Бартерные схемы в строительстве в последние годы применяются все реже. Для застройщиков они невыгодны — случалось, что подрядчики, получившие жилье в качестве расчета за работы или стройматериалы, продавали квартиры дешевле, чем сам застройщик. Во время кризиса до трети всех расчетов занимал бартер. Сегодня эта доля вернулась к докризисному уровню и составляет 1-2%.
В условиях кризиса и нехватки финансовых средств застройщики вынуждены были использовать бартерную схему расчетов: подрядчики и поставщики выполняли свои обязательства, а строительные компании расплачивались с ними квартирами в строящихся домах. Затем зачетные квартиры реализовывались партнерами дешевле, чем аналогичные квартиры у застройщика, тем самым конкурируя с аналогичными квартирами от самой компании. Разумеется, подобная практика девелоперов не устраивает, а потому с нормализацией экономической ситуации они возвращались к денежным расчетам с партнерами.
Есть варианты
Сегодня существуют несколько вариантов сотрудничества между застройщиком и его поставщиками и подрядчиками. Первый, когда подрядная организация получает большой пакет квартир и самостоятельно их реализует через свой отдел продаж и под собственным брендом. Такая схема достаточно безопасна для клиента, так как отдел продаж подрядной организации, скорее всего, имеет собственные объекты на продажу, а также специально обученных сотрудников и четкую организацию продаж.
Второй вариант — когда подрядчикам вместо денег предоставляют небольшое количество квартир, либо предлагают приводить в компанию клиентов и, после совершения теми покупки, выплачивать деньги на сумму, равную стоимости купленной квартиры, клиент же за это получает небольшой дисконт. "Эта схема уже должна насторожить покупателя, так как квартира продается в частном порядке, и подрядчику в данном случае безразличен процесс покупки-продажи, переоформления квартиры, главное для него — получить свои деньги за оказанные услуги. К тому же, рассуждая логически, можно догадаться, что компания, которой нечем расплатиться с подрядными организациями, находится не в лучшем финансовом положении, а это еще один повод насторожиться", — говорит Тамара Ганина, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН "Итака".
Возможно несколько разных схем бартерного сотрудничества между подрядчиками и строительной компанией: работа по договору сессии; покупка через расторжение договора и оформление договора на нового покупателя и третий вариант — когда подрядчик приводит клиента, клиент заключает договор на себя и переводит деньги на расчетный счет застройщика, после чего тот получает оплату и самостоятельно рассчитывается со своими поставщиками или подрядчиками. "Последний вариант является наиболее предпочтительным для клиента. К остальным схемам лучше подойти повнимательнее: требовать от продавца пошагового объяснения, убедиться в том, что все обязательства по квартире, которая отдана подрядчику, выполнены в полной мере", — говорит госпожа Ганина
Она добавляет, что общая доля таких бартерных квартир на рынке невелика, но есть четкое сегментирование. "Мы совсем не встретим подобных схем у ведущих застройщиков рынка. Как правило, эти схемы оплаты используют небольшие компании, у которых не всегда стабильны финансовые потоки, либо компании, которые с трудом удерживаются на плаву", — обращает внимание госпожа Ганина.
Неудобна всем
Сергей Ильягуев, генеральный директор ООО "Источник", входящего в состав Sezar Group, говорит: "К бартерным схемам прибегали в период кризиса. Причина такой работы вполне понятна: у многих девелоперов просто не было возможности рассчитаться с долгами традиционным способом — перечислением денежных средств. И оказавшись в долговой яме, застройщики просто вынуждены были отдавать свои площади подрядчикам".
Он отмечает, что данная схема очень неудобна застройщикам, идти на нее без особой нужды никто не торопится, особенно когда речь идет о долгосрочных контрактах. "Заключая договор с подрядчиком, необходимо в нем фиксировать цену, которая, как известно, меняется от месяца к месяцу, особенно на рынке новостроек. Гораздо выгоднее реализовывать квартиры традиционным способом: продавать квартиры по максимально выгодным в настоящий момент для компании ценам. Но данная схема применима в случае, когда компания не заинтересована в максимальной прибыли", — говорит господин Ильягуев.
