Общие пространства в жилых домах в большинстве своем не используются жильцами. Однако попытки если не заработать, то хотя бы поднять статус жилья или внести в проживание какую-то свежую струю при помощи оригинального приспособления под различные функции мест общего пользования встречаются все чаще.
ТСЖ, как правило, стремятся извлекать выгоду из помещений общего пользования, приватизируя их или сдавая в аренду. С одной стороны, практически все истории коммерческого использования мест общего пользования начинаются с того, что жители стараются приспособить их под свои нужды. В частности, делают колясочные, мини-детские сады, службы врачей общей практики, фитнес-центры. Однако довольно быстро все выходит за рамки только местного использования, и ТСЖ начинает получать выгоду от людей со стороны, которые пользуется, например, тем же фитнес-центром. Кроме того, часто места общего пользования используются под организацию рабочего места для консьержа, если такое не было предусмотрено при строительстве.
"В центральных районах, в частности на Невском проспекте, ТСЖ изначально сдавали крыши под установку различных рекламных носителей, однако затем город перехватил эту инициативу. Что касается споров города и ТСЖ о том, какие помещения в чьей собственности, — это один из главных правовых аспектов использования мест общего пользования под коммерческие нужды. Каждая из сторон желает на этом заработать", — рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам "Лидер Групп", говорит, что в настоящее время дома строятся таким образом, что свободных площадей в местах общего пользования просто не остается. "Теоретически прибыль может принести часть подвалов, которые можно переориентировать под спортивный зал, куда будут ходить жильцы дома. Но такая практика вряд ли найдет отклик у постояльцев, так как у нас в городе достаточное количество фитнес-центров с полным перечнем дополнительных услуг. По большому счету помещения общего пользования не могут быть переданы кому-либо в аренду для получения прибыли, так как эти площади являются общим имуществом дома. В случае если такое происходит, прибыль с этого получает ТСЖ или управляющая компания и пускает на нужды самого дома", — поясняет господин Виноградов.
Однако часто приспособить помещение для извлечения прибыли не удается либо в силу технических причин, либо в силу отсутствия консенсуса со стороны собственников жилья. Гораздо чаще внутренние общие пространства используются для самовыражения отдельных жильцов дома — на радость соседям.
Денис Радзимовский, генеральный директор "S. A. Ricci — Санкт-Петербург", приводит пример интересного способа использования мест общего пользования в жилых домах (например, лестничных площадок) — организацию выставок картин, фотографий. "В частности, такие проекты могли бы быть реализованы в дореволюционных домах, расположенных в центре города", — рассказывает он.
Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы Red Line, вспоминает про аналогичный проект во Франции: там тоже коридоры использовались в качестве картинной галереи: "Таким образом, это привлекало дополнительное внимание к жилому объекту, его жители получали эстетическое наслаждение, а владельцы галереи зарабатывали на этом деньги".
Впрочем, есть и более "приземленное" использование общих пространств — тоже на пользу всем заинтересованным сторонам. В Москве, например, вспоминает господин Радзимовский, в подъездах многоквартирных домов не так давно Сбербанк начал устанавливать информационно-платежные терминалы. С помощью терминала жильцы могут оплатить счета за жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию, телефон, интернет, мобильную связь и другие популярные услуги, не выходя из дома.
Также в Москве существует проект создания в теле самого здания внутренних дворов в несколько этажей. "Подобные проекты пропагандируют принципы комфортной жилой среды в условиях многоэтажной застройки. В целом дома с садами на крыше типичны для скандинавской архитектуры. В условиях мегаполиса они становятся удачным решением проблемы нехватки зеленых насаждений. В Петербурге некоторые городские активисты разбивают сады прямо у себя на крышах. Для этого достаточно получить согласие всех соседей и подобрать растения, которые выживут в северном климате. Не так давно одни из участников конкурса на застройку территории на углу Херсонской и улицы Александра Невского предложили проект многоэтажных жилых и офисных зданий с садами на крышах", — перечисляет оригинальные решения господин Радзимовский.
Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что оригинальное использование помещений общего пользования — прерогатива элитных проектов. "К сожалению, этот тренд характерен пока скорее для Москвы, нежели для Петербурга, где подобная практика все еще редкость. Среди петербургских примеров интересных вариантов эксплуатации помещений общего пользования — детский сад, бассейн, фитнес-клуб, доступные для посещения только жильцам дома. Таких домов единицы, один из немногих примеров — Песочная набережная, 12. В Москве, помимо уже перечисленных традиционных вариантов, встречаются и гораздо более оригинальные — кальянные и сигарные комнаты, к примеру, и даже холодильники для шуб", — перечисляет госпожа Калинина.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home Estate, согласна с тем, что интересные решения в местах общего пользования встречаются в элитных объектах. "В среднем в объектах этого класса места общего пользования занимают 10-15 процентов от общей площади. Например, здесь может быть лобби-бар, где в спокойной обстановке, не выходя из дома, можно встретиться с друзьями, коллегами или партнерами по работе. Оплата всех этих услуг входит в коммунальные услуги, и стоит это очень дорого. Места общего пользования являются визитной карточкой объекта, поэтому всегда предполагают дизайнерскую отделку с использованием дорогих материалов; иногда здесь располагают даже предметы искусства. В местах общего пользования объектов массового спроса иногда создаются кладовки для хранения крупногабаритных вещей. Кроме того, на средства жильцов создается какая-то дополнительная отделка: зеркала, цветы, покраска стен", — говорит она.
В целом в местах общего пользования вести какую-либо производственную или коммерческую деятельность с целью получения прибыли или с некоммерческими целями, не предусмотренную решением общего собрания собственников, запрещено. Объекты совместного пользования должны использоваться только для обеспечения домовладельцев определенными услугами.
Если рассматривать в качестве помещений общего пользования коммерческие помещения на первых этажах зданий, то чаще всего такие объекты используются под объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, например, магазины, заведения общественного питания, аптеки, прачечные, а также небольшие офисы.
Стоимость помещений на первых этажах жилых зданий растет на 10-12% в год в соответствии с инфляцией, в некоторых наиболее востребованных локациях отмечается более высокий процент роста.