия кредита. "В любом случае банки в ситуации невыплаты по ипотечному кредиту не спешат начинать процесс изъятия жилья. Одна из причин — поправка в закон об ипотеке (ст. 61 п. 5 "Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества"), которая гласит, что если цены на жилье упали настолько, что кредитору не удалось реализовать имущество должника на публичных торгах, то долг заемщика считается погашенным. Поэтому кредиторы идут навстречу своим заемщикам с целью реабилитироваться, и это всегда нужно учитывать, иначе можно серьезно испортить себе кредитную историю осуществляемыми просрочками, так как информация о них всегда размещается в бюро кредитных историй. А репутация недобросовестного заемщика в будущем — главный стоп-фактор для любого кредитора", — поясняет Мария Иванова.
Заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка "Интеркоммерц" Наталья Кулагина указывает также на то, что кризис 2008 года изменил подходы банков к вопросам ипотечного кредитования. Если раньше банки позволяли себе выдачу ипотечных кредитов с повышенными рисками (до 100% от стоимости предмета залога, без подтверждения дохода и т. д.), то в настоящее время они подходят к оценке возможности кредитования более жестко, анализируя все возможные последствия.