Он указывает на то, что с юридической точки зрения, бартерные сделки разрешены законом об инвестиционной деятельности. На практике застройщики предпочитают реализовывать объекты по 214-ФЗ, который не ограничивает конечных покупателей юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", отмечает, что часть девелоперов по-прежнему расплачивается с подрядчиками квартирами. В этом случае квартира оформляется либо на юридическое лицо, либо на физические лица. Впоследствии такие квартиры выставляются на рынок на продажу. Причем цена на них бывает даже ниже цены девелопера. "Действительно, в кризис количество таких сделок возросло. Сейчас их гораздо меньше, девелоперы предпочитают расплачиваться живыми деньгами, несмотря на то, что среди подрядчиков бартерные схемы востребованы. Однако квартиру гораздо выгоднее продавать в розницу. В наших проектах за последние полгода таких сделок не проходило", — рассказала госпожа Конвей.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам "Лидер Групп", поясняет, что в настоящий момент бартерные схемы застройщику неинтересны по двум причинам. "Во-первых, при заключении сделки на бартерной основе застройщик получает либо строительные материалы, либо работы с наценкой примерно 20-30 процентов, при этом квартиру он отдает по реальной рыночной цене, а в некоторых случаях и со скидкой. Во-вторых, появление на открытом рынке квартиры, которая была отдана по бартеру, по более низкой цене, чем у самой строительной компании, вызывает неудобства у застройщика при реализации своих квартир в будущем. В результате застройщику гораздо выгоднее продавать жилье своими силами и за вырученные деньги рассчитываться с подрядными организациями: в этом случае стоимость материалов будет дешевле, чем при использовании бартерной схемы".
Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус", объясняет: "Покупка бартерной квартиры сопряжена с дополнительными рисками для клиентов. Возможны факты двойных продаж из-за изменений взаимоотношений партнеров. Необходимо тщательно проверять документы — разрешение на строительство, экспертные заключения, документы, подтверждающие права на земельный участок, а также договор, на основании которого подрядная компания или поставщик осуществляет реализацию квартиры. Бартер — мера вынужденная и помогает пережить трудные времена для компании. Сейчас данная схема потеряла свою популярность ввиду восстановления рынка и может быть актуальной только для мелких застройщиков".
Впрочем, Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что и для подрядчика бартерная схема не всегда благо: "Преимущество такого сотрудничества для строительной компании очевидно — экономия. Подрядчик же получает востребованный товар по низкой стоимости с перспективой выгодной его реализации. При этом рисков больше у подрядчика, ведь на успешность строительного проекта влияет порой непредсказуемая ситуация на рынке. В большинстве случаев подрядчик не имеет гарантии высокого качества конечного продукта, сроков реализации".
Малая доля
Сегодня доля бартерных квартир вернулась на докризисный уровень. Но еще несколько лет назад их доля могла доходить и до 50%.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам "Лидер Групп", оценивает сегодня долю бартерных квартир на рынке недвижимости в 1-2% от общего количества. "Пять лет назад эта доля была такой же, а вот три-четыре года назад доля бартерных квартир была в районе 20-30 процентов", — говорит господин Виноградов.
Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, считает, что в кризисный период 2009-2010 годов доля бартерных сделок составляла вообще более 50%, поскольку добиться нормального банковского финансирования было крайне непросто. "Сейчас застройщики в большинстве случаев способны самостоятельно решать вопросы финансирования и рассчитываться с поставщиками в денежном эквиваленте", — говорит госпожа Марковец.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", говорит, что крупные застройщики сегодня вообще от бартера ушли: "При продаже квартир "Строительный трест" не пользуется бартерными схемами. Наши квартиры можно приобрести только в офисах продаж "Строительного треста", оплатив их деньгами. Оплата работ, услуг, материалов также осуществляется денежными средствами".
Впрочем, место бартеру есть и сегодня. Так, СТД "Петрович" запустил в 2010 году бартерную программу, по которой строительные компании расплачивались за стройматериалы не деньгами, а квартирами. Продажей жилья компания занималась уже сама, привлекая брокеров. По словам исполнительного директора СТД "Петрович" Виктора Адамова, несмотря на то, что схема может показаться антикризисной, она оказалась жизнеспособной до сих пор. Сейчас компания продает примерно по десять квартир в месяц, а ежемесячный оборот по этой программе составляет 30-50 млн рублей.
"Тем не менее мы не планируем активно развивать бартерную схему, так как она остается достаточно рискованной — всегда есть возможность оказаться с большим количеством неликвидных квартир на руках. Да и норма прибыли по схеме редко превышает 5-7 процентов. Мы заинтересованы скорее в поддержании высоких оборотов, поэтому квартиры иногда приходится продавать с дисконтом", — говорит господин Адамов.
Виталий Виноградов считает, что первое и самое важное, на что покупателю нужно обратить внимание, это наличие документа, заверенного застройщиком, который подтверждает выполнение подрядчиком работ. "Бывали случаи, когда подрядные организации продавали квартиры, не имея на это юридического основания. Поэтому, если нет акта выполненных работ, заверенного застройщиком, то покупать такую квартиру нежелательно. Кроме того, в идеале, сделка должна быть трехсторонней: между покупателем, застройщиком и подрядчиком. В дальнейшем это позволит покупателю получить свою квартиру на законных основаниях", — рассказал он.