В арбитражном суде Свердловской области рассматриваются иски от землевладельцев, которые оспаривают стоимость земельных участков в Екатеринбурге. Вчера началось рассмотрение иска девелопера ЗАО «Олипс», который требует приравнять кадастровую стоимость своего участка к рыночной, тем самым снизив его цену с 176 млн рублей до 58 млн рублей. По мнению экспертов, из-за высокого риска снижения налоговых поступлений по земельному налогу, суды в ближайшее время могут изменить свою положительную практику.
Вчера свердловский арбитражный суд приступил к рассмотрению искового заявления девелопера ЗАО «Олипс» к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Росреестр). Как следует из материалов дела, в 2006 году девелопер получил в аренду земельный участок в одном из спальных районов Екатеринбурга площадью 40,7 тыс. кв. метров. В компании требуют аннулировать действующую кадастровую стоимость земли (176,1 млн рублей) и приравнять ее к рыночной — 58 млн рублей. От дополнительных комментариев по делу вчера в ЗАО «Олипс» отказались.
В региональном управлении Росреестра отмечают, что подобные иски от землевладельцев подаются в суд в последнее время достаточно часто. «Мы констатируем рост аналогичных исков, но поделать с этим ничего не можем. Право приравнивать кадастровую стоимость участка к рыночной появилось у землепользователей год назад, после изменения федерального законодательства. Мы же не занимались оценкой всех участков, это проходило массово во время переоценки их стоимости (2006 год. — „Ъ”), и сейчас мы вынуждены в суде настаивать на кадастровой оценке», — пояснил „Ъ” начальник отдела кадастровой оценки недвижимости регионального управления Виктор Лузин. По его словам, на данный момент для суда достаточно заключения независимого оценщика для того, чтобы изменить стоимость земли. «В результате для землевладельцев меняется и сумма налога в консолидированный бюджет», — отметили в Росреестре.
В неофициальных беседах сотрудники Росреестра считают, что сложившаяся ситуация может привести к злоупотреблению со стороны недобросовестных оценщиков и землевладельцев. «По сути, сейчас достоверно проверить отчет оценщика, который работает по заказу землевладельца, нельзя. Для оценки, которая более чем на 30% расходится с кадастровой стоимостью можно запросить лишь экспертное заключение отчета оценщика, которое должно подтверждать использование одобренных методологий. Но математические погрешности в расчетах никто не проверяет, а именно на них можно значительно снизить стоимость земли», — отметил собеседник „Ъ”, пожелавший не афишировать свое имя.
В регионе уже начала складываться положительная судебная практика по искам о снижении кадастровой стоимости земельных участков. Так, по данным арбитражного суда Свердловской области, в июле была значительно снижена стоимость земельного участка спортивного комплекса «Уктус», который арендовал участок стоимостью 423 млн рублей. Компании удалось снизить цену своего участка до 110 млн рублей. Аналогичное решение было принято и по иску владельца земельного участка под ТРЦ «Гринвич» в центре Екатеринбурга ООО «Инвестторгстрой». Бизнесменам удалось снизить через суд стоимость участка с 414 млн рублей до 173 млн рублей.
Между тем опрошенные „Ъ” эксперты прогнозируют увеличение в ближайшее время аналогичных исков от землевладельцев. «Учитывая положительную арбитражную практику, количество данных требований увеличится, но сохранение тенденции положительных решений по подобным искам спорно из-за значительного снижения поступлений в бюджет по земельному налогу. По нашим оценкам, снижение может быть в 4,5 раза», — отмечает специалист Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности taxCOACH Анна Пашинина. По ее данным, в других регионах России, в том числе и столичном регионе суды уже начинают выносить отказы землевладельцам. Кроме того, отмечают эксперты, в ближайшее время землевладельцы, даже добившиеся снижения кадастровой стоимости, вряд ли смогут вернуть уже уплаченные налоги по завышенным ставкам. «На данный момент это является основной проблемой. По идее, пользователь земельного участка должен иметь право на возврат из бюджета излишне уплаченных сумм земельного налога, поскольку кадастровая стоимость была завышена необоснованно. Однако на сегодня Высший арбитражный суд РФ к сожалению не рассмотрел этот вопрос. Возможно, если в будущем появятся его разъяснения, позволяющие вносить в реестр новую кадастровую стоимость с указанием о том, что фактически она распространяется на прошедшее время, тогда может появиться возможность вернуть излишне уплаченные суммы земельного налога», — подчеркнула старший юрист юридической компании Vinder Law Office Марина Пастухова.